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《绿色建筑运行维护技术规范》实施指南（2017年6月版）.pdf

第1篇《绿色建筑运行维护技术规范》编制与应用概述

1.2.2国内绿色建筑评价体系

GB 1886.149-2015 食品安全国家标准 食品添加剂 己醛第1章绿色建筑基础知识

单列市及省会城市的保障性住房，以及单体建筑面积超过2方平方来的机场、车 站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑，自2014年起全面执行绿色建 筑标准；2015年起，直辖市及东部沿海省市城镇的新建房地产项目力争50%以 上达到绿色建筑标准，

第2章《绿色建筑运行维护技术规范》编制概况

2.1《绿色建筑运行维护技术规范》编制背景

第2 章 《绿色建筑运行维护技术规范》

通过国内外文献调研，在整个建筑全周期过程中，发现建筑的设计、施 工、验收、评价等各个方面体系较为完善，但是建筑的运行维护技术标准体系 缺失，仅有具体设施设备或系统的运行维护标准。在对国内外相关标准进行总 结梳理过程中，形成两个版本的标准框架：标准大纲一是分专业进行划分，如 建筑环境运行与维护、景观环境运行与维护、给水排水系统运行与维护、采暖 通风与空气调节系统运行与维护、建筑电气系统运行与维护。标准大纲二是根 居建筑运行维护的过程进行划分，如综合效能调适一运行技术一维护技术一规 音制底管理

2.2.2已经开展的编制情况

通过前期调研分析，成立了《规范》编制组，并已经召开四次工作会议，形 成了《规范》送审。 2014年1月，召开《规范》编制专家研讨会，以“编制背景一编制基础

第1篇《绿色建筑运行维护技术规范》编制与应用概述

难点一标准结构一编制讨论”为主线进行汇报，最后专家对规范定位及形成的标 准框架进行讨论，最终形成“按照运行维护过程框架进行标准内容编制，指标体 系中的二级指标按专业进行划分”新版大纲。 《规范》编制组成立暨第一次工作会议于2014年3月26日在北京召开。会 议讨论并确定了《规范》的定位、适用范围、编制重点和难点、编制框架、任务 分工、进度计划等，重点根据《规范》初稿讨论编制章节应考虑的因素。 《规范》编制组第二次工作会议于2014年7月8日在湖州召开。会议讨论了 各章节的总体情况，进一步讨论了《规范》的使用对象、适用范围、技术重点和 逐条技术内容等方面内容。会议还特别邀请了日本UR都市机构细谷清先生与编 制组交流了UR都市机构运行维护经验、生态城指标体系、建筑物环境计划书和 节能性能评价等方面内容。 《规范》编制组第三次工作会议于2014年10月16日在长沙召开。会议对 （规范》初稿条文进行逐条交流与讨论，明确标准涵盖的过程为峻工验收后的系 统综合效能调适及运行维护，形成了《规范》征求意见稿初稿。 《规范》征求意见稿于2014年12月24日在国家工程建设标准化信息网公 示，正式向社会公开征求意见。 《规范》编制组第四次工作会议于2015年3月26日在北京召开。会议对各 单位提出的意见进行逐条回复讨论，对于暂时无法确定的，会后咨询相关专家 确定。

2。3《规范》内容框架和重点技术问题

2.3.1《规范》内容框架

《规范》征求意见稿共包括8章，前3章分别是总则、术语和基本规定；第 4章～第8章分别是系统调适与交付、运行技术、维护技术、规章管理制度和 附录。

2.3.2重点技术问题

第3章建筑运行维护技术的发展历史与演化

第3章建筑运行维护技术的发展历史与

第1篇《绿色建筑运行维护技术规范》编制与应用概述

本篇将在基于国内外文献调研、项目工程实践总结和归纳的基础上，对《绿 色建筑运行维护技术规范》中的各条款进行深入的剖析和解读，希望为能源管理 机构、各物业运行服务单位或其他具有专业技术及管理能力的部门机构以及从事 绿色建筑咨询的科研机构提供重要的信息，促进绿色建筑运行维护的技术能力， 对持续稳定地推动绿色建筑发展起到技术支撑作用

第1.0.1条为贯彻国家技术经济政策，节约资源，保护环境，推进可持续发 展，规范绿色建筑运行维护，做到低碳、节能、节地、节水、节材和保护环境， 保证实际效果，制定本规范。 我国把建设“资源节型、环境发好型社会”作为一项重要基本国策推行来 实现可持续发展，在党的十八大报告中将推进生态文明建设独立成篇集中论述， 并系统性提出了今后五年大力推进生态文明建设的总体要求，强调要把生态文明 建设放在突出地位，纳入社会主义现代化建设总体布局。在报告中第一次提出 “推进绿色发展、循环发展、低碳发展”，“建设美丽中国”，优化国土空间开发格 局、增强生态产品生产能力、加强生态文明制度建设等一系列围绕生态文明建设 的新表述，进一步表明了我们党加强生态文明建设的意志和决心。 制定并实施《绿色建筑运行维护技术规范》，可以有针对性地解决绿色技术 在运行阶段的贯彻落实问题，是绿色建筑向高端形态发展所必须解决的关键性技 术环节，为国家层面制定相关标准和政策提供重要技术支撑，并且能够为绿色建 筑业主、用户和社会带来可观、持续的绿色建筑收益，促进绿色建筑的健康可持 续发展。 本规范的编制原则是： （1）本规范编制遵循“统一性、协调性、适用性、一致性、规范性”的原 则，尽可能与国际通行标准、规范接轨，注重规范的可操作性。依据的法规、标 准、规范主要有：《物业管理条例》、《民用建筑节能管理规定》、《绿色建筑评价

