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广场物业管理工程施工组织设计

永康中兴广场物业管理方案

第一章 员工的培训与管理

企业的竞争归根结底是人才的竞争。要实现管理人员素质的现代化，必须建立规范企业的培训制度，把培训工作作为企业的发展战略常抓不懈。重点开展智能化培训、电脑培训、物业管理培训和外语培训，提高员工的综合素质，为广场物业管理培养复合型人才，同时，我们确立了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。

一、培训系统的构成图：

1、为了使培训更有实效建筑工程施工组织设计（全套），我们根据两个广场的特点。确立并拟定培训目标计划，在此基础上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。

2、计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训取得预期效果。

3、培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，使我们及时了解到培训功效，掌握员工的接受效果。

4、最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作的重点。

5、培训的组织形式：新员工入职培训由金华三联物业公司负责，在岗位培训在物业公司调控监督下，由各管理处具体落实执行。

通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为时代（中兴）广场培养一支品质优良、技术过硬的物业管理队伍，使两个广场的物业管理更加富有成效。

A、企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神、企业组织架构。

B、员工入职手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育（教材：时代（中兴）广场员工入职手册）。

C、广场物业管理处概况培训：两个广场的概况、管理目标、管理规章制度、管理组织架构等。

D、物业管理基础知识。

E、强化服务意识的专题培训。

2、岗位专业技能培训：

A、基本技能培训：相应岗位的应知应会、专业知识、工作标准（流程）、质量考核标准等。

B、新技术（能）培训：智能化技术、信息网络技术、新设备（仪器）的使用与管理技术等，不断地充实自己。

B、操作层自我开发培训：利用社会办学条件，进行有关学历、专业证书、职称的外送培训。

4、新政策、新理论培训：

物业管理动态、有关法规文件、物业同行、竞争企业新动向等。

1、第一阶段：入职培训、岗前培训计划。

金华市三联物业公司将对新招聘员工进行集中组织入职培训和岗前培训。培训内容分四个方面，具体计划如下：

时代广场员工入职及岗前培训计划

企业概况及经营方针、企业理论和企业精神

时代、中兴广场概况、管理目标及管理规章制度

时代中兴广场管理方案讲解

员工守则、理念、行为规范、物业管理基础知识

智能化知识、电脑知识培训

岗位与工种业务培训：岗位职责、工作流程、质量标准

广场VI系统基础知识简介

各部门、岗位人员到相应岗位见习，ISO9002的工作质量标准培训

时代广场房屋验收移交程序

时代广场住户入住手续办理程序

装修管理工作程序及执行标准

2、第二阶段：管理期培训

时代广场正式接管后，随着各项工作的不断深入，为确保管理人员严格按程序操作，规范服务，提高水平，我们将在入职培训的基础上，进一步开展，具体计划如下：

智能化管理与服务、电脑知识

智能化设施简易维修知识

物业管理现状及发展趋势

《条例》、《细则》及有关法规

怎样接待住户及处理投诉的艺术

优秀住宅小区的评比标准

怎样有效调动工作的积极性

办公自动化管理专题介绍

怎样开展班队建设、增强凝聚力

每次员工培训后，均要进行考核，考核分实操考评和书面考评两种，反馈培训绩效，把考评结果作为评核员工综合培训成绩的主要依据。

第二章 管理规章制度和广场档案的建立与管理

科学完善、合理量化、健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重点法宝“有规矩才能成方圆”，如进行统一的规范管理，我们参照深圳市住宅物业管理有限公司及物业管理行业ISO9002国际标准及质量体系文件要求，对两个广场拟定了相应的规章制度（分公众制度、岗位职责、运作制度、考核制度等四部分），进一步加强管理、规范动作，提高服务质量，实现社会效益、经济效益、品牌效益的“三赢”。在此，我们拟定各种规章制度，计121条，其中公众制度22条，内部岗位责任制33条，管理运作制度41条，员工考核制度25条，具体内容详见附件《管理规章制度汇编》。

