总包招标管控要点.pdf下载简介：

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【策划说明】做到不漏项，不重复； 界面划分遗漏：转包干的时候需要重新定价，或者后期签证； 界面划分重复：如果划了本不属于总包的内容，总包会刻意报低价，后期扣减此部分内容，只扣减较少的金额

【策划要点】理清与主要分包单位的界面划分

总包与相关分包单位界面划分涉及的主要分包单位有：户内精装、公区精装、地坪单位、景观单位、外墙涂 料、土方单位

三、总包招标前置条件的策划一另

DGJ 08-905-99 建筑施工附着升降脚手架安全技术规程三、总包招标前置条件的策划一开办费策划

三、总包招标前置条件的策划一开办费策划

青楚影响开办费费用较大的项目的方案：2.让投标单位报价更加有依据：3.让成本部门议标更加有底气

三、总包招标前置条件的策划一开办费策划

案例背景描述：某项自，有多个地块，前期开发地块的总包在甲方的默许下，在相邻待开发地块建设临建。 因为原定计划待开发地块约2年后开发。但半年过后，公司推货节奏调整，该地块需要动工。总包以此为 由索赔20方元临建搬迁费用，且未谈妥之前不予搬般迁。最终经过多轮谈判，未予以签证，总包同意免费搬 迁，但是导致该项目土方动工延迟2个月； 经验教训总结：后期所有总包招标合同，合同中约定不充许在在建或者待建地块内搭设临建设施；

三、总包招标前置条件的策划一开办费策划

案例背景描述：某项自，临时围墙在总包进场前已经由土方单位砌筑完成，临时围墙的设置与正式围墙儿乎 重合，临时围墙拆除后，正式围墙砌筑之前，场地临时围闭需要租赁临时围挡存在一定的空档期，总包以不 在合同范围内要求签证。签证预估金额为6方元， 经验教训总结：后续地块总包招标都会把此部分费用描述计入开办费说明中，让总包报价的时候考虑到位

三、总包招标前置条件的策划

三、总包招标前置条件的策划

辅助项目不单独计费 1.措施钢筋、钢筋接头、钢板止水带等不 单独列项包含在综合单价中： 2.二次结构不计算钢筋混凝土，直接按照 彻体计算

四、总包清单编制要点 防水保温

【案例呈现17]含量指标偏差案例： 案例背景：某项目，超高层精装，模拟清单和自标成本根据历史高层精装保温含量指标计入：0.87m2/m2 转包十含量指标为1.0m2/m2，含量指标偏差约15%，导致转包十单方指标自标成本300方元，超单方指标约 15元/M2，事后经分析，原因如下： 1.避难层因素：所有超高层有两层避难层，所有避难层的两层楼面保温需要做保温，让整个项自的保温形成 个封团围合的体系。而高层没有避难层。此项因素导致含量指标0.03m2/m2 2.厨卫楼面保温：以往项自报建厨卫楼面保温没有做，原因是在进行节能计算的时候，将厨卫的吊顶与楼板之 前的空气层作为一层保温层进行计算，后来节能办经办人对于新项自的审批，把关比较严格，原做法被废弃

（案例呈现17】含量指标偏差案例：

【案例呈现17]】含量指标偏差案例： 案例背景：某项目，超高层精装，模拟清单和自标成本根据历史高层精装保温含量指标计入：0.87m2/m2： 转包十含量指标为1.0m2/m2，含量指标偏差约15%，导致转包十单方指标自标成本300方元，超单方指标约 15元/M2，事后经分析，原因如下： 1.避难层因素：所有超高层有两层避难层，所有避难层的两层楼面保温需要做保温，让整个项自的保温形成 入封团围合的体系。而高层没有避难层。此项因素导致含量指标0.03m2/m2 2.厨卫楼面保温：以往项自报建厨卫楼面保温没有做，原因是在进行节能计算的时候，将厨卫的吊顶与楼板之 前的空气层作为一层保温层进行计算：后来节能经刃人对于新项自的审批，把关比较产格，原做法被废弃 此因麦星致含量指标增加010m2/m2

