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上海仁恒河滨城小区智能化建筑工程施工组织设计

上海仁恒河滨城小区智能化工程

厦门市万安实业有限公司

工程名称：上海仁恒河滨城小区智能化工程

142851_路基工程施工方案范本建设单位：上海仁恒房地产有限公司

建筑功能类型：住宅、公建混合

仁恒河滨城地处上海浦东新区，联洋居住区东北部，北临杨高中路，东临罗山路，南临锦绣路，西临小区支路规八路。“仁恒河滨城”是联洋新小区中最大的一个房地产开发项目。南近树木茂盛的世纪公园，东望芳草青青的汤臣高尔夫球场，与浦东新区行政中心、东方艺术中心、上海科技城、上海信息城、新区图书馆、新区少年宫等公共建筑相毗邻，地铁二号线将小区和浦西市中心紧密相连。小区区位得天独厚，环境优美，交通便利，具有极大的升值潜力，是上海仁恒房地产有限公司继“仁恒滨江园”、“仁恒河滨花园”之后，打造符合21世纪人居环境新型康居示范住宅区的高品质住宅又一个理想用地。

小区总用地面积31.60公顷，住宅总建筑面积72.81万㎡，公建1.4万㎡，绿地18.09万㎡，容积率2.3，绿地率55.72％，共有地下机动车位2950个，自行车位9584个，是高绿化、低容积率的大型住宅小区。

项目自2004年9月开工，至2006年6月竣工。

1.3建筑智能化系统设置概况

建筑智能化系统建设内容：建筑设备监控系统、安全防范系统、综合布线系统、机房工程、集成系统、住宅小区智能化、燃气报警系统、无线巡更系统、可视对讲电梯控制系统、车辆管理系统、背景音响与紧急广播系统、电梯三方通话及EMS监视系统、敷线系统、集中供电系统。

建智能化系统工程投资为17,417,558.00元。

1.4系统运行、验收、维护概况

系统开通时间：2006年2月

验收单位：上海市公安局技术防范办公室

验收时间：2006年5月

系统运行周期：一年零7个月

系统运行情况：系统运行良好

2．1建设项目工程总体建设目标及功能需求分析

根据“仁恒河滨城”业主及物业公司的需要，本项目工程总体建设目标及功能需求分析如下：

建成一个先进、实用、安全可靠又切实可行的服务系统

其中除了考虑先进性和可靠性之外，还必须考虑到其实用性和经济性，保证小区建成为功能完善、管理方便，同时具有先进水平的高度智能化的住宅小区。主要体现在以下几方面：智能化系统以安全性设计为核心；高度、全面的安全性设计与方便使用的和谐统一；灵活、开放的结构化布线系统为各个信息系统提供统一平台；高可用性和高可靠性的智能系统；完善小区的物业管理功能；广泛的可连接性、开放的应用平台；将先进的计算机、通信、自动化技术结合起来。

提供严密的安全防范措施和舒适的家居环境；

提供高品质的小区优质服务环境；

信息高速公路的家庭入口，提供便捷、全方位的信息服务；

提供丰富多彩和高品位的文化娱乐生活；

提供包括儿童教育、成人教育的多层次家庭和业余教育服务。

提供对小区整体环境和公共机电设施进行实时的监控管理和安全防范。

提供种类齐全、轻松周到的小区服务面向住户。

提供网络化、集成化物业管理，提供先进的物业管理手段。

为项目销售的增加一些新的亮点。

从多种渠道提升企业和项目的品牌、品味。

打造全新的、安全的新型科技住宅和现代化商住小区。

2．2建筑智能化系统建设目标及在行业应用中的共性和个性需求分析

智能化系统面对的是住户，“以人为本，服务于人，有益于人，满足人”的需求，为人提供精神享受，让人生活在健康、舒适、安全、方便的环境中。

小区智能化系统共性分析：

建设好小区的安全防范：安全生存的第一需要，随着人们生活水平的不断提高，人们对于生命、财产安全的重视程度加强许多。目前给居民生命和财产带来最大的威胁是由人为引起的，如外部因素的盗窃、抢劫、凶杀；自身因素引起的用电、用气等。安全防范系统就是要通过有效的措施对这些不安全因素进行防范，为小区创造一个安心的居住环境。

物业公司对小区的服务和管理：城市住宅小区，不但要有建筑物的外在美学和舒适、合理、漂亮的居室，还要有体现现代文明的室内建筑电气设施，以满足现代人生活的需要。为此，我国于1997年制定了《小康住宅电气设计(标准)导则》。导则以居住安全、环境舒适、通讯方便、服务周到为宗旨，有效保证居民生命财产的安全。现代化的高尚住宅小区，不仅要为业主提供安全的生活环境，也需要为住户的生活提供各种便利、有效的生活空间；同时，作为广大业主的“管家”，改善服务手段，提高服务的品质，提高服务效率，降低管理费用以及加强住户和物业之间的信息沟通也将是“管家”的重点考虑因素。