1、时代（中兴）广场业主公约。

2、时代（中兴）广场精神文明公约。

3、时代（中兴）广场装修管理公约。

4、时代（中兴）广场楼宇使用及维护管理规定。

5、时代（中兴）广场装修管理规定。

6、时代（中兴）广场装修管理人员管理规定。

7、时代（中兴）广场住宅内物品搬进（出）管理规定。

8、时代（中兴）广场治安管理规定。

9、时代（中兴）广场清洁卫生管理规定。

10、时代（中兴）广场园林绿化管理规定。

11、时代（中兴）广场消防管理规定。

12、时代（中兴）广场车辆、停车场管理规定。

13、时代（中兴）广场环境保护管理规定

14、时代（中兴）广场住宅区供水、供电、供气管理规定

15、时代（中兴）广场电梯使用管理规定

16、时代（中兴）广场智能化设施使用管理规定

17、时代（中兴）广场临时用电管理规定

18、时代（中兴）广场有线电视和智能化网络管线使用管理规定

19、时代（中兴）广场商场、写字楼管理规定

20、时代（中兴）广场文化娱乐场所管理规定

21、时代（中兴）广场暂住人员管理规定

22、时代（中兴）广场出租房管理规定

1、时代（中兴）广场管理处主任岗位职责

2、时代（中兴）广场管理处副主任岗位职责

3、时代（中兴）广场管理处围合事务助理岗位职责

4、时代（中兴）广场管理处中心信息调度员岗位职责

5、时代（中兴）广场管理处工程技术部部长岗位职责

6、时代（中兴）广场管理处工程技术部工程师岗位职责

7、时代（中兴）广场管理处智能设备管理员岗位职责

8、时代（中兴）广场管理处水电设备管理员岗位职责

9、时代（中兴）广场管理处电梯管理员岗位职责

10、时代（中兴）广场管理处工程维修员岗位职责

11、时代（中兴）广场管理处社区文化部部长岗位职责

12、时代（中兴）广场管理处社区文化部宣传干事岗位职责

13、时代（中兴）广场管理处社区文化部文体干事岗位职责

14、时代（中兴）广场管理处社区文化部公关接待员岗位职责

15、时代（中兴）广场管理处电脑文档人员岗位职责

16、时代（中兴）广场管理处保安部部长岗位职责

17、时代（中兴）广场管理处保安部班长岗位职责

18、时代（中兴）广场管理处保安部安全巡查员岗位职责

19、时代（中兴）广场管理处交通管理员岗位职责

20、时代（中兴）广场管理处摩托车、单车保管员岗位职责

21、时代（中兴）广场管理处各级人员在火灾扑救中的主要职责

22、时代（中兴）广场管理处义务消防员岗位职责

23、时代（中兴）广场管理处环境管理部部长岗位职责

24、时代（中兴）广场管理处绿化班长岗位职责

25、时代（中兴）广场管理处保洁班长岗位职责

26、时代（中兴）广场管理处园艺工程师岗位职责

27、时代（中兴）广场管理处保洁员岗位职责

28、时代（中兴）广场管理处绿化员岗位职责

29、时代（中兴）广场管理处综合部部长岗位职责

30、时代（中兴）广场管理处行政管理员岗位职责

31、时代（中兴）广场管理处会计员岗位职责

32、时代（中兴）广场管理处出纳员岗位职责

33、时代（中兴）广场管理处仓管员岗位职责

2、时代（中兴）广场管理处管理人员文明服务准则

3、时代（中兴）广场管理处员工办公制度

4、时代（中兴）广场管理处部门月计划、月总结制度

5、时代（中兴）广场管理处廉洁制度

6、时代（中兴）广场管理处员工培训制度

7、时代（中兴）广场管理处财务管理制度及会计核算制度

8、时代（中兴）广场管理处档案资料管理制度

9、时代（中兴）广场管理处值班管理制度

10、时代（中兴）广场管理处办公用品申请、购买、领用制度

11、时代（中兴）广场管理处员工宿舍评比制度

12、时代（中兴）广场管理处投诉处理、回访制度

13、时代（中兴）广场管理处维修回访制度

14、时代（中兴）广场管理处机电设备的编号方法

15、时代（中兴）广场管理处机电设备的统计制度

16、时代（中兴）广场管理处智能信息室管理规定

17、时代（中兴）广场管理处消防控制中心管理规定

18、时代（中兴）广场管理处水泵房管理制度

19、时代（中兴）广场管理处配电房管理制度

20、时代（中兴）广场管理处防火安全检查制度

21、时代（中兴）广场管理处大厦灭火个战方案

22、时代（中兴）广场管理处地下车库灭火应急方案

23、时代（中兴）广场管理处电梯值班检查制度

24、时代（中兴）广场管理处电梯机房管理制度

25、时代（中兴）广场管理处整体运作流程

26、时代（中兴）广场管理处业主（住户）投诉处理流程

27、时代（中兴）广场管理处物业验收与接管流程

28、时代（中兴）广场管理处住户入住流程

29、时代（中兴）广场管理处住户装修管理流程

30、时代（中兴）广场管理处档案建立流程

31、时代（中兴）广场管理处工作督察流程

32、时代（中兴）广场管理处物料控制流程

33、时代（中兴）广场管理处房屋室内维修流程

34、时代（中兴）广场管理处公共设施维修养护流程

35、时代（中兴）广场管理处机电设备维修流程

36、时代（中兴）广场管理处社区文体活动开展流程

