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旅游地产专项-云南寻甸县**营旅游地产项目评估报告_104页.pdf云南省寻句县**营旅游房地产项目评估报告
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（三）报表分析 2007年7月份企业财务指标如下： 资产负债率=负债总额/资产总额=96.8% 产权比率=负债总额/所有者权益总额=2999% 流动比率=流动资产/流动负债=0.95 速动比率=速动资产/流动负债=0.57 四、企业资信评价结论 目前企业正在投资建设期，帐务简单，本次评
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DB37T 3967-2020 煤矿开采粉煤灰高水膨胀材料充填工艺技术要求云南省寻句县**营旅游房地产项目评估报告
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第四章评估项目基本情况评价
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4、旅游资源类型系统表
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景、山间飞瀑、温泉；二级旅游资源7个：草原胜景、孤山、绝壁、花沟水库、天然 山泉、苗族人家、农家乐；一级旅游资源6个：天然温室、钓鱼谷、探险谷、天然松 林氧吧、山间梯田、跳望台。 （二）评估项目基本情况 1、评估项目名称 本次评估项目为：云南（寻甸）**营草原旅游区旅游房地产一期工程。 2、评估项目位置 评估项目位于云南省寻甸县河口乡**营村。 3、评估项目用地 本次项目评估规划建筑规模（一期）716890平方米，用地面积1070.11公顷，其 中拟征用土地面积333.71公顷、承包经营土地面积736.4公顷。
云南（寻甸）**营草原旅游区旅游房地产一期工程具体情况详见下表：
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厂化深加工生产畜牧产品，同时给当地农牧民的畜牧业发展提供示范和启发作用。游 客可以来体验畜牧养殖和各项生产加工程序。此外在**营草原以养羊为主的基础 上，再放养牛、*等具有观赏性的品种，游人可以参与饲养、放牧、挤奶、品尝鲜奶、 观看斗牛表演等。 依托饲养牧场的建立，首先应设立科学的畜牧良种体系，保证品种的优良和产品 质量、通过对畜牧产品的生产加工，向游客展示畜牧产品的加工过程，如：挤牛奶、 对新鲜牛奶进行消毒、装瓶（袋）；剪羊毛、手工编制毛织品等，同时要注意生产、 加工、检查、储存、运输整个生产销售体系的完整。通过展示及解说活动，使游客了 解畜牧加工产品的品种、程序、食用方法、功效，使游人对畜牧产品有更深入的认识， ?生态运动二期 生态运动二期规划两个区域，一个位于花沟水库的东南，占地面积284.55公项 （水域30.48公锁）； 另一个位于旅游区东南面，规划占地167.74公顷（水域11.75公），规划配套 有**生态运动*所。 ?草原旅游项目 **营草原旅游产品除了以上用地范围以外，在其他草原区域或者以上功能区之 互相融合和渗透以下草原旅游项目： 非赛事体育运动： 自驾车游（普通轿车、越野车、*篷车、摩托车、房车等） 户外活动（漂流、滑草、攀岩、竞走穿越、户外生存、户外拓展、户外自行车 山地车、极限运动） 空中活动（热气球、空中滑翔、动力伞），（休闲广场） 水面活动（滑水、帆板、冲浪、水上跳伞、皮筱艇） 探险（登山探险、森林探险、峡谷探险、洞穴探险） 考察教育类（观鸟、观光、文物古迹考察、自然地理考察、人文历史景观考察 虫特文化验证考察） 其他：摄影、写生等。 特色产品：草原体验游、草原蜜月游等。 草原体验游：主要是针对久居闹市的城市青年一族的体验型旅游产品。 草原蜜月游：是针对现代青年热衷“旅游结婚”这一市场需求，而推出的一个专
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业性的、浪漫型的理想“草原蜜月”度假场所。 6、基础设施状况 项目所处区域目前的基础设施条件达到宗地外“四通”，即通上水（打井）、通 电、通信、通路；宗地内“四通”通上水（打井）、通下水（自由排水）、通信、通土 路。 （三）综合分析 1、项目开发形成规模，树立品牌，产品定位明确 2、项目符合区域发展规划。 3、旅游区内功能规划比较齐全，为休闲度假、运动旅游出行提供良好场所，为 保证经济效益奠定了良好基础。 4、自然条件优势明显。**营草原旅游区草原拥有2万余亩的草场，地势起伏 平缓，相对高差较小，视野开阔。充分利用现有的旅游资源，在满足旅游区开发项目 的条件下，保持旅游区自然景观特征，避免破坏原始草原景观。 