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DB3502∕Z 5034-2018 厦门市保障性住房建设技术导则

3.1.3保障性住房建筑宜为中高层或高层建筑，原则上不应建低层 建筑或多层建筑，不宜建超高层建筑。

3.1.3保障性住房建筑宜为中高层或高层建筑，原则上不应建低层

3.1.4保障性住房应以公共交通为主要的出行方式LY/T 3006-2018 辣木籽质量等级，道路资源配套 应以公交优先为原则。

3.1.4保障性住房应以公共交通为主要的出行方式，道路资

利用规划用地内的河湖水体、地形地貌、树木植被、现有道路等具 有保留价值的场地条件，充分利用现有的优势条件。 3.1.6建设场地应充分考虑噪声、有害物质、电磁辐射和工程地质 灾害等不利因素的环境影响，

旬距、绿地、层数与密度、布局方式、群体关系、空间环境、经济 性、使用需求等因素。

团三级。各级标准控制规模，应符合表3.1.10的规定。

表3.1.0保障性住房综合社区分级控制规模

注：住宅类保障性住房户均人口数按照3.5人/户测算。 公寓类保障性住房户均人口数按照2.0人/户测算。

3.2.1保障性住房的选址应有机结合所在区域的城镇发展规划和 区域产业布局，合理控制规模，加强居住与就业之间的联系 3.2.2保障性住房选址在公共服务设施配套尚不完善的城市新区 时，为完善自身配套，项目规模宜达到组团级以上。未达到组团级 规模时建议结合普通商品房、拆迁安置房等一并开发，以利于相应 配套的完善。

3.3.1保障性住房总体规划应功能分区明确、路网结构清晰 和车流组织有序、市政管网布局合理，做到统筹兼顾、经济

1.总体规划应考虑场地特征及空间布局合理性的要求，并与自 然环境及周边环境相协调。 2.当保障性住房项目达到居住区级规模时，其商业、综合性服 务设施宜向周边开放，实现资源共享。

3.周边配套的小学、幼儿园服务半径不宜大于500m，初中服 务半径不宜大于1000m。 4.当面向交通干道时，应通过优化建筑布局、设置绿化隔离带 等综合措施，减少交通噪声对居住环境的负面影响。宜将对噪声不 敏感的建筑物面临交通干道布局，以形成外围的声屏障，

3.3.3保障性住房交通组织应满足以下要求：

1．住区内应设有连续的人行道，宜有通往公共交通站点、邻近 住区或主要公共设施的便捷安全的慢行线路，并宜与城市慢行系统 有效联接。 2.配套的学校和幼儿园应与周边住区之间有便利、安全的通行 联系，且应便于接送。

.4.1 置，并鼓励对公共服务设施进行“资源共享”。 3.4.2保障性住房应配套提供配套服务设施和物业管理用房。不同 类型的保障性房可按照其体的使用需求设置相应的配套服务设 施，其配置规模应符合如下规定： 1.保障性住房的规模在建筑面积3万m以下的，公共服务设施 建筑面积至少按150m的标准提供：每递增建筑面积1万m²，公共 服务设施建筑面积至少相应增加50m?。 2.保障性住房物业管理用房应当按照现行福建省相关规范进 行配置：3万m²以下的居住区，物业管理用房的建筑面积不得少于 120㎡。

的15%以内；距离居住区人行出入口500米的步行距离内。 3.4.4保障性住房的商业配套设施宜有（商业配套设施总建筑面 积）30%以上的部分配备完善的油烟及污水设施。

3.4.4保障性住房的商业配套设施宜有（商业配套设施总建筑

3.5.1保障性住房户型设计应强调安全环保、经济适用，重视功能 注重细节，满足舒适性和适应性。 3.5.2保障性住房户型单元平面应规整，控制体型系数和窗墙面积 比，综合考虑节能和日照、通风、安全要求，避免采光通风凹口尺 寸过小；套与套之间应尽量避免相互遮挡和视线于扰。

3.5.3户型单元平面设计应满足下列要求：

1.保障性住房高层建筑宜采用多套组合单元，综合考虑居住使 用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、风俗习惯等因素 2.厨房应有直接采光、自然通风。住宅类保障性住房卫生间宜 直接采光、自然通风。公寓类保障性住房无外窗的卫生间应有通风 设施。

