DB33／T 2203-2019标准规范下载简介：

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DB33／T 2203-2019 无居民海岛估价规程

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a 估算海岛未来年纯收益。直接生产经营用岛根据生产经营所得年收入减去生产成本、生态环境 维护费、经营成本以及税金等费用确定；租赁经营用岛根据年租金收入及保证金或押金的利息 收入之和减去相关成本费用确定。对总收益的收益期超过或不足一年，应统一折算为年总收益。 估算生态价值增量。根据海岛开发利用后每年年未与年初生态价值差额确定。 C 确定还原利率。宜采用投资风险与投资收益率综合排序插入、安全利率加风险调整值、租价比 较以及历史平均值参照等方法确定。 d 确定海岛价格。在估价实务中应根据具体情况选择适当的计算公式。

成本逼近法的基本公式如下：

式中： V 海岛价格，单位为万元； 海岛取得费GB/T 4650-2012 工业用化学产品 采样 词汇，单位为万元； Ed 海岛开发费，单位为万元； Em 生态环境维护费，单位为万元； T 税金，单位为万元； Ri 利息，单位为万元； R2 利润，单位为万元； 海岛增值收益，单位为万元； A k 使用年期修正系数。

4. 2. 3 程序与要求

程序与要求如下： 收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料； D 确定海岛取得费：出让时为无居民海岛使用权出让最低价、论证、环评、评估等费用；转让时 为用岛单位和个人取得海岛使用权的购买价格； C 确定海岛开发费：按照已投入并固化在海岛上的各项客观费用计算，包括海岛平整费、岛上道 路建设费和基础设施配套费等费用； d 生态环境维护费：包括海岛生态损害及次生污染消除费用、生态环境恢复费用、为确定损害程 度而发生的调查、监测、评估以及其他必要的合理费用； 税金：海岛开发利用过程中发生的增值税、环保税、所得税等纳税支出； f 利息：按照海岛正常开发周期，各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支 寸的利息，海岛开发周期超过一年的，利息应按复利计算； 名 利润：以海岛取得费、开发费、生态环境维护费和税金等费用为基础，结合各地实际情况与投 资风险确定各项投资回报率，估计海岛投资应取得的投资利润； h）海岛增值收益：根据用岛区块条件的完善或者用途的改变情况结合该区域因素综合确定

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场价格与成本价格的差额确定时，不修正年 期；当海岛增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，海岛增值收益与成本价格 均需进行年期修正；当待估海岛为转让时，应进行剩余使用年期修正。无限年期对剩余年期的 修正公式为：

k=1 (1+r)"

K=1 (1+r)"

设资开发或再开发潜力，且开发后收益水平易确

4. 3. 2 基本公式

假设开发法的基本公式如下：

假设开发法的基本公式如下：

海岛价格，单位为万元； 开发价值或开发完成后的海岛总价格，单位为万元； B. 整个开发项目的开发成本，单位为万元； 开发者合理利润，单位为万元

4. 3. 3 程序与要求

程序与要求如下： a 估计开发建设周期和投资进度安排： b 估算开发完成后的海岛总价格，包括生态价格和经济价格。生态价值根据各类海岛生态资源的 现存量价值及其组成海岛生态系统整体而产生的生态系统服务价值确定；经济价值根据待估海 岛的最有效利用方式和当地海岛市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法进行估算；对开发 完成后拟采用出租或自营方式的海岛价格宜采用收益还原法来确定其价格； C 估算开发成本，根据开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税金等项目确定开发成本； d 开发利润，采用同一市场上类似海岛开发项目的平均利润率确定； e确定待估海岛价格。

4. 4. 1 适用条件

海岛市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区

4.4. 2 基本公式

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比较法的基本公式如下

×K,×K,×K×K,×K.×k....

