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丹东知春园四期工程开发建设施工方案

2.2项目申请报告编制单位简介

丹东市国际工程咨询研究中心成立于1997年，具有独立法人资格，是中华人民共和国发展和改革委员会批准的综合性乙级工程咨询单位(资质证书编号：工咨乙10620070026)。中心是固定资产投资行政审核部门行使管理职能的重要参谋和助手。同时，面向社会开展投资领域里的技术咨询、技术服务等业务。

XXX路某段道路、排水工程施工组织设计2.3项目申请报告编制依据

2.3.1《中华人民共和国土地管理法》；

2.3.2《中华人民共和国城市规划法》；

2.3.3《中华人民共和国环境保护法》；

2.3.4《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2.3.6《企业投资项目核准暂行办法》；

2.3.7《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；

2.3.8《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》；

2.3.9《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》；

2.3.10《辽宁省城市房地产开发经营管理规定》；

2.3.11《辽宁省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》；

2.3.12《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》；

2.3.13《辽宁省产业发展指导目录》(2006年本)；

2.3.14《辽宁省城市住宅物业管理条例》；

2.3.15《辽宁省建设工程概算定额》；

2.3.16《丹东市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

2.3.17《丹东市城市总体规划》

2.3.18《关于建立开发建设项目水土保持方案管理联合办公制度的通知》；

2.3.19《关于发布丹东抗震设防重大建设工程和可能发生严重次生灾害建设工程范围及其投资管理有关规定的通知》；

2.3.20项目承办单位提供的相关资料；

2.3.21丹东市国际工程咨询研究中心与丹东昌隆房屋开发有限公司签订的编制《项目申请报告》的技术咨询合同；

2.3.22国家有关技术规范、规程和规定，主要有：

《城市居住区规划设计规范》(GB50l80—93)；

《住宅设计规范》(GB50096—1999)；

《住宅建筑设计规范》(GBJ96—86)；

《混凝土结构设计规范》(GBJ16—87)；

《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)；

《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)；

《低压配电设计规范》(GB50054—95)；

《电力工程电缆设计规范》(GB50217—94)等。

2.4项目申请报告编制原则

2.4.1科学规划，合理布局，节约投资；

2.4.2以市场为导向，确定项目建设方案和规模；

2.4.3从实际情况出发，力求近期与远期发展相结合；

2.4.4合理安排发展用地，保证符合可持续发展的需要；

2.4.5根据建设内容和规模，合理确定建设期。

2.5项目申请报告研究范围

丹东市国际工程咨询研究中心受丹东昌隆房屋开发有限公司委托，承担《丹东昌隆房屋开发有限公司“知春园”四期开发建设工程项目申请报告》的编制任务，主要进行了以下研究工作：

1、项目开发单位情况调查；

2、项目的建设背景、必要性；

3、房地产市场的调查及发展前景；

4、项目建设方案及内容；

5、项目经济效益和社会效益分析

6、项目生态环境及节能分析等。

3.项目建设背景及必要性

近年，房地产业虽然受到国家宏观政策的限制，但仍是国民经济和社会发展的重要支柱产业之一。全面启动激活房地产市场，对扩大投资和消费需求，加快城市化进程，具有十分重要的战略意义。

随着新世纪的到来，中国的商品住宅已进入一个新的换代期。这是中国住宅建设快速发展进程中的必然阶段，促成这一时期到来的主要原因是：

3.1.1国力增强，人们生活水平的普遍提高，从而对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。

3.1.2我国的住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。

3.1.3从中国旧有住宅的布局看，有相当一部分已过早地进入了淘汰期，这也是与我国经济不发达，早期建造的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。

3.1.4住宅科技成果向住宅转化的速度明显加快，目前中国的商品住宅定位已经开始瞄准国际水平、而集合式住宅设计水平、智能化配置水平等方面实际上已超过一般发达国家。

3.1.5建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。

3.1.6我国的环保和可持续发展已刻不容缓，这也在新的目标上推动住宅建筑向更高层次的发展。生态环保和可持续发展不仅是住宅更新换代的侧重点，也是最鲜明的标志之一，更是21世纪全球研究的主课题。

3.1.7人们的购买欲望理性增长。正是由于这些原因的形成和不断成熟，中国商品住宅进入一个新的换代期已是水到渠成了。

3.1.8丹东市，房地产开发在全市经济发展中的地位和作用日益突出，不仅对拉动该县经济增长发挥了重要作用，同时对完善城市功能，提高城市品味，改善市民生活环境和居住水平等方面做出了较大的贡献，房地产业已经成为了该县国民经济的支柱产业。丹东市房地产市场呈现出了许多特点和热点，整个市场的运行是积极的、良性的。

3.2项目建设的必要性

该项目在上述良好的发展现状和发展趋势下，抓住契机，以需求为导向，以调控为手段，全面合理地开发和利用丹东市的土地和城市空间，全力建设我市的房地产经济，全面促进丹东市经济、社会的可持续发展。其必要性表现在以下几点：

