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房地产开发全套流程大全完整版).pdf1、居住小区物业管理启动经费； 2、共用部位共用设施设备维修基金； 3、普通居住小区物业管理费： 4、高档住宅物业管理费； 5、经济适用住房小区物业管理费； 6、供暖费。
附录：房地产开发专业术语
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、 高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用 面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等
住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计 算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况GB/T 22137.2-2018 工业过程控制系统用阀门定位器 第2部分：智能阀门定位器性能评定方法，但在住宅买卖中一般不 采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面 积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟、通风道、管道井均计入使用 面积：内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置 的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时 计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题
是指”建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面 积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面 积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
俗称”地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的 建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机 构投资住房租赁市场。
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、 厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等
9、公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑 物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数三公用建筑面积／套内建 筑面积之和。
公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积， 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计 算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除 起作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋 建筑的公用建筑面积
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比，
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比， 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 （%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即 得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外
基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房 的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多 住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般 以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价，
预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在 商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售 合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务， 不得随意变更。
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货 币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人 的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书 面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付 定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如 果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定 金：如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予 支持。一般情况下，交付订金的视作交预付款。双方在签订商品房预售合同或出 售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋 的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况的，房地产开发企业应当全 额返还购房者支付的订金：（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；（2） 签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；（3）双方对预售合同或 出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；（4）广告、售楼书、样品房与实际善 不相符合，
预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题。预付 款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约， 只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定， 当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的 货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩 罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都 要支付违约金。
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的 实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良 好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前 我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 对购房者而言，绿化率高为好
绿地率描述的是居任区用地范围内各类绿地的总和与居任区用地的比率 （%）。绿地率所指的”居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿 地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块 伏、带状化公共绿地。
这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 即实用率=套内建筑面积／套内建筑面积十分摊的共有共用建筑面积
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
标准层是指平面布置相同的住宅楼层
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3 不超过1 / 2 者
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和 间小路等的总称
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本 居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
14、公共服务设施用地
公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居 民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配 建停车场等。
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单 位通勤车等停放场地。
享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地
道路红线是指城市道路，含居住区级道路，用地的规划控制线。 18、建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 19、综合楼 是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。 20、商住住宅 是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写 字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时文能从事商 业活动的住宅形式。 21、别墅 是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上 连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅，
22、TOWNHOUSE（联排别墅）
正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。 目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅
是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助 用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分 明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人 员不易疏散。 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅 助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于 几个高度不同的平面上。 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户 人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间 则处于不同层面。 错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往 超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平 视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层 楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直 相叠，而是互相以不等高形式错开
主户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28 户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较 高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、 厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商 及其家着中短期租用
也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院 式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变 化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的 标准，一般为高收入者购买。
29、SHOPPINGMALI
直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百 货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对 外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购 物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应
架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混
是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、 浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工 效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低， 它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵 黄两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整 本式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架 结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。
钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石） 水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经
久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、 高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高
砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也 可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖 上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷） 部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传 至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过 计算来确定的
指高于24米的建筑。8层以上（可含8层）的建筑体，一般可分为小高层、 高层和超高层。
般指8层至12、13层的建筑。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带 电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强 度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点。同时，小高层对土地的利 用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青
指15层以上、24层以下的建筑体。因为建筑结构和建筑形态（点状居多）的 高限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。 主城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本（即“楼 面地价”）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也 少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复 杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提 高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如 果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心
根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全 防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机 及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间 任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。 智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络： 把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使 小区内居民可以24小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络
交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基 层专业服务设施和管理机构
是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具 备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保 龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交 所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量 收费开放，
1、“五证” 商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有 土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。 2、“二书” 是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的 新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书，
3、《商品房预售许可证》
《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发 公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以 预先出售继承。
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向 产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交 易手续费经济适用房减半）
指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。
6、商品房综合验收合格
7、在房屋交付时MZ/T 128-2019 外语地名汉字译写导则 普什图语，发展商应提交哪些文件？
房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅 使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说 明书》。
是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开 发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。
所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合 司，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在 租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得 该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳 的租金可以作为房产开发商收取的房租。 这种方式有三个优点： 一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。先租后买有了 先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只 是租一下，不会有太大的经济损失。 二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相 当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠
三是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包变成了财富。 因此，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，文为开发商 自已开拓出了一种薪新的销售市场
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种 兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花 税票完成纳税义务等特点。
GB 1020-1989 电渣重熔炉试验方法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、 取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税的课税对象是有偿转 让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税 的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 土地增值额三转让房地产收入一税法规定的扣除项目金额