与外界的快速连接以及外界信息的获取：信息网络快速发展的同时也引导着相关技术不断更新，物业管理、智能化系统信息传输、住户娱乐等对网络信息的需求会越来越高，因此信息网络系统也是必需的配置。

系统的可扩充性：智能技术发展迅速，功能越来越多，要求系统要具有一定的可扩充性，可根据建设单位和用户的要求对系统进行功能扩充。

上海的经济和房地产市场随着世博会工作的开展而有持续、稳步、快速发展，特别是位于世纪公园周边区域的高档小区尤其受境内外人士的青睐。

作为高品位的居住小区，本项目的开发不仅在硬件建设上注重品位，而且在软环境建设上提供科学的管理、先进的设施、丰富的服务内容。

“仁恒河滨城”智能化系统较之其他项目具有以下个性需求：

系统总体技术实现方式：整个仁恒河滨城智能化系统概括为”1、2、3”。

“1”：是指“仁恒河滨城”小区智能化系统中心集成管理平台；智能化系统综合网络平台是一套基于Windows98/WindowsNT系统的集成管理软件，也是一套具有网络功能的工业标准级的组态应用软件，并配备了和大型数据库的连接接口，操作简单、图形界面友好，并具有最流行的WEB功能。由它将整个智能小区中的数据整合在一起。

“2”：是指“仁恒河滨城”智能化系统的网络基础，即由控制网络和信息网络组成，控制网采用开放式的现场总线，信息网采用小区宽带网；控制网络完成小区的控制设备运行、监测及管理，能通过信息网络实现整个小区的信息交互管理。控制网络的运行数据实时传送于物业管理服务器的数据库，便于物业管理人员及住户在网络上实时了解所需的信息。

“3”：是指“仁恒河滨城”智能化系统根据小区住户需求及物业管理的需要划分为三个主要子系统，即安全防范子系统、管理与设备监控子系统和配套子系统。

智能化系统分期建设的解决办法

由于仁恒河滨城共分三期开发，因此，要重点考虑仁恒河滨城智能化系统分阶段建设的解决办法。在本项目设计中，智能化系统技术上我们充分考虑了分阶段实施的解决办法。我们在设计中采用了如设置二次配线箱、预留接口、充分考虑冗余设计和尽可能采用总线可扩展技术的冗余系统等方式来保证分阶段建设实施。

长距离、大范围的传输问题

“仁恒河滨城”占地面积达31.60公顷，二期系统要与一期系统整体合并，各子系统的控制、图像、数据、语音等信号的传输将经过一段较长距离的传输。根据图纸计量和现场勘查计量，由二期至一期智能化中心最近的传输距离为400米左右，而智能化各子系统的设备分布在整个二期范围的多处，其信号传输到一期机房的距离将平均在650～900米之间，这样对于“仁恒河滨城”二期智能化系统的设计将解决二期各子系统信号的远距离传输问题。智能化各子系统设备分区汇聚后，通过变换或集中线路进行传输。

分区汇聚点的设置基本考虑为各分区范围内建筑的地理中心位置且离一期总机房最近的地下室弱电间，主要原则以监控单点摄像机视频到汇聚点传输距离不超过350m、可视对讲系统水平总线中继设备与分配中继设备间传输距离不高过900m、报警网络主干（中继）设备间总线距离不超过1000m、门禁及梯控系统的中继设备间不超过1000m等为准，电源配电系统主要考虑的是线路损耗及配合智能化供电。共设置8个分区汇聚点。每个分区汇聚点设置信号中继或分支设备以及各种类型的光端机通过数模转换技术传输不同系统的网络信号，同时各个分区汇聚点分别配置系统总配电箱，沿智能化系统的各设备分布点设计相应的集中供电线路，提供电源接口。

坚持应用先进，有发展、有后援，能满足并适应住户需求的技术；应用的产品成熟可靠，具有易集成、扩展、操作、维修的特性，同时尽可能降低系统整体造价的原则，通过计算机网络技术，实现各子系统的设备、功能和信息的管理集成，使其成为一个互相关联、统一和协调的系统，系统资源达到充分共享，以减少资源的浪费和硬件设备的重复投入，实现真正意义的统一、实用、高效、便利。

在总体方案设计中遵循以下几点原则：

实用性：系统的设计应使小区能最大限度地满足住户的生活需求。

先进性：充分考虑科学技术的迅猛发展的趋势，应用国内外较先进技术，保证仁恒河滨城建成具有先进性的生活小区。

可靠性：系统所选用的技术及配套设备必须成熟可靠，以保证整个系统的长期正常运行。

经济性：在考虑整个系统先进、可靠的同时，着重考虑产品的性能价格比，保证产品的经济性。

集成性和可扩展性：保证智能化各个子系统的集成和信息共享，总体结构具有可扩展性和兼容性，并实现对各个子系统的分散式控制、集中统一式管理和监控的目的，使整个智能化系统可以随着技术的发展和进步，不断得到充实和提高。