37、时代（中兴）广场管理处治安管理运作流程

38、时代（中兴）广场管理处消防应急处理流程

39、时代（中兴）广场管理处室内安防报警应急反应流程

40、时代（中兴）广场管理处园林绿化管理流程

41、时代（中兴）广场管理处保洁管理流程

1、时代（中兴）广场管理处员工工作考核及奖罚制度

2、时代（中兴）广场管理处员工岗位责任年考核表

3、时代（中兴）广场管理处员工岗位责任月考核成绩汇总表

4、时代（中兴）广场管理处主任、副主任岗位月考核表

5、时代（中兴）广场管理处事务助理月考核表

6、时代（中兴）广场管理处信息调度员月考核表

7、时代（中兴）广场管理处社区文化部部长岗位月考核表

8、时代（中兴）广场管理处社区文化部干事岗位月考核表

9、时代（中兴）广场管理处保安部长月考核表

10、时代（中兴）广场管理处保安部保安员月考核表

11、时代（中兴）广场管理处保安部交通管理员月考核表

12、时代（中兴）广场管理处工程技术部部长月考核表

13、时代（中兴）广场管理处工程技术部机电设备管理员月考核表

14、时代（中兴）广场管理处工程技术部维修工月考核表

15、时代（中兴）广场管理处工程技术部智能设备管理员月考核表

16、时代（中兴）广场管理处环境管理部部长月考核表

17、时代（中兴）广场管理处环境管理部清洁员月考核表

18、时代（中兴）广场管理处环境管理部绿化园艺师月考核表

19、时代（中兴）广场管理处环境管理部绿化员月考核表

20、时代（中兴）广场管理处综合部部长月考核表

21、时代（中兴）广场管理处综合部会计员月考核表

22、时代（中兴）广场管理处综合部出纳员月考核表

23、时代（中兴）广场管理处综合部电脑文档人员月考核表

24、时代（中兴）广场管理处综合部仓管员月考核表

25、时代（中兴）广场管理处便民服务人员月考核表

二、广场档案的建立与管理

随着住宅建筑设计高科技、专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，时代（中兴）广场的物业管理的档案建立与管理必须采用电子计算机技术。通过档案的“集中化、有序化、信息化”的程序建立管理处内部NT网络，达到资源共享，合理利用的目的，在信息收集、存储时做到内容全面、丰富，尽可能完整，我们拟对广场所有物业管理与服务项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案，树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。

资料收集→资料输入整理→资料归档→资料利用

A：规划图纸、项目批文、用地批文

B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证

B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告

C：工程合同、工程预决算

D：工程设计变更、通知及技术核算单

E：竣工图：1、单体建筑、结构、设备竣工图

2、消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图

F：房屋、消防、燃气竣工验收证明书

G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书

H：新材料、构配件的鉴定合格证书

I：供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书

供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料

J：砂浆、混凝土试块、试压报告

A：住户入住资料（购房合同、入住通知单、业主公约、装修申请、验房、费用托收协议等）

A：事务值班表B：事务交接记录表

C：围合搬出（入）物品登记表D：日常事务巡视记录

A：装修申请表（附图纸）B：装修工程队安全责任书

C：临时施工人员登记表D：施工单位营业执照

A：维修申报表B：维修服务派工单

C：维修回访记录本D：公共设施维修记录

A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录

B：查岗记录、闭路电视监控系统录像带

D：车辆管理记录、车辆详细资料、车位使用协议

A：公用设施保养维修记录

B：各项机电设备保养维修运行记录

C：设备分承包方维修保养记录D：设备检查记录

A：活动计划实施方案、总结记录

B、社区文化活动图片及录像记录

C：传媒报导D：老人活动室、游泳场池等设施使用情况

A：员工个人资料、聘用表B：员工业绩考核及奖罚记录

锡澄运河大桥总体施工组织设计C：员工培训计划及实施记录D：员工培训考核记录

E：员工外出考评及参加演练记录

F：员工住房及内务管理记录

A：服务质量回访记录表B：业主意见调查、统计记录

C：业主投诉及处理记录表

重庆市农村住房安全性鉴定技术导则(2020)A：管理处部长值班及督察记录