第2篇《绿色建筑运行维护技术规范》条文解读

标准》、《节能建筑评价标准》GB/T50668、《空调通风系统运行管理规范》GB 50365、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协【20041号）等。 （2）规范结构主要依据《绿色建筑评价标准》中所涉及的绿色建筑评价指标 本系，分专业、分系统重新组合后构成主体内容。 （3）突出建筑综合效能调适体系在绿色运行维护过程的重要性。通过综合效 能调适的过程引入，并结合现行国家施工质量验收规范的规定，形成了传统综合 效能调适→竣工验收→综合效能调适→交付培训→运行和维护的闭环流程。 （4）强调低成本和无成本绿色运行维护管理技术的应用。对绿色建筑的技术 体系进行全面梳理，研究针对不同技术体系下，建筑环境、景观环境、空调系 统、给水排水系统、电气自控系统等实现低成本和无成本的运行优化方法，以便 形成适用的、实用的、可用的绿色运行优化方法。 （5）基于绿色建筑运行实际数据，研究建立绿色建筑运行管理监测系统的技 术指标要求，为绿色建筑运行监测管理制度提供监测指标技术支持

第1.0.2条本规范适用于新建、扩建和改建绿色建筑的运行维护

第1.0.2条本规范适用于新建、扩建和改建绿色建筑的运行维护

绿色民用建筑和绿色工业建筑因使用功能和工艺特点的不同，其运行维护 技术和制度也会存在一定的差异。本规范主要以绿色民用建筑的运行维护技术 和制度进行编制，可与《绿色建筑评价标准》GB/T50378配合使用，指导绿 色建筑的运行维护。对于未申报绿色建筑的项目可同样用此规范进行运行维 护。对于申报绿色工业建筑评价标识的工业类项目可参照执行共性要求的相关 条款。

第1.0.3条绿色建筑运行维护，除应符合本规范的规定外，尚应符合国家现行 有关标准的规定。 绿色建筑的运行和维护，应坚持依靠科技创新和求实负责的运行管理原则 充分利用社会服务机构的专业技术、专业设备和专业人才资源，提高绿色建筑的 运行维护管理水平。

绿色建筑运行维护不仅仅是绿色技术的选择和应用，更重要的是绿色技术的 真正落实和使用，因此，绿色建筑运行维护是一个全过程的技术应用和管理。

第3.0.2条绿色建筑运行维护应符合现行国家标准《绿色建筑评价标准》GB

T50378的有关规定。

T50378的有关规定。

第5章综合效能调适与交付

第4.1.1条绿色建筑的建筑设备系统应制定具体综合效能调适计划，并进行综 合效能调适。 我国工程建设体制是由设计院设计、建设单位订货、施工单位安装等多方构 成，在空调设备、电气、控制专业结合的分界面上经常出现脱节、管理混乱、联 合调试相互扯皮，调试困难等现象；随着建筑各子系统日益复杂，子系统之间关 联性越来越强，建筑设备系统的复杂性和绿色建筑系统精细化调试的要求，使得 专统的调试体系已不能满足建筑动态负荷变化和实际使用功能的要求。 建筑设备系统包括暖通空调系统、电气系统、给水排水系统、智能化系统 等。综合效能调适是保证建筑设备系统实现优化运行的重要环节，避免由于设计 缺陷、施工质量和设备运行问题，影响建筑的正常运行。因此，为了确保建筑设 备系统能够到项目开发方对建筑产品定位要求、设计和用户的使用要求，必须 建立新的具有针对性的综合效能调适体系。 综合效能调适的主要目的如下： （1）验证设备的型号和性能参数符合设计要求。 （2）验证设备和系统的安装位置正确。 （3）验证设备和系统的安装质量满足相关规范的具体要求。 （4）保证设备和系统的实际运行状态符合设计使用要求。 （5）保证设备和系统运行的安全性、可靠性和高效性。 （6）通过向操作人员提供全面的质量培训及操作说明，优化操作及维护 工作。

第4.1.2条综合效能调适计划应包括各参与方的职责、调适流程、调适内容、 工作范围、调适人员、时间计划及相关配合事宜。

第4.1.2条综合效能调适计划应包括各参与方的职责、调适流程、调适内容、

综合效能调适计划是一份具有前瞻性的整体技术文件。一份计划得当、周 密、时间分配合理的调适计划，可以更好地理解综合效能调适工作的整体思路。

第5 章综合效能调适与交付

第4.1.3条综合效能调适应包括夏季工况、冬季工况以及过渡季节工况的调适 和性能验证。 本条款结合现行国家标准《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243 中关于系统调试的相关条款，着重强调和增加了在《通风与空调工程施工质量验 收规范》中未涉及竣工后有生产负荷的综合效能调适内容，并根据建筑系统的特 性，增加了系统联合工况运转的不同季节工况的调适要求，