5、建筑物规划采用合适的布局结构，合理整合建筑、水系、山体等旅游资源； 结合原始地形条件，尽量保持原始自然地形，因地制宜的布局各个功能区和规划要素 避免造成较*的工程量和土方量。 6、旅游业的发展必将促进和带动相关产业的发展，将*促进沿线新农村建设 拉动经济增长。 7、市政基础设施条件较差，宗地红线内外基础设施投入较*。 8、开发规模*、周期长、投入资金*，需要强*的经济支持。 二、权属状况 （一）建筑物及土地权属状况 于报告出具日期，地上在建工程包括综合楼、温泉SPA钻井工程、别墅冷水井工 程、高尔夫球场建设等，地上工程尚未办理相关权属。 评估对象的士地取得分为两种形式，即出让土地使用权及土地承包经营权，已取 得71.5364公顷有关供地及土地使用证的手续正在办理当中的证明及1176.65亩《中 华人民共和国农村土地承包经营权证》。 （二）他项权利状况 至报告出具日期评估项目未发现存在抵押、租赁、担保等他项权利
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（三）权益合法性评价 除已经取得的1176.65亩《中华人民共和国农村土地承包经营权证》及71.5364 公顷有关供地及土地使用证的手续正在办理当中的证明外，拟征用及拟承包经营的土 地于报告出具日期取得相关协议、合同，但均未取得合法有效的权属证明文件，部分 土地手续正办理中，取得的*议纪要、函等不具备法律效力，土地权益方面无明显优 势。
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加息及加息预期对理财市场影响
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城镇土地使用税作为我国目前在土地保有环节征收的唯一税种，2006年税收达 177亿元，占全国税收总收入的比重不足0.5个百分点。修改后的城镇土地使用税每 平方米年税额为：*城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至 18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元，具体适用税额幅度可由省级政府根据 当地实际确定。同时，外资企业被纳入征收范围，缴纳场地使用费的外资企业也应缓 纳城镇土地使用税。 3、关于批准新增建设用地的土地有偿使用费 新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策 从2007年1月1日起正式实施。新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分不变， 各等别征收标准在原有基础上提高一倍，对于因违法批地、占用而实际发生的新增建 设用地，一律按实际新增建设用地面积征收土地有偿使用费。 从2005年的情况看，全国新增建设用地出让纯收益应该为763亿元，而中央和 地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元，其中中央部分约为70 亿元。也就是说，全国新增建设用地使用费一年流失近550亿元。其原因是，除了投 资拉动外，个重要原因是地区之间恶性竞争，采取各种手段竞相压低地价招商引资 的结果。正是基于从严从紧控制新增建设用地的考虑，2006年5月国土资源部发出紧 急通知，对建设用地审查报批工作提出了新的要求，提高建设项目用地审批“门槛”。 4、自此，土地增值税清算、城镇土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者 构成了土地环节的“一费二税”上调政策。 这些政策促进了房地产企业更注重于产品质量和管理机制的创新。它要求企业尽 快调整产品结构，治理好企业管理机制。另外这些政策对于缓解土地供需矛盾也是有 利的。未来政府还*有一些政策出台，比如物业税等，所以企业一定要做到强自身才 不惧怕任何调控措施。即将实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税 费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。如果现有政策尚不足以 把房价高涨治好，不排除物业税今年年内出台实施。也许，加*税费政策在2007年 的房地产调控中的作用很可能还只是开始。 5、房地产政策 房地产投资在固定资产投资中的比重不是很*，但对投资拉动意义重*，成为钢 铁、水泥等部分行业过度投资的源头性因素。而且，商业银行实际上直接或间接承受 了房地产业的市场和信用风险。因此，房地产业的健康发展对宏观经济发展全局具有
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表1：2006年房地产宏观调控政策列表