4.1.1保障性住房设计应坚持“小套型、功能全、精细化

4.1.1保障性住房设计应坚持“小套型、功能全、精细化”的原则， 建筑平面布局应合理紧凑，减少公摊面积，提高标准层使用面积系 数和得房率，同时满足一定的舒适性和适应性。

4.1.2保障性住房设计应根据地块条件选择经济合理的居住

宜采用平面或竖向特别不规则、抗震性能差的结构体系

不宜采用平面或竖向特别不规则、抗震性能差的结构体

4.1.5任宅类保障性任房应按套型设计，每套宜包含卧室、起居室 （厅）或卧室兼起居室、厨房、卫生间、阳台等基本空间。 4.1.6新建保障性住房宜考虑全寿命周期使用功能调整的灵活性 要求，优先采用可灵活划分空间的结构体系。

4.2.1保障性住房应对建筑单体、场地道路、竖向、景观、海绵设 施及各类工程管线进行综合考虑，做到统筹兼顾、经济合理。 4.2.2应尽可能利用原有地形，减少十方工程量，尽量保证场地内 土方自平衡，并合理利用地形高差。

现行《厦门市建筑工程日照分析技术管理规则》的相关规定，每套 住宅类保障性住房至少有一个居住空间能满足日照要求。

4.2.4保障性住房的车行道

.2.4保障性住房的车行道宜采用沥青混凝土路面，双车道不小了 米，单车道不小于4米。宅前路宽不小于2.5米。利用道路两旁 没置停车位时，不得影响道路的有效通行宽度。

4.2.5地下车库出入口应设置收费管理设施，

1布置并与道路留有缓冲距离。地下车库出入口宜与人行主入口 任设置。

4.2.6保障性住房应结合小区出入口设置配备卫生间的永久

4.2.7居住单元的入口门厅标高宜高于室外地坪不小于300mm。

吉入口处的高差小于300mm时，宜采用缓坡的方式，不得采用单 步踏步。

4.3.1保障性住房的层高宜为2.80米。公共走道净高不应低于2.2 米。 4.3.2二居室以上房型住宅类保障性住房每层户数宜控制在10户 内。 4.3.3保障性住房楼底层宜适当设置架空活动层，满足居民交往需 要。架空层建筑面积宜按0.05m/人进行配置。

4.3.5高层保障性住房的电梯配置标准按以下标准执行，同

1.住宅类保障性住房每单元电梯数量不应少于2台，且每单 元内平均每70户不少于一台。

2.公寓类保障性住房（每户按居住人数2人计），每单元电梯数 量不应少于2台，且每单元内平均每245~280人不少于一台。 4.3.6保障性住房必须采用封闭阳台。 4.3.7公寓类保障性住房户内不应设独立的厨房。 4.3.8住宅类保障性住房厨房应有直接采光、自然通风。因条件限 制无法满足厨房窗户直接对外时，可设置内天井满足采光通风要 求。 4.3.9卫生间不应布置在下层住户起居室（厅）、卧室、餐厅和厨 房的上层。 4.3.10套型设计应明确室外空调机座板位置，并设置在便于安装的 位置，满足空调外机工作通风要求，并不得影响阳台的正常使用。 空调室外机安装应符合本导则第5.5.3条的规定。 4.3.11保障性商品房住宅卫生间应在外墙梁上预埋?100钢套管， 并在外墙设不锈钢外气口，用于排风。 4.3.12空调室内机安装位置应符合下列条件： 1.室内机不应直接吹向床头，且不宜设在电视机及床头的正 上