5.2综合效能调适过程

第4.2.1条综合效能调适应包括现场检查、平衡调试验证、设备性能测试及自 控功能验证、系统联合运转、综合效果验收等过程。 现场检香是检查设备的安装数量、位置、铭牌参数等是否与设计一致，检查 设备能否正常运行，其运行参数是否正常。 平衡调试验证是验证系统风平衡和水力平衡性能，杜绝系统水力失调。 设备性能测试及自控功能验证包括对主要设备性能进行现场测试验证，对自 控功能的控制逻辑现场验证，以及对设备的性能和控制系统的状态进行判断是否 满足设计和使用功能要求。 系统联合运转是为了保证各设备系统正常运行、满足使用要求和实现节能效 果，通过系统联合运转调适，使自动控制的各环节达到正常或规定工况，设备系 统各项功能均可以正常实现且达到设计要求，相关参数的数值在充许偏差范 围内。 综合效果验收是在设备系统均调适完毕后，且各项参数接近设计工况的条件 下进行效果测试验收，以保证设计意图的最终实现

第4.2.2条，平衡调试验证阶段应进行空调风系统与水系统平衡验证，

第4.2.2条平衡调试验证阶段应进行空调风系统与水系统平衡验证，平衡合格 标准应符合现行国家标准《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411的有关 规定。

标准应符合现行国家标准《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411的有关 规定。 目前大多数工程都未进行风系统、水系统平衡调试，原因在于业主对风系 统、水系统平衡调试对于保证空调效果和减少运行能耗的重要性认识不足，施工 单位缺乏必要的测试仪器和测试人员，设计单位设计图纸深度不够，未标注末端 风口设计风量和末端设备的设计水量及调试用的风阀水阀，这些因素都导致风系 统、水系统调试没有得到很好的实施。国家标准《建筑节能工程施工质量验收规 范》GB50411一2007中第10.2.14条、第11.2.11条分别对风系统平衡、水系 统平衡提出要求：风口的风量与设计风量的允许偏差不应大于15%；供热系统

第5章 综合效能调适与交付

调整达到要求后，在阀门的把柄上用油漆做好标记，并将阀位固定。 在调试前应将各支路风道及系统总风道上的调节阀开度调至80%～85%的 位置，以利于运行时自动控制的调节并保证系统在较好的工况下运行。 风量测定值的允许偏差：风口风量测定值与设计值的允许偏差为15%；系 统总风量的测定值应大于设计风量10%，但不得超过20%

2.3条自控系统的控制功能应工作正常，符合设计要求。

自控系统的调适主要是功能的验证，分三个层级：现场单点调试验证、单机 调试验证、系统联合调试验证。 现场单点调试主要是对现场的控制盘箱及其各控制点位所监控的末端设备进 行逐一调试。通过单点调试确认控制器是否可以正确输出控制命令、正确读取末 端设备或被控设备所发出的各类信号；确认末端传感器是否可以正确检测被测区 域环境参数；确认未端执行器是否可以正确按照控制命令进行动作 单机调试验证是以被控系统为主线，根据控制逻辑的要求对各设备系统的控 制程序进行调试，从而使被控的设备系统可以按照设计的功能需求投人使用 系统联合调试验证是在上位机（操作站）端对自控系统所控制的各设备间联 动是否正确进行调试和检查，同时对自控系统的图形界面进行检查

第4.2.4条主要设备实际性能测试与名义性能相差较大时，应分析其

当设备的实测性能与名义性能相差较大时，应分析其原因在于施工质量、设 备质量还是系统间配合问题，并加以解决。如空调机组的总风量不足，可能是风 管的连接不符合规范要求，也可能是空调机组过滤器未及时清理导致阻力过大等 原因。

第4.2.5条综合效果验收应包括建筑设备系统运行状态及运行效果的 系统满足不同负荷工况和用户使用的需求。

第4.2.6条综合效能调适报告应包含施工质量检查报告，风系统、水 验证报告，自控验证报告，系统联合运转报告，综合效能调适过程中发 日志及解决方案。

第4.3.1条建设单位应在综合效果验收合 向运行维护管理单位进行正式交

第2篇《绿色建筑运行维护技术规范》条文解读

手应向运行维护管理单位移交综合效

当项目基本竣工以后，即进入交付移交过程。交付移交既涉及国家政策法 规，又涉及运行管理各方的权益，还直接影响到运行管理活动能否正常进行，因 此运行管理工作的交付过程和资料移交是运行管理操作中一个重要环节。 交付的资料包括：产权资料，峻工验收资料，设计、施工资料，机电设备资 料，综合效能调适资料等。 移交的综合效能调适资料包括： （1）各阶段综合效能调适工作记录。 （2）问题日志。 （3）培训记录及培训使用手册。 （4）最终综合效能调适报告。 （5）最终遗留问题解决方案。 各阶段综合效能调适工作记录是用来详细记录调适过程中各部分的完成情况 及各项工作和成果的文件，包括进展概况、各方职责及工作范围、工作完成情 况、出现的问题及跟踪情况、尚未解决的问题汇总及影响分析，下一阶段的工作 计划。 问题日志在综合效能调适过程中建立，并定期更新。问题日志用以详细记录 所有调适过程中出现的问题，包括时间、地点、所属系统，问题的初步判断，以 及后续对此问题的跟踪，直至此问题解决或者有其他替换方案。 培训记录由调适单位组织并进行培训，用以记录对于运行管理人员的培训过 程，包括每次培训课程的大致内容、学员的反馈情况以及培训结束后对学员的考 核情况等。培训使用手册是培训实施时所采用的培训资料，如主要设备的操作说 明、维护说明、故障处理等。 工程遗留问题是由于开发、设计、规划、施工等原因，造成房屋本体和配套 设施、设备方面的使用功能缺陷，需运行维护管理单位配合进行协调和处理。在 移交资料中应包括遗留问题的解决方案，及时有效地解决工程遗留问题，