=VBXK.XK 式中： V 海岛价格，单位为万元； VB 比较实例价格，单位为万元； 交易情况修正系数； K2 生态环境状况修正系数； K3 自然资源条件修正系数； K4 经济社会水平修正系数； 用岛方式修正系数； K6 估价基准日修正系数； k 使用年期修正系数

a） 收集海岛交易实例。首选与估价对象处于同一地区同一等别、同一用岛类型、相同用岛方式、 交易日期与估价日期接近（不超过3年）、正常交易或调整为正常交易的三个以上实例，次选 处于近邻地区或类似地区的实例。 确定比较实例。建立价格可比基础，对比较实例成交价格的付款方式、面积单位、币种和货币 单位等进行换算处理，统一表达方式和海岛价格内涵。 C 进行交易情况修正。排除受利害关系、急买急卖、特别动机或偏好、债权债务关系等特殊因素 影响所造成的比较实例的价格偏差。 进行影响因素修正。根据待估海岛与比较实例之间的价格影响因素现实条件，确定修止指数 计算修正系数 e 进行使用年期修正。将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象的使用年期。 进行估价期日修正。将比较实例在其成交日期的价格调整为估价基准日的价格。 g）确定待估海岛价格。

4. 5. 1 适用条件

与相邻乡镇用地类型性质相同的旅游娱乐用岛、交通运输用岛、工业仓储用岛、可再生能源用岛 建设用岛的海岛估价。

4. 5.2 基本公式

邻地比价法的基本公式如下：

式中： 一一海岛价格，单位为万元； 相邻土地基础设施建设成本，单位为万元

相邻土地基础设施建设开发合理利润，单位为方元； F 第i项修正因素指标分值； Wi 第i项修正因素指标权重： 修正因素指标数量； ? EV 生态价值，单位为万元； k 使用年期修正系数； H 法定使用年期差异系数，

4. 5. 3程序与要求

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a 确定待估海岛用岛类型， b 确定待估海岛相邻乡镇相同用地类型最低级别的基准地价。 C 进行基础设施完善度修正。按照达到建制镇（集镇）基础设施配套的“三通一平”标准（即通 路、通电、通上水、平整地面）确定待估海岛相邻乡镇相同类型用地基础设施的建设成本及合 理利润，相邻乡镇相同类型用地的基准地价扣除建设成本与合理利润折算形成可比地价。 d 确定待估海岛修正因素。根据待估海岛与相邻乡镇相同类型用地之间的条件差异，确定海岛价 格修正因素体系。 e 确定待估海岛修正因素指标分值与权重。根据待估海岛与相邻乡镇相同类型用地的各修正因素 状况建立修正因素指标条件说明表并确定指标分值，依据主成分分析法、层次分析法、灰色关 联度法、均方差法、熵值法和特尔菲法的适用条件并结合待估海岛的实际情况选择合适的方法 确定权重值。 f 确定生态价值。根据各类海岛生态资源的现存量价值及其组成海岛生态系统整体而产生的生态 系统服务价值求和计算。 进行使用年期修正。 h 进行法定使用年期差异修正。将相邻乡镇相同类型用地的不同使用年期修正到待估海岛的使用 年期。年期修正系数见公式（4）。 i）确定待估海岛价格。

4.6各类用岛估价方法选择

各类用岛估价方法选择参见附录A.

5.1.1明确定估价基本事项

主要确定估价类型、估价对象、估价目的、估价基准日和估价日期等

5.1.2拟订估价作业计划

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5.1.3收集调研及实地勘察资料

5.1.3.1收集待估海岛所处地区的生态环境因素、自然资源因素、经济社会因素资料，海岛自身条件、 权利状况和利用状况及与待估海岛相关的海岛交易实例资料等。 5.1.3.2应收集的图件资料包括海岛位置图、分类型界址图、建筑物和设施布置图等。 5.1.3.3估价人员应当实地踏勘待估海岛，了解待估海岛区位、形状、开发利用状况、基础设施条件、 道路交通状况以及周边海域的生态保护状况等

5.1.4选择估价方法

应针对估价目的、海岛等别、用岛类型、用岛方式和市场现状等，根据各估价方法的适用条件选择 适用的估价方法。估价宜选用两种以上方法

5.1.5确定估价参数和修正系数

针对选择的估价方法，确定必要的估价参数和修正系数。无居民海岛估价影响因素及指标参见附录 B，指标释义参见附录C。

5.1.6测算海岛价格

用所选估价方法的计算公式分别测算海岛价格。

5.1.7确定待估海岛最终价格

5.1.7.1采用一种方法估价的，测算价格为待估海岛最终价格 5.1.7.2采用多种方法估价的，宜选用以下方法确定待估海岛最终价格： 简单算术平均法； b 加权算术平均法； c）综合分析法。 5.1.7.3估价人员应当在估价报告中明确说明调整试算价格的方法及理由，并确信所采用调整方法具 有合理性。 5.1.7.4待估海岛出让估价的最终价格不得低于按照最低出让标准核算的使用权出让最低价。 5.1.7.5最终结果以人民币注明海岛价格和海岛单价，海岛价格应附大写金额