1.室内机不应直接吹向床头，且不宜设在电视机及床头的1 方。 2.室内机位置不宜远离空调外机，且不宜暴露较长段的空调管

4.4.1新建保障性住房应严格执行现行省标准《福建省居住建筑节 能设计标准实施细则》规定。

4.5.2基础及结构设计应符合下列要求：

1.应结合工程特点及当地市场的供应情况合理选取材料，做 到适用、高效，并尽量选择绿色材料，注重提升施工工业化程度。 2.应根据地质条件及上部结构情况，选择安全、合理、经济 的基础形式，并对多种方案进行技术经济比较。 3.建筑物应选取合理的建筑体型，尽量避免建筑方案的平面 和立面不规则，应尽量避免超限。注意控制建筑高宽比，尽量避免 剪力墙出现受拉现象。 4.高层建筑宜选用剪力墙结构，在满足相关规范的前提下尽 量设置于外墙、分户墙及电梯井道等不影响建筑功能的部位。 5.上部结构设计时，构件的截面尺寸、配筋必须合理、经济。 结构构件设计应充分考虑工业化、标准化，以技术先进、保证质量 为准。 6.严格按业主提供的电梯、扶梯订货样本预埋埋件、预留孔 洞。

4.5.3结构设计还应满足以下要

.5.3结构设计还应满足以下要求：

1．如有预应力结构、钢结构，应在整套施工图出图时一并出 施工图，不得二次设计。 2.主楼设计中应避免采用超长结构。如确需采用，在超长结 构的设计文件中，应提出本项目结构控制裂缝、抗渗等专项施工要 求说明。 3.鼓励采用新型施工工艺，如铝模技术、跳仓法施工技术及爬 架技术等。

5.1.1保障性住房应配套设置给水、排水、电力、通讯、

.1.1保障性住房应配套设置给水、排水、电力、通讯、网络、目 见、通风、燃气、消防和人防等设施、设备，其设置类型及部位应 子合建筑功能及现行相关标准的规定

视、通风、燃气、消防和人防等设施、设备，其设置类型及部位应 符合建筑功能及现行相关标准的规定。 5.1.2保障性住房的管材、管线及设备的选型应符合国家相关标准 的要求，选用的产品应有企业生产许可证及产品质量检测合格证 书。

5.1.2保障性住房的管材、管线及设备的选型应符合国家相 的要求，选用的产品应有企业生产许可证及产品质量检测合 书，

横管不应布置在套内。公共功能的阀门、电气设备和配件应设在共 用部位。

5.1.4除消防、人防等应急设备外，公共区域长时间使用的

如照明、风机、水泵、空调等需能效标识的设备应选用节能评价值 以上的设备。

5.1.5风机房、水泵房、变配电房等有噪声、振动及电磁污染的设 备用房应避开居住空间布置，并做好有效的减振、降噪、消声措施 避免保障房室内环境受污染。

5.2.1给水用水定额应按现行《建筑给水排水设计规范》GB50015 中用水定额的中~下限范围取值。

水支管不宜埋地暗敷，宜沿墙或顶棚敷设。

时宜采用IC卡等智能水表技术，实现计量付费一体化。 5.2.4入户水表应安装在相应用户楼层的管道并或水表箱内，入户 水表后应设置止回阀。

5.2.5生活给水系统应充分利用市政给水管网的水压直接供水；在

.2.5生活给水系统应充分利用市政给水管网的水压直接供水；在 增压供水时，应选用节能、安全、可靠的增压设施和供水方式，当 采用变频供水时宜采用数字集成全变频控制供水设备。

5.2.6生活给水水池（箱）应采用不锈钢成品水池（箱），

<池（箱）主体和附件的材质均应采用S30408、S31603或S1197 牌号的不锈钢。如确需采用钢筋混凝土水池（箱），则其内壁宜 长用不锈钢、聚乙烯（PE）等食品级材质进行处理

5.2.9生活给水竖向分区各区层数不宜超过7～9层，并且不

欠在室外做管沟敷设，尽量避免室外直接埋地敷设。确需室外埋土 放设的应采用防腐性能优良，接口严密的管材，并采用加强级防眉

5.2.13排水出户横于管管径应放大一级，厨房及卫生间

5.2.14排水立管与管件材质

管；屋面雨水立管应选用与工作压力相适应的耐腐蚀、耐久性、耐 压性、连接可靠、市场成熟的管材。 5.2.15化粪池应设在便于清掏的位置，目其上方不应设置停车位。 5.2.16排水管道管径及化粪池容积应经计算确定，并应充分考虑使 用人数及使用时间的集中度，适当留有余地。 5.2.17有条件时宜考虑雨水利用技术。设置雨水利用系统时，小区 内道路、场地的竖向设计和材料选择应利于雨水收集和综合利用。 5.2.18单体屋面及小区不透水地面的雨水排水可考虑断接措施，对 初雨污染进行源头控制。