第4.3.2条建筑系统交付时，应对运行管理人员进行培训，培训宜由调适单位

负责组织实施，施工方、设备供应商及自控承包商参加。

常规意义上的调试一递交调试报告即宣告结束，但真正意义的综合效能调适 工作应包含对建筑实际的运行维护人员的培训。由于目前建筑信息化、自动化、 集成化程度越来越高，而目前国内物业人员技术水平普遍不高，为了避免出现非 专业人士对建筑的不合理运行及维护的现象，致使上述的调适成果无法实现，综 合效能调适工作结束之后，对建筑的实际运行维护人员进行系统的培训。

第5章综合效能调适与交付

培训要求宜通过技术研讨会、访问或调查的方式获得，在此基础上确定培训 内容、深度、形式、次数等，具体如下： （1）培训所涉及的系统、设备以及部件。 （2）使用者的整体情况和要求。 （3）运行维护人员专业技术水平及学识状况。 （4）培训会的次数和类型。 （5）制定可量化的培训目标及教学大纲，明确预期受训者应具有的特定技能 知识。 培训应特别包括以下内容： （1）紧急情况指示和步骤：各种紧急情况下的设备运行要求，包括每种紧急 况下的逐一操作步骤说明。 （2）操作说明和步骤：设备正常运行所要求的操作步骤，包括日常运行的逐 操作步骤说明。 （3）调节装置说明 （4）检修步骤：诊断运行问题的指示，测试检查步骤。 （5）维护及检查步骤。 （6）维修步骤：问题诊断，拆卸，组件搬运，更换及重新组装。 （7）系统手册及相关文档和日志的维护及更新

第5.1.1条建筑设备系统的设计、施工、调试、验收、综合效能调适、交付资 料等技术文件应齐全、真实。 对照系统的实际情况和相关技术文件，保证技术文件的真实性和准确性。下 列文件为必备文件档案，并作为节能运行管理、责任分析、管理评定的重要依据 （1）建筑设备系统的设备明细表。 （2）主要材料、设备的技术资料、出厂合格证及进场检（试）验报告。 （3）仪器仪表的出厂合格证明、使用说明书和校正记录。 （4）图纸会审记录、设计变更通知书和竣工图（含更新改造和维修改造）。 （5）隐蔽部位或内容检查验收记录和必要的图像资料。 （6）设备、风管系统、制冷剂管路系统、水系统的安装及检验记录。 （7）管道压力试验记录。 （8）设备单机试运转记录。 （9）系统联合试运转与综合效能调试记录。 （10）综合效能调适报告。 以上资料宜转化成电子版以数字化方式存储，便于管理和查阅

5.1.2条建筑设备运行管理记录应

运行管理记录齐全，主要包括：设备运行记录、巡回检查记录、运行状态调 整记录、故障与排除记录、事故分析及其处理记录、设备系统缺陷记录、运行值 班记录、维护保养记录、能耗统计表格和分析资料等。原始记录应填写详细、准 确、清楚，并符合相关管理制度的要求。 巡回检查应定时、定点、定人，并做好原始记录。采用计算机集中控制的系 统，可用定期打印汇总报表和数据数字化储存的方式记录并保存运行原始资料。 运行记录的时间间隔，主要设备记录的时间间隔应不大于4小时；次要设备的记 录时间间隔应不大于1天。

对电、水、气、冷/热量等分类、分区、分项计量，是进行节能潜力分析和 能源系统优化管理的前提，对收集的数据进行分析总结，能够摸清建筑能耗特点 及运行特点，可实现节能潜力挖掘，提高设备用能效率。通常，电表、水表账单 是开始追踪记录能源使用情况唯一所需的数据。 根据建筑应用不同和能源利用比例不同，应设立不同的分级分项计量装置 如：以电能为主要能源的，设立多级电表，大功率设备安装连续电量计录 仪等。 根据《中华人民共和国节约能源法》，对一次能源/资源的消耗量以及集中供 热系统的供热量均应计量。 住房和城乡建设部2008年发布的《国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗 监测系统分项能耗数据采集技术导则》中对国家机关办公建筑和大型公共建筑能 耗监测系统的建设提出指导性要求。用电量分为照明插座用电、空调用电、动力 用电和特殊用电。其中，照明插座用电包括照明和插座用电、走廊和应急照明用 电、室外景观照明用电等子项；空调用电包括冷热站用电、空调未端用电等子 项；动力用电包括电梯用电、水泵用电、通风机用电等子项。其他类能耗（水耗 量、燃气耗量、集中供热耗热量、集中供冷耗冷量等）则不分项。 同时发布的《国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统楼宇分项计量 设计安装技术导则》则进一步规定以下回路应设置分项计量表：