3.2.1该项目的开发，可以改善丹东居民的住房水平，也是城市发展规划的需要。

随着丹东市对外开放和招商引资的不断扩大，旅游业的迅猛发展，交通条件的改善，城市基础设施建设的增强和城市整体服务功能的不断提高，丹东市商业、餐饮、高中低档住宅、写字楼、别墅需求呈现出强劲的增长势头。在丹东市市区进行房地产开发，不但可以改善丹东市居民的住房水平，而且也是城市发展规划的需要。

3.2.2、该项目通过土地利用和市场规范运作，不断优化城市空间结构。

房地产运作实际上是城市土地利用问题，它是由土地利用的专一性和排他性决定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是构成城市空间结构最基本的要素，是城市功能分区的实际体现。通过土地的合理利用和市场规范运作，并取得最佳效益的目标和实质应是城市社会经济的协调推进，城市空间结构的优化，真正实现城市可持续发展，而不能仅仅看成是为城市政府带来多少土地的出让金和税源，或是给开发商带来多少利润，也不能单纯看成是为城市居民解决了多少住房。能否通过土地合理利用市场规范运作，优化城市空间结构的关键在于建立在土地价值和价格一致的土地收购、储备、出让的规范运作、土地使用方向和开发时空选择的整体调控到位。该项目统一规划，统一布局；合理利用土地，规范市场动作，将会使丹东市的城市空间从

整体结构上得到改善和优化。

3.2.3、该项目通过房地产建筑设计和色彩调配，美化城市形象。

城市形象是指公众对城市内在实力，外显活动和发展动力的具体感知，总体看法和综合评价。城市形象是城市特色的具体体现，是城市景观与环境的有形展示。美化城市形象，不仅需要从城市整体上进行科学的形象设计，更需要从微观上，通过房地产的规范运作，达到逐步美化城市形象的目标。该项目的建筑设计和色彩调配从城市历史文化积淀实际出发，重视城市整体和局部的“人、时、空、美"的结合，避免和杜绝建筑设计和色彩的千篇一律和反差太大。通过房地产建筑设计、合理布局和色彩调配来具体实现对丹东市城市形象的美化。

3.2.4该项目通过经济适用房的合理开发，促进城市可持续发展。

城市可持续发展的核心是人的全面发展，它包涵发展、协调、限制和公平的目标和内容，其中公平是其核心的体现。在政府宏观调控下的房地产规范运行，应在提高效率的前提下，将实现开发、运营的公平性、确保“人人有住房”作为基本目标，其中经济适用房的合理开发是必然选择。该项目符合政府关于房屋开发的住房标准的要求，进行总体设计和把握，合理开发丹东市的空间结构，合理设计产品的标准，使丹东市的城市开发得到可持续的发展。

4.12008我国房地产行业发展预测

2007年以来，全国房价同比涨幅却呈逐月加快之势。据统计，2007年4至10月份，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4％、6.4％、7.1％、7.5％、8.2％、8.9％、9.5％。特别是刚刚过去的11月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数，达l0.5％，涨幅比l0月份高出1个百分点，再创两年来新高。

目前中国房地产市场面临三大矛盾：社会保障住房和市场化住房的矛盾，供不应求的矛盾，资金流动性过剩的矛盾。而这些都将因国家政策从治标转向治本的过程中逐步得到解决。2008年整个房地产政策将从治标转向治本。宏观层面，2007年保障房政策的推出及有效执行；操作层面，金融货币政策的紧缩，包括限制开发商银根紧缩，到限制购房人的“第二套房贷”政策；土地供应方面，一方面加大保障住房用地的大量供应，另外一方面严厉打击开发商捂地囤地的行为。这些政策的实施都将有效的解决房地产面临的三大矛盾，但调控的关键和效果还将集中体现于各地对中央政策的执行力度。

4.1.1房地产开发投资增速将放缓。

在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2008年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型(将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜)的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。

4.1.2住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。

2007年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90／70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2008年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。

4.1.3土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。

预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。

总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。

4.1.42008年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素。

从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，改善供求关系和住房价格将仍是2008年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2O08年的实际供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2008年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力

度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2008年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。

丹东市现有人口242万人，其中市区人口75万人，市内人口密度为每平方公里1332人。

丹东市内目前的人均住房水平很低，除部分无房户外，大部分的住户为平房和土楼，平房不仅使居民生活不便，污染环境，而且浪费土地，这部分住户急需换成楼房，与邻近的大连和本溪平房(棚户区)改造率在75％以上，每年丹东市内住宅楼建筑面积约有10～20万平方米的缺口。

丹东昌隆房屋开发有限公司根据以往工程的经验，并分析当前市场需求，决定以6O～140平方米的户型为主导户型。

5.项目建设规模及功能方案

项目总占地面积11300平方米(1.13公顷)体育中心西南角，玉古路与求是路交界的北处高层施工组织设计，总建筑面积48664平方米，其中包括：

5.1.1主要建筑物明细表

5.1.2主要设备明细表：

1、以具有21世纪居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区；

3、合理组织绿色、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态；

4、吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本地区特色的满足居住、生活需要的环境功能。

项目建成后，将形成三大功能：

1、居民安置功能，通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求DB23／T 2831-2021标准下载，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为丹东的一个个亮点工程。