5.2.29海绵设施的设计应充分考虑以后维护管理

5.3.1保障性任房单套用电负荷标准按表5.3.1确定，各级配电线 路负荷计算的需要系数按现行标准《10KV及以下电力用户业扩工 程技术规范》DB35/T1036规定执行。

表5.3.1用电负荷标准

5.3.2保障性住房每套住宅应设置

5.3.2保障性任房母套宅应直一个家配电相、一个家狗电 箱，箱体位置应结合装修设计布置，不应设在建筑物的外墙上（不 包括与阳台或公共走道相邻的外墙），宜暗装在套内走廊、门厅或 起居室等便于维修维护处（应避开上述空间的主要视觉立面）。配 电箱底边距地高度不应低于1.6m，弱电箱底边距地高度宜为0.3m。

5.3.3家居配电箱应设置可同时断开相线和中性线的

设置过电压保护装置；照明、普通插座、厨房插座、空调插座、热 水器应分路供电，除厨房、热水器回路断路器采用20A外，其余 采用16A；照明回路应独立设置剩余电流动作保护装置，其余回路 可共用。

5.3.4保障性住房公共部位的应急照明、其他明敷的线缆应选用低

烟、低毒的阻燃类（阻燃耐火型或阻燃型）线缆。

5.3.5保障性住房套房内电气配置标准宜按表5.3.5确定：

表5.3.5电气配置标准

5.3.6保障性住房应采用高效光源、灯具及附件，公共部

明灯及指示灯、地下车库、走道、门厅以及需要同节能自熄开关配 合控制的灯具应配LED光源。楼梯间宜采用触摸式自熄开关（带 指示灯），电梯厅、走道等场所宜采用红外感应式自熄开关，开关 安装位置应方便使用。

段、分区或分组的节能控制措施。

务的配电设备应设置在公用配电室，公用配电室除按规定设置电大 门专用计量柜外，应结合物业管理公摊电费要求，设置分区计量 。

5.3.10保障性住房电动汽车充电基础设施的建设应符合国家及地 方的有关规定。

5.3.11设有非机动车停车位的场所，应预留充电电源并设置内部计 量表。

5.3.11设有非机动车停车位的场所，应预留充电电源并设置内部计

插座PE线、灯具、铝合金扣板及金属龙骨、淋浴器、金属洗脸盆 及其他外露可导电部分、可接近的外界可导电部分均应联接到位。

及其他外露可导电部分、可接近的外界可导电部分均应联接到位。 5.3.13家居配电箱、家居弱电箱的金属外壳应可靠接地。家居弱电 箱旁应设置电源插座（带开关），并将电源管线暗敷接入家居弱电 箱内插座。

5.3.14保障性住房应设置电气火灾监控系统。电气火灾出

宜设于电表箱进线、公用配电室动力配电柜进线或出线处

5.3.15保障性住房火灾自动报警系统的报警总线不得采用环形布 线，不宜在不同套的住房内穿越（消控室至短路隔离器以及短路隔 离器之间总线应敷设于电气竖井）。短路隔离器、模块宜相对集中 放置放于电气井、楼梯间、前室等相对隐蔽场所。 5.3.16公共租赁住房应急疏散照明采用集中控制型，灯具供电电压 不宜大于24V。 5.3.17保障性住房应设置以下安全技术防范系统：（1）**监控系 统，：（2）周界入侵报警系统；（3）门禁管理/访客可*对讲系统： （4）*脸识别系统；（5）停车库（场)管理系统；（6）电子巡更系 统：（7）电梯五方通话系统。 5.3.18**监控系统应采用全数字**监控系统，前端为数字（IP） 摄像机不小于200方像素。**监控系统实时及录像画面分辨率应 达1080P。 5.3.19保障性住房的*行出入口、单元楼一层及地下室的主出入口 设置*脸识别仪，该识别仪的红外摄像机应可以有效地区分**与 照片或**。*脸识别系统与门禁管理/访客可*对讲系统共用磁 力锁及开门按钮。 5.3.20保障性住房工程应设置智能化专网，该网用于组建**监 控、门禁、访客对讲、停车场管理、信息发布等智能化系统。 5.3.21保障性住房的消防控制室即智能化管理中心，按照现行国家