第2篇《绿色建筑运行维护技术规范》条文解读

（1）变压器低压侧出线回路。 （2）单独计量的外供电回路。 （3）特殊区供电回路。 （4）制冷机组主供电回路。 （5）单独供电的冷热源系统附泵回路 （6）集中供电的分体空调回路。 （7）照明插座主回路。 （8）电梯回路。 （9）其他应单独计量的用电回路。 在运行管理时须明确实际配电线路信息，对各个安装电能表的电力线路逐个 #行校核。 对于VRV分户计量系统，有条件时可在脉冲电能计量表旁并列一台机械电 计量表，用于运行计量时比对校核。

（1）变压器低压侧出线回路。 （2）单独计量的外供电回路。 （3）特殊区供电回路。 （4）制冷机组主供电回路。 （5）单独供电的冷热源系统附泵回路 （6）集中供电的分体空调回路。 （7）照明插座主回路。 （8）电梯回路。 （9）其他应单独计量的用电回路。 在运行管理时须明确实际配电线路信息 校核。 对于VRV分户计量系统，有条件时口 量表，用于运行计量时比对校核。

第5.1.6条建筑再调适计划应根据建筑负荷和设备系统的实际运行

建筑竣工和交工过程中，都是按照设计状态进行调试验收的，而建筑在使用 过程中的使用性质、情况功能等可能发生一些改变，而且建筑系统本身也是一个 不断寻优的过程，因此，建筑绿色运行也是一个不断调适与再调适的过程，以此 不断提升设备系统的性能，提高建筑物的能效管理水平。

第5.2.1条室内运行设定温度，冬季不得高于设计值2℃，夏季不得低于设计 值2℃。 合理的室内温度的设定对节能具有较大的效果。为了更好地控制人员的行为

第5.2.1条室内运行设定温度，冬季不得高于设计值2C，夏季不得低于设计 值2℃。 合理的室内温度的设定对节能具有较大的效果。为了更好地控制人员的行为 节能和管理节能，在运行管理过程中，必须严格控制室内的温度效果，避免不必 要的能源浪费。无特殊要求的场所，空调运行室内温度宜按住房和城乡建设部 公共建筑室内温度控制管理办法》（建科［2008」115号）的要求设定。 该措施可通过人为修改温控器实际可设定温度范围的方式来实现

第5.2.2条采用集中空调且人员密集的区域，运行过程中的新风量应根据实际 室内人员需求进行调节，并应符合现行国家标准《民用建筑供暖通风与空气调节 设计规范》GB50736的有关规定。

建筑内人员数量多，经常出现和设计值不符的情况，建筑运行过程中，应根 据实际室内人员状况调节新风量，避免出现由于室内人员数量多于设计值而风量 不足的状况，或者室内人员数量过少，新风量过多而出现能源浪费的情况。 常见的实现控制方法： 在人员聚集的公共空间或人员密度较大的主要功能房间（人均使用面积低于 2.5m/人，或该区域在短时间内人员密度有明显变化的常用区域）加设CO2传 惑器，安装位置在呼吸区，即相对楼板地面标高0.9～1.8m，通过CO2浓度设定 直控制新风阀或新风机组频率实现室内新风量调节

第5.2.3条制冷（制热）设备机组运行宜采取群控方式，并应根据系统负荷的 变化合理调配机组运行台数。 对系统冷、热量的瞬时值和累积值进行监测，冷水机组优先采用由冷量优化 控制运行台数的方式。通常60%100%负荷率为冷水机组的高效率区，故根据 系统负荷变化，合理地控制机组的开启台数，使得各机组的负荷率经常保持在 50%以上，有利于冷水机组节能运行。 常见的冷水机组台数控制方法是： 每增加新一组设备时，判断冷量条件为计算冷量超出机组总标准冷量的 15%，例如现在已经开启一组，而冷量要求超出单台机组冷量的15%，再延时 20～30min后判断负荷继续增大时，即开启新一组设备。 关闭一组设备的判断冷量条件为计算冷量低于机组总标准冷量的90%，例

第2篇绿色建筑运行维护技术规范》条文解读

态。针对部分负荷、部分空间使用条件的情况，采取水泵变频、变风量、变水量 等节能措施，保证在建筑物处于部分冷热负荷时和仅部分建筑使用时，能根据实 际需要提供恰当的能源供给，同时不降低能源转换效率，并能够指导系统在实际 运行中实现节能高效运行。变频设备若运行频率长时间低于额定值的60%时， 建议更换设备。 采用变频措施后，效果的验证方法为： 采用变频优化技术后，应保证集中供暖系统热水循环泵的耗电输热比符合现 行国家标准《公共建筑节能设计标准》GB50189的有关规定。空调冷热水系统 循环水泵的耗电输冷（热）比比现行国家标准《民用建筑供暖通风与空气调节设 计规范》GB50736规定值低20%

第5.2.7条采用排风能量回收系统运行时，应根据实际应用情况制定

新排风能量回收系统在回收能量的同时，由于换热芯体的阻力的存在，会增 加风机的输配能耗，因此并非总是节能的，不合理的应用甚至会增大能耗。 对于带旁通功能的新排风能量回收系统，当由于能量回收而节省的能耗大于 由于换热芯体阻力的存在而增加的能耗时，应切换至回收功能；反之则应切换至 旁通功能。 在运行阶段通常采用简化的控制方法：即通过空调系统的平均能效和能量回 收装置自身的性能参数来计算适宜启用回收功能的室内外空气的临界温差（对于 显热式装置）或熔差（对于全热式装置）。当室内外空气的温差或焰差高于临界 值时启用回收功能，反之则启用旁通功能