【案例呈现18】内保温改外保温案例： 案例背景：某项目，原保温方式为考虑清楚，后期为精装交付，考虑热桥部分无法处理，则改为外保温，材质 由EPS，改为EPS复合板，保温方式与材质均发生了变化，有可能出现以下困难： 况一火打动：息包急体单价较低，保温变更这么大的事情，不可电方捞一笔，不墨保。保温材料报高价 如果甲方要分包，也不是不可以，则趁机要一笔较大的分包配合费； 情况二拖延筹码：双方谈判进展如果一旦陷入一定程度的僵局，对甲方不利，因为变更金额较大，不谈妥不会 施工，所以会影响项自进展；

案例呈现181内保温改外保温案例：

标准建筑做法 1.“标准建筑做法”是“模拟清单做法”和 “施工图建筑做法”的桥梁。用来避免两者 做法描述不一致导致需要重新核价； 2.不同的设计院，提出的做法不同，不会在 经济性上做太多的考虑，导致成本增加。

建筑做法清单不做拆分 例如：甩浆、界面处理，基层处理，面层 饰面尽量不要拆分。拆分过细会导致1+1 >2的情况，最终造价偏高：

1.混凝疑王墙面砌体墙面交界处的钢丝网： 2.基层凿毛，表面处理、甩浆、界面剂等

争议事项清单完善 1.清单的找坡层要注明坡度，还要注明厚度 是最小厚度还是平均厚度。 2.抹灰厚度设置一定的宽容度，现场实际抹 灰厚度会与设计厚度有所偏差

四、总包清单编制要点一

因为安装没有相应固定的含量指标，所以在编制模拟清单的时候，需要找一个类似已转包干的项目作为含量指标 的参考来进行编制。避免因为含量指标差异过大，导致转包于时候的造价指标和定标造价指标相差太大：

精装和毛坏其安装部分的含量指标要略微注意，有些精装项目，总包是按照精装点位预理到位，而且 穿线完成。如果参照，则需要对含量指标进行修正

历史争议事项在新招标项目清单中进行完善，注意避免

减少前期自有资金的支出，提开财务杠杆，在略微降低项自净利润率的同事，能够比较大的 提升自有资金的回报率，可以助力企业利用有限的资金，尽量扩大规模

商票及保理对单价的影响

现对于标杆地产大多采用保理以及商票进行支付，如果将不同付款条件给总包单位带来的财务成本融 入各子项综合单价，会导致综合单价失真，无法与不同付款条件的项目进行对标

剔除财务成本，便于价格对标

为了不同项自，不同时期的就价格能够进行对标，建议吧商票及保理产生的财务费用进行单列，不计 入建安成本。

五、提前约定规避重大索赔

备注：如果户内精装部分计入备案合同，则相应金额会更大：

五、提前约定规避重大索赔

案例呈现20】 “毛坏竣备、精装交付”还是“精装竣备，精装交付”导致大额索赔

案例背景：项目原定为“毛坏竣备，精装交付”，后因政府原因导致需要改成“精装竣备，精装交付”，导致总 包工期延长，直增加总包的精装配合费，导致总包索赔200万元以上； 案例分析：如果是毛坏竣备，精装交付：毛环坏竣备完成，分步移交给精装之后，总包就撤场了，完全不管了。如 果是精装竣备，精装交付：工期要相应延长约半年，所有临建，主要管理人员，部分机械等不能撤场，且需要对 整个场地的安全文明管理负责人，并且将精装修工程纳入竣工备案的范围。涉及费用较大。 经验教训：在长沙这个“精装，毛坏，毛坏，精装”在预售之前都不知道如何确定的情况下，很有可能出现这种 索赔。如果大概率按照“精装备”来招标，则要留一手，合同中要注明如果改毛坏，哪些费用扣除，如何扣除 如果大概率按照“毛坏竣备”来招标，同样要留一手，合同中要注明如果改精装，哪些费用要增加，增加多少；