5. 2. 1 报告整理

海岛估价完成后要提交估价报告。估价报告包括《无居民海岛估价报告》、《无居民海岛 报告》。估价报告格式分为文字式和表格式，参见附录D。

5. 2. 2资料归档

中所收集的相关资料编制成工作底稿，分类整理

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附录A （资料性附录） 各类用岛估价方法

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附录B （资料性附录） 无居民海岛估价影响因素及指标

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反映海岛绿化程度，用针叶林、草丛、农作物群落为主体的植被面积占海岛面积的比例计算，

1.2珍稀濒危物种价值

IVA C ×100% IA

反映生态资源的保有量，以各类珍稀濒危物种的价值之和来计算，单位为万元， 公式如下：

RSV 珍稀濒危物种价值； m 珍稀濒危物种的种类数； RSP,——第j类珍稀濒危物种的价格； RSN: 第类珍稀濒危物种的数量

C.1.3潮间带生物多样性

潮间带生物多样性是指潮间带生物资源的富集和丰富程度，反映潮间带生物资源资源的开发规模和 经济发展方向。 公式如下：

式中： IB——潮间带生物多样性； Sc 潮间带生物种类数； D 第i种潮间带物种数与总物种比值。

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C.1.4港域年均含沙量变化率

反映无居民海岛港口港域的水深流顺、岸滩稳定性、泥沙回淤量等泊稳条件。港域年均含沙量指海 岛港口区域每年平均单位体积水体中所含的沙的质量，港域年均含沙量变化率指港域年均含沙量与上年 度相比的变化程度，单位为%。 公式如下：

ASC. 一港域年均含沙量变化率； CSH 当年港域年均含沙量； LSH 上年港域年均含沙量。

C.2.1表层土壤质地

反映无居民海岛作物生长的土壤条件。表层土壤质地用表层土壤中各种土粒的比例来计算，可按黏 土、沙土、砾石土、壤土等类型进行评价赋分，单位为%。表层土壤质地评分标准见表C.1。

表C.1表层土壤质地评分标准

C.2.2土壤有机质含量

反映无居民海岛作物生长的土壤肥沃程度。土壤有机质含量用有机质占干土的比例来计算，可按土 壤有机质含量等级进行评价赋分，单位为%。 公式如下：

SOC: OQ x100% DSO

OC: OQ x100% DSO

C.2.3海岛陆域坡度

反映海岛种养殖地表单元陡缓程度。海岛陆域坡度用海岛地表单元坡面距离与水平距离所 角度数来计算，单位为度。 公武如下

IS = tan'l HD

式中： IS——海岛陆域坡度； ED——高程差； HD——水平距离。

C.3.1所处乡镇人均GDP

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用海岛所在乡镇地区生产总值与户籍人口数量之比来计算，单位为万元/人，反映乡镇的经济发展 水平。 公式如下

式中： PGDP 所属乡镇人均GDP； GDP 乡镇地区生产总值 CRP 户籍人口数量。

C.3.2毗邻村码头拥有量

PGDP : GDP CRP

PGDP: GDP CRP

用海岛邻近乡村码头数量的总和来计算，单位为座，反映船舶停靠、货物装卸和游客上下的承载能 公式如下：

式中： PRT 毗邻村码头拥有量； PR2 第入村码头数量； m' 邻近乡村数量。

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附录D （资料性附录） 估价报告规范格式

[一]封面 封面内容和格式如下：

[一]封面 封面内容和格式如下：

项目名称：说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（无居民海岛使用权或 其它）等字样工 委托估价单位：[说明委托估价的单位或个人］ 受托估价单位：说明进行该项估价的机构名称，可同时列出合作估价机构 无居民海岛估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度） （估）字第xx号”等字样，其中年度为提交无居民海岛估价报告日期所在年度］ 提交估价报告日期：[说明无居民海岛估价报告提交的具体日期