第5.2.8条在满足室内空气参数控制要求时，冰蓄冷空调通风系统宜加大供回

第5.2.8条在满足室内空气参数控制要求时，冰蓄冷空调通风系统宜加大供回 水温差。

冰蓄冷空调系统一般只控制循环水系统的出水温度恒定，对循环水系统的回 水温度只监测不控制，其要求未端空调设备应能够有效地通过调整水流量来控制室 内的空气参数。所以大多数采用冰蓄冷空调系统的建筑，其末端空调设备自控性能 较高，循环水系统采用定压差或者定温差控制变流量运行。由于循环水系统的供回 水温差越低，其输送能耗越大，能源的浪费越严重，因此冰蓄冷空调通风系统宜采 用较大的供回水温差，建议供回水温差不低于7℃，供水温度不宜低于5℃

在暖通空调水系统中，水力失调是很常见的问题。由于水力失调导致系统流

量分配不合理，造成一些区域冬季不热、夏季不冷的情况，暖通空调系统输送 令、热量不合理，从而引起能源的浪费。为了解决这个问题，通常简单地采取提 高水泵扬程的做法，但其仍会导致冷热不均现象的出现以及更大程度的浪费。在 集中送风的风系统中，如果不做好风平衡，也会造成冷热不均的现象。另外，在 保证暖通空调系统的水力平衡和风量平衡的同时，应使水压、风压维持稳定 现场判断系统水力平衡的一般方法为：通过集水器各主支管的回水温度一致 性进行水路平衡情况判断，具体参照现行行业标准《公共建筑节能检测标准》 GJ/T177的相关规定执行，根据判断结果采取相应有效措施，保证系统水力 平衡

第5.2.10条冷却塔出水温度设定值宜根据室外空气湿球温度确定；冷却塔风 机运行数量及转速宜根据冷却塔出水温度进行调节

第5.2.10条冷却塔出水温度设定值宜根据室外空气湿球温度确定；冷却塔风

为了适应建筑负荷的变化，目前大多数建筑物制冷系统都采用多台冷水机 组、冷水泵、冷却水泵和冷却塔并联运行，并联系统的最大优势是可根据建筑负 荷的变化情况，确定冷水机组开启的台数，保证冷水机组在较高的效率下运行， 以达到节能运行的目的。 室外空气湿球温度是制冷冷却塔散热能力的因素之一，冷却塔出水温度的理 论极限值为达到室外空气湿球温度，冷却塔出水温度越低，冷水机组冷却能力越 大，但是应注意冷却水温太低，会大幅降低制冷机组的冷凝压力，使机组出现敌 障，因此冷却塔出水温度应在制冷机组的低温保护之上。 冷却塔出水温度建议采用： （1）控制冷却塔风机的运行台数（对于单塔多风机设备）。 （2）控制冷却塔风机转速（特别适用于单塔单风机设备）

第5.2.11条冷水机组冷凝器侧污垢热阻宜根据冷水机组的冷凝

出口温度差的变化进行监控。

冷凝器污垢热阻对冷水机组的运行效率影响很大，为了及时有效地判断冷水 机组冷凝器的结垢情况，在冷水机组运行过程中，应密切观察冷凝温度同冷却水 出口温度差变化，采取相应的除垢及杀菌技术，保持冷水机组高效运行。 利用合理有效的水质管理系统有利于降低冷水机组污垢热阻产生的频率，通 过自动或人工监测的方法合理控制冷却水浓缩倍数和冷却水水质，可以节约用水 和降低污垢、热阻的产生。 现场判断冷水机组污垢热阻的一般方法为： 在满负荷的情况下，冷凝温度与冷却水出口温度差不宜大于2℃，否则应采

第2篇《绿色建筑运行维护技术规范》条文解读

取相应的物理或化学的清洗方法，以保证冷水机组的效率。

暖通空调系统可对空气进行适当的控制，确保对空气进行适当过滤、调节、 显度控制和分送，从而提高室内空气质量。同时，可减少由于相对负压引起的室 外渗入空气的无组织新风负荷，因而节省能耗。另外，由于安全卫生或功能要 求，部分区域需维持相对微负压运行，如餐饮区域、地下车库等。 保证室内相对微正压的控制方法为：通过调节新风量和排风量比例，建筑保 持在微正压5～10Pa的状态下运行

充分利用夜间预冷可以在一定程度上减少冷却能耗，可以大天降低能源使用 费用，要求的室外温度比所需室内温度低几摄氏度即可，而且也可以降低设施后 动时的电力高峰需求，这样可以高效地降低能源成本，达到节能的目的。 对夜间实施预冷主要方法和过程为： （1）挑选出一天，前晚的温度比室内设定点温度低几度，且湿度也在舒适范 围内。 （2）在住户上班前儿个小时，启动暖通空调系统的风机（而不是制冷设备）， 更室外空气进入室内。 （3）使用楼宇自控系统，监测室内温度、制冷设备的启动时间和制冷设备的 能耗。 （4）在不同的几天，采用这些初步措施 （5）在室外条件相似的另外一天，用楼宇自控系统监测室内温度和制冷设备 的运行，但不采用室外空气预冷。 （6）比对预冷方式和常规方案，估算节能潜力 （7）在不同的几天采取这些措施，对启动时间进行试验，记录室外温度和制 令设备启动工况 （8）根据这些比较，制定建筑的预冷方式标准。 （9）当室外环境满足标准时，使用楼宇自控系统自动启动预冷工作模式。 （10）持续观察数据，验证和记录节能效果