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2006年是房地产市场的“政策年”，房地产调控政策非常全面，其调控力度之强 是近年所罕见的，国家相关政策法规有利于规范市场的行为，为房地产市场的正常发 展保驾护航，但同时由于宏观调控力度的加强，也预示了房地产市场向平稳健康有序 勺方向发展。 2007年将是房地产调控的“执行年”，三次房地产调控将在土地、税收、信贷等 方面继续推进，重点将是加*已经颁布政策的执行力度，*继续收紧银根和地根，加 *已颁布政策的执行力度；加息也是可以预期的；长期看，不动产税也*推出。总体 判断，调控将是一种常态，行政手段将掌握调控风险在松紧适度的范围内，以维持经 齐增长和充分就业，调控效果*低于中央政府预期。 2007年房地产政策：2007年1月16日，国税总局公布《关于房地产开发企业土 也增值税清算管理有关问题的通知》，要求自2月1日起对房地产项目进行增值税清 早。 二、旅游房地产市场分析 （一）旅游房地产的概念及类型特征 1、旅游房地产的概念 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目全部或部分 现了旅游的功能，其依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅 存、休闲、度假、居住为一体的置业项目，是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好 为自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 2、旅游房地产的类型特征
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1、带动地方经济的发展
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2、房地产投资的新热点
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旅游房地产开发具有不同于普通房地产开发的特殊性，处理好开发目的与政府目 标、生态环境、经济利益、当地居民、消费群体之间的关系尤为重要。 旅游房地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态体系，生态 体系良好可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单一的开发目的，造成生态环 境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。所以旅游房地产的开发更注重积极的保 护思想和科学的生态设计手法，来展现当地美好的自然景观，基于对现存的敏感的生 态体系的一种调整和完善，充分体现资源的再生和保护。 （四）旅游地产项目的成功基础 从旅游房地产项目成功的经验来看，应具备这样几个条件： 1、项目应该具有良好的自然环境，地理条件优越，构成旅游房地产的基础： 2、要有良好的题材，有一定的历史文化、地方文化，或者叫做有一定的故事的 基础，旅游活动、度假活动就可以依据这样的故事展开； 3、要有完善的规划及设计，并符合区域规划，旅游房地产是长期经营的过程 在这之前要结合投资的情况，作出系统性的规划； 4、要有持续的投资，保证资金链的连续，不断地经营，投资形成相辅相成的发 展； 5、要建立一个完备的经营网络，形成系统化、网络型的管理体系，并与国际国 内的旅游度假网络对接，形成旅游房地产品牌。 旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，如果说住宅房地产是“管家”型的经营 模式，那么旅游房地产就应该是“经理人”式的经营模式。旅游房地产建立好完备的 再营销的网络尤其重要，让消费者看到长期的投资回报和项目广阔的前景，才能吸引 肖费者的投资。 （五）旅游资源发掘与房地产项目开发的双增值 旅游房地产顾名思义既有旅游观光的内容也有度假地产的内容，这两者是融合在 起的。旅游房地产增值的手段，就是加强这种融合，使得旅游景观资源和房地产产 品交织在一起，而且要是非常自然的融合。比如以高尔夫为主题的旅游房地产，高尔 本身的利润并不是太高，其价值在于它能带动周边的房地产升值。假如高尔夫与房 也产结合比较松散，一块地的一半建高尔夫另一半盖住宅，两者没有很好的穿插在 起，这样高尔夫环境景观效益就显示不出来，住宅的品质也没有得到提升；假如别墅 穿插在高尔夫球道中，*部分的住宅都可以在自已家里看到高尔夫的优美景色，这