3.2系统总体方案设计、系统总体拓扑结构、各子系统系统图

按照国家和地方相关规范和设计标准，结合小区实际特点设计。

建立从小区外围至住户户内的层层安全防范体系，切实满足住户生命财产的安全防范的基本要求；

设置背景音乐系统营造小区声音环境，建筑设备监控系统实时监测小区公共机电设备并自动控制，提高物业对小区居民的服务和公共设备的管理，节约系统能源；

注重小区物业公司对小区公共设施的管理和智能化系统的集成；

针对小区面积大的特点，设置专用供电体系，采用分区供电。

安全防范系统：通过不同安防技术的运用和互相补充，设置周界防越报警系统、闭路电视监控系统、无线对讲巡更系统、可视对讲系统、出入口门禁系统、车辆出入管理系统、电梯控制系统、住宅联网报警系统和燃气报警系统，各个系统之间注重联动控制，实现有效的系统集成，建立从小区外围到住户户内的多重防范的封闭式小区，为住户的生命财产提供全方位的安全保护；

背景音乐和公共广播系统：为小区居民营造舒适优美的生活环境；

建筑设备监控系统：实时监控小区给排水泵、水箱、公共照明、景观照明、诱导式风机等公共机电设备运行状态并进行自动控制，降低能源消耗，减低维护人员的劳动强度和工时数量。降低设备的运行成本。达到节能、安全运行等目的；

电梯三方通话系统实现电梯轿厢、电梯机房和控制中心的互相通话，与监控系统结合实时监控轿厢内情况，轿厢内乘客在紧急情况下呼叫中心求救功能，以及电梯出现故障时三方通话节约系统维修时间，提高工作效率；

专用供电体系：设置分区供电，共配置8个电源供应点，以200米为半径向周围智能化系统前端设备提供工作电源；

中心设置一套物业管理系统和系统集成平台，为物业管理公司提供电子化办公、无纸化办公、联合办公等便利，以及在一个系统平台上管理小区的智能化系统，提高物业管理的工作效率。

3.4工程项目的特点、亮点

有别于普通无线巡更系统，本项目采用无线巡更对讲系统，对讲与巡更结合的方式，巡更棒内置于无线对讲机内，保安巡更时将巡更信息通过无线对讲的通信频道实时传输至控制中心，将巡更棒和对讲机在物理上有机结合的同时，采用有线巡更和无线巡更的优点，通过无线巡更的方式实现在线巡更的功能。

在小区内将车辆出入与停车管理装置、设备监控装置、安防系统等与物业管理系统进行系统集成设计，将物业管理系统、楼宇设备自动化以及通信系统融于局域网中，从而使各自动化系统由各自独立走向整合，构成基于计算机网络的智能化系统一体化，实现统一的资源调度与全局性管理，满足智能化系统运行、管理的要求，突显“智能”水平。同时科学合理地设置了安全防范系统，减少了保安人员数量，节省了人员工资、管理等相关费用，取得了直接有效的社会效益和经济效益。

设置了建筑设备监控系统，给小区物业管理带来以下直接效应：

节约每天检查公共设备运行状态、各种照明开关、送排风机一趟约3小时/人次，一天2次计6小时约一个人工。

根据设备运行过程中产生的数据分析，设备累计运行时间、维护保养情况等运行档案进行记录存储；供维修保养时查询参考。同时根据维修保养规程，自动生成打印维护保养报告，提示管理人员对设备进行维护保养，避免超前或延误维护保养，使机电设备在楼宇自控系统的统一管理下始终处于最佳运行状态，通过主备设备之间的定时切换运行，延长设备使用寿命约3倍。

系统在充分采用了最优设备投入运行数量控制、最优起停控制等有效的节能运行措施后，可以使建筑机电设备减少约20%的能耗。本项目一年上述受控设备运行产生的能源（主要指电能）约35000ah，在满足设备基本运行的情况下节约能源约9000ah。

JGJ 55-2011标准下载该工程设计实施中有五大亮点：

一系统设计思想和原则：坚持以人为本，从实际需求出发，在小区总体方案设计中，始终遵循实用性、先进性、可靠性、经济性、集成性、扩展性和兼容性。上述设计思想和原则是正确的，是符合小区实际情况的。

二该小区面积31.60公顷，分三期开发，在本项目的设计中采用了设置二次配线箱，预留接口，充分改善冗余设计和采用总线可扩展方式，保证了分三期实施开发。

三为了解决控制、图像、数据、语言等信号和供电线路过长问题植筋施工工艺及其质量控制，以350m为半径把小区分为八个分区汇聚点和配电箱，再由汇聚点通过中线或数模转换至控制中心。

四该小区安防系统设计及配置较全面，有周界报警、电视监控、无线电对讲巡更、出入口门禁、可视对讲、电梯控制、车辆出管理、住宅联网报警及可燃气体报警等系统，从周界到小区内、到楼、再到户内，从防盗到防火，为住户的生命财产的安全提供了全方位的保护。

五该小区十余个子系统设计和配置合理，主要设备选用了国内外较好的产品，一次性通过验收，各子系统运行良好。