第5.3.1条给水排水系统运行过程中，应按水平衡测试的要求进行运行，降低 管网漏损率。

实际运行操作过程按以下方法： 应按水平衡测试的要求安装分级计量水表，定期检查用水量计量情况，如出 现管网漏损情况，在更换时选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐腐蚀、耐久性 能好的管材、管件，并提供管网漏损检测记录和整改的报告。 水平衡测试是对项目用水进行科学管理的有效方法，也是进一步做好城市节 约用水工作的基础。通过水平衡测试，能够全面了解用水项目管网状况和各部位 （单元）用水现状，画出水平衡图，依据测定的水量数据，找出水量平衡关系和 合理用水程度，采取相应的措施，挖掘用水潜力，达到加强用水管理、提高合理 用水水平的目的。 水平衡测试是实现最大限度地节约用水和合理用水的一项基础工作，涉及用 水项目管理的各个方面，同时也表现出较强的综合性、技术性。进行水平衡测试 应达到以下目标： （1）掌握项目用水现状。如水系管网分布情况，各类用水设备、设施、仪 器、仪表分布及运转状态，用水总量和各用水单元之间的定量关系，获取准确的 实测数据。 （2）对项自用水现状进行合理化分析。依据掌握的资料和获取的数据进行计 算、分析，评价有关用水技术经济指标，找出薄弱环节和节水潜力，制订出切实 可行的技术、管理措施和规划 （3）找出项目用水管网和设施的泄漏点，并采取修复措施，堵塞跑、冒、 滴、漏。 （4）健全项目用水三级计量仪表设置。这样既能保证水平衡测试量化指标的 准确性，又为今后的用水计量和考核提供技术保障。 （5）可以较准确地把用水指标层层分解下达到各用水单元，把计划用水纳入 各级承包责任制或目标管理计划，定期考核，调动各方面的节水积极性。 （6）建立用水档案。在水平衡测试工作中，搜集的有关资料、原始记录和实 测数据，按照有关要求进行处理、分析和计算，形成一套完整详实的包括图、 表、文字材料在内的用水档案。 （7）通过水平衡测试提高建筑管理人员的节水意识、节水管理水平和技术 水平。 （8）为制订用水定额和计划用水量指标提供较准确的基础数据 按水平衡测试要求设置水表的关键在于分级、分项设置计量水表。分级越 多、分项越细，水平衡测试的结果也越精确。 减少管网漏损，除了加强物业管理单位日常巡检外，可在以下方面加强： （1）给水系统中更换使用的管材、管件，必须符合现行产品国家标准的要 求。新型管材和管件应符合企业标准的要求，并必须符合按照有关行政机关和政

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付主管部门的文件规定组织专家评估或鉴定通过的企业标准的要求。 （2）更换使用性能高的阀门、零泄漏阀门等，如在冲洗排水阀、消火栓、通 气阀前增设软密封阀或蝶阀

保持供水压力在设计范围内，以避免供水压力持续高压或压力骤变。超压出 流现象会破坏给水系统中水量的正常分配，对用水工况产生不良的影响。 实际运行操作过程按以下方法： 应对各层用水点用水压力进行定期测试，用水点供水压力不小于用水器具要 求的最低工作压力，局部超压部位增设减压限流措施

第5.3.3条用水计量装置功能应完好，数据记录应完整；冷却塔补水量应进行 记录和定期分析。 水计量装置实际操作按如下过程和方法： （1）表计计量原则：按照用途设置的水表，如生活用水、绿化浇灌用水、洗 车用水、景观补水、空调系统补水、消防水箱补水等，以及按照付费或管理单元 情况对不同用户的用水分别设置用水计量装置，需要确保各水表功能完好。 （2）用水量分析：按时（通常为每月）统计用水量数据，对用水数据进行分 析比对。用水量数据可以为各管理单元或用户计量收费提供依据，实现用者付 费，鼓励行为节水；也可以根据用水计量情况，对不同部门进行节水绩效考核， 促进行为节水。 （3）用水规律诊断：用水记录数据便于给水排水系统进行故障诊断，及时发 现系统中存在的问题，如管道渗漏、用水量不合理等，达到持续改善的目的。 公共建筑集中空调系统的冷却水补水量占据建筑物用水量的30%～50%， 减少冷却水系统不必要的耗水对整个建筑物的节水意义重大。 保证循环水系统运行的实际操作过程和方法为： 开式循环冷却水系统或闭式冷却塔的喷淋水系统受气候、环境的影响，冷却 水水质比闭式系统差，改善冷却水系统水质可以保护制冷机组和提高换热效率 应设置水处理装置和化学加药装置改善水质，减少排污耗水量。 开式冷却塔或闭式冷却塔的喷淋水系统设计不当时，高于集水盘的冷却水管 首中部分水量在停泵时有可能溢流排掉。为减少上述水量损失，可采取加大集水 盘、设置平衡管或平衡水箱等方式，相对加大冷却塔集水盘浮球阀至溢流口段的 容积，避免停泵时的泄水和启泵时的补水浪费