五、提前约定规避重大索赔

六、最低价，价格真的低么

六、最低价，价格真的低么

六、最低价，价格真的低么

经过招标和约谈，最低价总价符合目标成本要求，且对方表示不愿意再降价，这个时候的最低价一定是合理 价么？ 我们要对价格和指标有自已的把控思路，而不是单单以投标最低价，且对方不愿意再降价就认为是合理价； 如果存在以下情况，有可能导致最低价仍然偏高： A.长期只有几家单位投标，没有引入新的竞争单位 B.入围投标的几家单位，以前大部分都是做利润相对较高的活儿 C.入围单位的数量太小，竞争程度不够。 D.当你找他洽商的时候，他基本就已经知道他是最低价了，如果你没有清新的价格评判思路，他也就象征性 降一点而已。

经过招标和约谈，最低价总价符合目标成本要求，且对方表示不愿意再降价，这个时候的最低价一定是合理 价么？ 我们要对价格和指标有自已的把控思路，而不是单单以投标最低价，且对方不愿意再降价就认为是合理价； 如果存在以下情况，有可能导致最低价仍然偏高： A.长期只有几家单位投标，没有引入新的竞争单位 B.入围投标的几家单位，以前大部分都是做利润相对较高的活儿。 C.入围单位的数量太小，竞争程度不够。 D.当你找他洽商的时候，他基本就已经知道他是最低价了，如果你没有清新的价格评判思路，他也就象征性 降一点而已。

六、最低价，价格真的低么

六、最低价，价格真的低么

指标口径：总包土建部分，含钢筋，混泥土，模板，砌体，抹灰，粗装修，屋面，建筑杂项，开办费及协调服务要 分摊，但不含防水和保温

六、最低价，价格真的低么

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协调服务费单方在：20元/m左右，占比在1.5%左右。

备注：如果你是模拟清单招标： 1、如果总包单位认为你含量指标偏低，那么他会倾向于将开办费水平和协调服务费水平调低，实体工程费 用调高，转包干或者结算金额会更高，他利润会更高。 2、如果忌包单位认为你含量指标偏高，那么他会倾向于将开刃费水平和协调服务费水平调高，实体工程费 用调低，后期发生大额变更，他就会说，实体工程综合单价太低，明显做不出来，拒绝施工。 数据来源：某公司内部近期多个总包的定标价格水平，价格数据有时效性，最主要掌握定价思路，不可直接随意套用

六、最低价，价格真的低么

数据来源：某公司内部近期多个总包的定标价格水平，价格数据有时效性，最主要掌握定价思路，不可直接随意套用

六、最低价，价格真的低么

数据来源：某公司内部近期多个总包的定标价格水平，价格数据有时效性，最主要掌握定价思路，不可直接随意套用

六、最低价，价格真的低么

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数据来源：某公司内部近期多个总包的定标价格水平JJF 1344-2012 气体标准物质研制(生产)通用技术要求，价格数据有时效性，最主要掌握定价思路，不可直接随意套用

六、最低价，价格真的低么

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数据来源：某公司内部近期多个总包的定标价格水平，价格数据有时效性，最主要掌握定价思路，不可直接随意套用

六、最低价，价格真的低么

1.公司与钢铁贸易供方建立联系、提供报价； 2.我的钢铁网报价，开标前一个月均值：

1.与合同内约定品牌搅拌站要求提供书面报价 2.要求在建总包提供混凝土月结书面报价； 3.对合同外品牌搅拌站定期进行询价；

GB 16780-2021 水泥单位产品能源消耗限额1.与合同内约定品牌体厂家要求提供书面报价 2.要求在建总包提供书面盖章合同价格； ·3.定期合同外品牌砌体厂家进行询价：