5.4.1室外燃气管线应按室外管线综合图纸预留的位置布置。 5.4.2燃气立管不应影响建筑外立面，且不应设置在厨房内。

5.4.1室外燃气管线应按室外管线综合图纸预留的位置布置。

5.4.2燃气立管不应影响建筑外立面，且不应设置在厨

燃气管在厨房内的水平长度不应超过2米。

燃气管在厨房内的水平长度不应超过2米。

5.5.1电梯机房、变配电室应设置分体空调和通风系统；消控室应 设置分体空调。 5.5.2客厅（起居室）、卧室以及社区用房和物业管理用房等房间 应预留空调安装条件。

5.5.1电梯机房、变配电室应设置分体空调和通风系统；消控室应 设置分体空调。

1：暴露在外立面的冷媒管应采用装饰百叶、格栅等加以处理。 令媒管总长度不宜超过6米。 2.分体空调室外机机位尺寸不应小于表5.5.3的要求。当受条 件限制，分体空调室外机机位或出风口的宽度小于表5.5.3中的宽 度时，分体空调室外机的出风口与进风口不应处于同一平面上，应 另设进风口。

表5.5.3分体空调室外机机位尺寸

主：上表适用于仅正面进出风的空调机位。空调机位侧面为百叶或 洛栅进风口时，空调机位宽度可减少100mm。空调机位两侧无任 何遮挡时，空调机位宽度可减少200mm。

3.分体空调室外机不宜设置在进深大于2米的建筑凹槽内。当 受条件限制必须设于凹槽内时，其排风应正对凹槽的开口方向。 4.分体空调室外机机位宜采用平直型百叶或格栅，其有效通风 率应≥75%，百叶与出风方向夹角不应大于150，百叶叶片厚度不 宜小于1mm，不应选用防雨百叶。 5.分体空调室外机位置离窗、洞口距离不宜大于1.2m；窗的 尺寸及开启方向应便于安装及检修。 6.应设置集中排水管。 5.5.4地下车库排烟系统宜采用排烟和排风合用的全面通风系统 受层高限制时，可采用诱导通风系统。 5.5.5泵房排风量按8次/h换气次数确定。 5.5.6 风机房不宜设于门厅及住户的下方。 5.5.7 发电机烟窗不宜贴邻住户卧室及客厅的墙体布置。 5.5.8 除机械停车库外，车库内风管宜设于车位上空。 5.5.9 地下车库排风出口应设消音器；排风口不宜布置在卧室或客 厅窗户及阳台的下方，不应排向架空层

.1.1装修应符合现行国家标准《建筑内部装修设计防火规范》 B50222、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210、《民用建 工程室内环境污染控制规范》GB50325、《福建省全装修住宅 技术规程》等标准的要求，同时应安全环保、耐久性强、耐清洗 隹修替换方便。

6.1.4装修所形成的使用荷载应在结构设计所允许的范围内 破坏房屋承重结构，不得在承重墙上开洞，

6.1.5装修中不得改变公用给水排水管道、地漏、便器、排

排气道的位置，不得破坏厨房、卫生间的防水功能。 6.1.6保障性住房的装修造价应根据不同标准进行整体控制。 6.1.7水泵房及风机房等有噪音的房间应采取相应的防噪音装修 措施。

6.1.8装修管控详见本导则第8章具体内容体现

6.2.1保障性住房应根据不同装修造价控制选择设备配置和装修

注：1、强化木地板厚度≥12mm， 铝合金扣板厚度≥0.6mm。

注：1、信报箱及快递箱等位置需预留插座电源 2、地下室及首层电梯厅宜预留传媒电*点位。 3、首层电梯厅窗户内侧需增设防盗网。 4、公共部分及阳台栏杆不宜设置玻璃栏板。 5、公共部分电梯厅、门厅、走道顶棚及墙面上各专业末端点 位需在满足规范要求的条件下根据天花综合布置及墙面各专业综 合点位定位布置。