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样的房地产价值就*提升很多。因此，地道的高尔夫社区应该是球场和住宅区紧密融 合在一起的。 旅游房地产的主题不管是选择运动主题，还是选择文化主题，规划设计的精髓就 在于旅游资源和房地产之间必须是穿插、融合的，而且是一定是自然的过渡。只有完 美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。 旅游房地产的开发，一方面对于开发商来说是一种新的领域，另一方面对于设计 师来说也是一种新的挑战，尤其考验的是设计复杂项目的综合协调能力。在旅游房地 产项目里面，规划、建筑、景观、室内设计都是水乳交融的，所有的设计都是围绕着 旅游房地产的主题而展开。 同样，旅游地产的开发和设计还应该是保障生态的健全和立足于地方的特色。只 有根植于地方的、尊重自然和土地的设计，才会真正体现出旅游房地产所追求的文化 的精神。 （六）旅游房地产的现状及发展趋势 1、旅游房地产现状概况 我国的旅游房地产在上世纪八九十年代兴起于东南沿海城市，后因盲自开发、供 大于求，出现大量闲置空置房。近年来城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产项目进 入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转换，旅游交换平台逐步形成，使旅 游房地产又进入了新一轮发展时期。 东南沿海城市的旅游房地产首推海南。它凭借优越的气候资源和滨海资源，逐步 发展成为中国成功人士的理想第二居所。据统计，目前海南的旅游房地产约占全国市 场份额的40%，三亚亚龙湾、博鳌特别规划区、海口花开四季等已成为国内旅游房地 产的重要项目。 自前许多一级城市也出现了众多重点旅游房地产，如深圳世界之窗和华侨城、广 州华南板块等，北京、天津、上海、杭州、昆明、成都等城市的旅游房地产起步稍晚 旦目前发展形势良好，如北京旅游主题社区、天津太阳城和珠江温泉城、上海新天地 和余山、杭州宋城、昆明滇池、成都芙蓉古城、大连万达等。国内其他二、三级城市 的旅游房地产也迅速崛起，如云南丽江的茶马古道、广西桂林遇龙河的民俗民居小别 墅一条街、新疆喀什南疆和喀纳斯发现之旅、四川雅安上里古镇、山西五龙湾阳光海 岸、安徽黄山宏村等。 从旅游房地产的发展驱动力看，目前我国基本呈现“一级城市靠地产，
1、旅游房地产现状概况
DB43T 1733.1-2020 健身步道配置指南 第1部分：登山步道北京仁达房地产评估有限公司
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Q01JHQ 0001S-2015 济南泓泉制水有限公司 瓶（桶）装饮用天然水云南省寻句县北大营旅游房地产项目评估报告
利用。 4、健全法律约束机制，加强监督管理 完善旅游房地产的法律法规，保护投资者的利益。政府应进一步制定相关法规， 使得执法部门能有法可依。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利 益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康 快速地发展。 三、评估项目市场分析 （一）评估项目一般特性分析 1、法律特性的分析 根据“云南（寻甸）北大营草原旅游区项目”已经取得的批准文件、批复及规划 （详见第四章评估项目基本情况评价）及1176.65亩《中华人民共和国农村土地承包 经营权证》，项目用地取得方式为出让、承包经营，目前《国有土地使用证》及其它 《农村土地承包经营权证》正在办理中，至报告出具日期尚未取得，项目在产权方面 无明显优势。 2、项目所在地点自然条件的分析 项目位于云南省寻甸县河口乡北大营村，总开发面积1557.78公顷、总建筑面积 823030平方米，其中一期工程土地开发面积1070.11公项、建筑面积823030平方米。 其中拟征用333.71公项，承包经营土地736.4公项。土地利用形态以高山草地和林 地为主，植被类型主要是高原草地，部分地区是温性针叶林，落叶阔叶林，包括花沟 水库水域面积、牛栏江水库和零星的居民村落、耕地。旅游区地势起伏平缓，相对高 差较小并表现出平缓坡地、岗*、*间洼地和局部沟谷等地貌特征。 宗地自然风景优美，地貌条件良好，地理位置优越，较适合旅游房地产的开发 有利于项目未来的规划建设；待拆迁村落环境一般，有待改造；气候温和，水文条件 良好并探明有一个大型的温泉，植被丰富，独具地方特色的回族饮食文化和彝族、苗 族风情，项目所在地自然条件良好。 3、项目基础设施规划评价 ①供水规划 生活用水尖山附近建一个300m的生活用水蓄水池，在花沟水库边设泵房，由泵 丁水到蓄水池。用此池引出主输水管至功能区作为生活用水水源。此外核心区内建4 个高位中水蓄水池。由花沟水库的泵房分别向4个高位蓄水池补水。每个高位蓄水池