合理利用冷却塔排放污水及停泵溢流水作为其他生活用水。例如：卫生间用 水和地面清洗用水。

第5.3.4条节水灌溉系统运行模式宜根据气候和绿化浇灌需求及时调整。

节水灌溉系统主要为了弥补自然降水在数量上的不足，以及在时间和空间上 的分布不均匀，保证适时适量地提供景观植被生长所需水分。 实际运行操作过程方法为：充分利用自然气候条件，节约灌溉水耗，灌溉系 统宜采用自动控制的模式运行，并根据湿度传感器或气候变化的调节控制节水喷 灌的运行。如有设备更换，应保留节水灌溉产品说明书并做好相关记录

第5.3.5条根据雨水控制与利用的设计情况，应保证雨水入渗设施完好，多余

第5.3.5条根据雨水控制与利用的设计情况，应保证雨水入渗设施完好，多余

立汇集至市政管网或雨水调蓄设施。

场地遵循低影响开发原则，雨水控制与利用采取入渗系统， 实际运行操作过程方法为：对入渗地面、设备和设施进行定期检查、清洗和 维护，防止堵塞。对入渗水源进行面源污染控制，防止地下水污染。当透水铺装 下为地下室顶板时，需保证地下室顶板设置疏水板及导水管，将雨水导入处理设 施或市政雨水井。

第5.3.6条景观水系统运行时，应充分利用非传统水源补水，且应保 记录完整。

根据现行国家标准《民用建筑节水设计标准》GB50555的有关规定，景观 用水水源不得采用市政饮用水和地下井水，应利用中水（优先利用市政中水）、 雨水收集回用等措施，并根据补水水表做好记录。再生水用于景观用水时，对景 观水体进行定期检测，保证水质应符合现行国家标准《城市污水再生利用·景观 环境用水水质》GB/T18921的相关要求。 实际运行操作过程方法为：景观水体运行时，可采用机械设施，加强水体的 水力循环，增强水面扰动，破坏藻类的生长环境，及时记录非传统水源水量。

第5.3.7条循环冷却水系统运行中，应确保冷却水节水措施运行良好或非传统 水源补水正常，水质应达到国家现行标准要求。 冷却水的损耗主要包括蒸发损失、漂水损失、排污损失和泄水损失GB/T 30147-2013 安防监控视频实时智能分析设备技术要求，冷却塔 应设置必要计量设施核算各项损耗量，并通过运行维护和优化等措施，保证系统 的蒸发损失在所有冷却水损耗的80%以上。冷却塔排污量可根据人工或自动水 质检测情况，合理确定。

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实际运行操作过程方法为：冷却塔补水宜采用非传统水源，以节约市政饮用 水使用量。同时，补水总硬度在300mg/L以上的应设置必要的软化设施，防止 水质恶化堵塞管道，造成系统运行效率基至噪声设备故障

第5.4.1条变压器应实现经济运行，提高利用率。

第5.4.1条变压器应实现经济运行GB/T 25922-2010 封闭管道中流体流量的测量 用安装在充满流体的圆形截面管道中的涡街流量计测量流量的方法，提高利用率。

变压器运行时自身存在铁损和铜损，所以造成变压器输出功率永远小于输入 功率。铁损是由变压器自身结构和一次电压决定的，数值基本不变，铜损则随着 负荷电流的变化而发生变化。部分建筑变压器的负载率设计值看似理想，但在实 示运营中发现很多变压器的实际负载率只有10%～30%左右。可根据实际负荷， 周配合适容量的变压器。 多于两台变压器经济运行的操作方法主要为： 单台变压器一般负载率60%左右时为效率最高点，当多台变压器并列运行 时，应按负载的天小调整变压器运行台数和容量，使变压器总损耗最小。变压器 的经济运行就是采用有效的运行策略，充分发挥变压器能效，使变压器自身损耗 最低。 有条件的情况下，应关停负荷率较低的变压器，由与其并列分段运行有母联 连接的变压器进行供电，提高单台变压器的负载率，减少不必要的电耗损失；同 时对暂不用供电回路，应及时断开电源线路，以减少线路上的空载运行损耗；另 外，采用节能型无功补偿装置，实现无功分散和就地补偿。 变压器是电力网中的重要电气设备，由于连续运行的时间长，为了使变压器 安全经济运行及提高供电的可靠性和灵活性，在运行中通常将2台或2台以上变 压器并列运行，当一台变压器发生故障时，并列运行的其他变压器仍可以继续运 行，以保证重要用户的用电；或当变压器需要检修时可以先并联上备用变压器， 再将要检修的变压器停电检修，既能保证变压器的计划检修，又能保证不中断供 电，提高供电的可靠性。同时由于用电负荷季节性很强，在负荷轻的季节可以将 部分变压器退出运行，这样既可以减少变压器的空载损耗，提高效率，文可以减 少无功励磁电流，改善电网的功率因数，提高系统的经济性

在民用建筑中，由于大量使用了单相负荷，如照明、办公用电设备等，其负 荷变化随机性很大，容易造成三相负载的不平衡。即使设计时努力做到三相平