.1.1室外环境应结合厦门的地理环境、气候条件、民风民俗特点 合理布局，完善功能，方便生活。 .1.2景观设计应以经济、适用、美观、便于管养为原则；合理控 前期建设成本和后期管养费用。着重打造重点区域，如主入口 成、楼栋入户及主要景观活动区。

.1.5室外环境满足海绵城市设计要求，参照《厦门市海绵城市建 设技术规范》执行。

7.2.1根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地具体条件，采 用集中与分散相结合，且点、线、面相结合的绿地系统，并满足下 列要求： 1，保留和利用规划范围内的已有树木和绿地 2.主入口应满足*流集散要求，儿童活动区与成*健身区宜相 邻设置，做到动静分离，空间开合有度。 3.单元入口应体现设计*性化，设置无障碍通道，结合单元大 堂和底层架空层设置等候、停留空间。

7.2.2注重室外环境的功能性，合理设置安全实用的老*、青少

离居住空间，同时进行绿化隔离。活动场地的规模应满足居民活动 需要，活动场地周边宜设置亭廊等遮蔽风雨设施，并设休息座椅。

7.2.3室外功能设计时应满足上

充分利用场地高差，按照海绵城市要求对地表水进行有效的此 放，保证安全排放不内涝

7.2.5地下室顶板宜根据不同的室外功能区种植土厚度进行

7.2.6室外道路注重分级设置，主园路应为出入社区提供顺

的道路线形；次园路宜曲径通幽，便于游园、散步；健身步道上 三园路、次园路有机结合，形成社区慢行系统。

的材料。商业街、主入口广场可选用花岗石材料或花岗石结合烧结 砖、透水混凝土，但石材的品种应是本地区常用品种。全民健身场 地及儿童游乐场地面应采用防滑、耐磨、安全的弹性地面，充分考 虑使用者安全，儿童游乐场器械周边应留安全间距，不应存在安全 隐惠。材料规格应模数化、标准化，减少不必要切割浪费。

7.2.8建筑楼顶层应设置晾晒空间，裙房屋顶有条件可讠

7.3.1工程管线应包括给水、雨水、污水、电力、燃气、有 及三网融合等管线，工程管线应结合道路工程进行综合统筹

7.3.1工程管线应包括给水、雨水、污水、电力、燃气、有线电* 及三网融合等管线，工程管线应结合道路工程进行综合统筹设计。 7.3.2架空层宜适当设置开放性的共享场所，提供公共服务、休闲 活动空间，配置适量的活动和休闲设施（如乒乓球台，座椅等）， 提高社区的文化性。考虑后期管养，架空层不应大面积种植绿化 植物品种选用耐阴或耐干旱灌木，

7.3.3在小区出入口、主要道路两侧、重要景观节点周

.3.3在小区出入口、主要道路两侧、重要景观节点周边、架空月

楼名牌，选材应经久耐用、方便清洁、清晰醒目、无坚硬棱角，宜 由专业公司统一制作安装。

7.3.6围墙应透空透绿，应选择经久耐用的材料，铁艺围墙应防锈 处理，

各出入口及活动区应设置重点照明，室外照明设计应以庭院灯为 主，适当设置草坪灯，灯具风格应与建筑风格相协调，提倡使用太 阳能节能灯。

7.3.8可利用自然水源设计少量水体能够流动的水池、水景，不应

3.8可利用自然水源设计少量水体能够流动的水池、水景QB/T 5555-2021 工业用缝纫机 梭芯套，不应 设置*工水景。

7.3.8可利用自然水源设计少量水体能够流动的水池、水景，不应

在适当位置设置清洁供水点，便于室外清洁用水

适当位置设置清洁供水点DB33T 2005-2016 大棚西瓜生产技术规程，便于室外清洁用水。

7.4.1室外绿化设计应根据场地形态与功能选择合适的绿化方式，

7.4.1室外绿化设计应根据场地形态与功能选择合适的绿化方式， 室外空间应以植物为主，重要节点可适当设置阳光草坪，活动场地 周边宜绿化遮荫，提倡垂直绿化。避免出现大面积硬质铺装（消防 通道、回车场地除外），消防回车场和消防登高面的地面宜画线标 示。