项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括 其它）等字样 委托估价单位：[说明委托估价的单位或个人］ 受托估价单位：说明进行该项估价的机构名称，可同时列出合作估价机构 无居民海岛估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度） （估）字第xx号”等字样，其中年度为提交无居民海岛估价报告日期所在年度］ 提交估价报告日期：[说明无居民海岛估价报告提交的具体日期

[二]正文 正文内容和格式如下

[二]正文 正文内容和格式如下：

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一、估价项目名称[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（无居民海岛 使用权或其它）等字样 二、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等， 对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等 三、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为xxxx年xx月xx日] 四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期，样式为xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日] 五、价格定义[无居民海岛价格定义应注明海岛估价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利 用条件下、设定的用岛类型与用岛方式、法定最高年限内一定年期的无居民海岛使用权（或包括其它内 容）价格 六、估价结果[说明本次估价最终确定的海岛总价格、单位价格，须以人民币表示，海岛总价格附 大写金额，并附无居民海岛估价结果一览表（见表D.1）。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币 与人民币的比价 七、估价人员签字[由参加估价的机构中至少两名无居民海岛估价人员签字] 八、估价机构由签字海岛估价人员所在的估价机构法人代表签学，并加盖公章」

一、估价项目名称说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（无居民海岛 使用权或其它）等字样］ 二、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等， 对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等 三、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为xxxx年xx月xx日] 四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期，样式为xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日] 五、价格定义无居民海岛价格定义应注明海岛估价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利 用条件下、设定的用岛类型与用岛方式、法定最高年限内一定年期的无居民海岛使用权（或包括其它内 容）价格 六、估价结果[说明本次估价最终确定的海岛总价格、单位价格，须以人民币表示，海岛总价格附 大写金额，并附无居民海岛估价结果一览表（见表D.1）。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币 与人民币的比价 七、估价人员签字[由参加估价的机构中至少两名无居民海岛估价人员签字] 八、估价机构由签字海岛估价人员所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章」

xxxx年xx月xx日

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一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象海岛使用者之间的 关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等］ 二、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价对象仅为无居民海岛还是包括其它内容，并具 体说明估价对象的面积、无居民海岛使用者、海岛等别、用岛类型、用岛方式等」 三、估价对象概况 1.无居民海岛登记状况说明估价对象的来源及历史沿革，无居民海岛使用权人、无居民海岛地理 位置、四至、海岛等别、用岛类型、用岛方式、用岛面积、海岛权属性质及权属变更、无居民海岛使用 权证书编号、无居民海岛使用金缴纳情况、海籍图号、海岛编号等」 2.无居民海岛权利状况【说明估价对象海岛使用权取得时间、批准使用年限和剩余使用年限、无居 民海岛设立抵押权、租赁权、权利纠纷等情况」 3.无居民海岛利用状况[说明估价对象开发利用现状、沿革及岛上构筑物建设、植被覆盖情况。无 舍民海岛利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行估价 的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等 四、影响无居民海岛价格的因素说明 1.生态环境状况[指反映海岛地区自然环境条件、自然环境影响、环境污染状况、生态系统影响等 因素 2. 自然资源条件[指反映海岛区域内的空间资源、生态资源、淡水资源等因素] 3.经济社会水平[指反映海岛地区经济社会发展水平的交通条件、区域发展水平、用岛规划限制等 因素1

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第三部分无居民海岛估价结果及其使用

一、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及浙江省的有关法律规定， 采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获 取的资料等。估价依据披露应当准确、清晰 [上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应 列出 二、无居民海岛估价 1.估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容见“3估价原则”］ 上述估价原则可根据估价对象特点与估价自的有所选择 2.估价方法［简要说明估价中采用的主要方法（收益还原法、成本逼近法、假设开发法、市场比较 法、邻地比价法）、方法选择的依据。估价方法应根据估价目的、用岛类型和用岛方式等选定，并与估 介原则和估价依据衔接一致【要求所选估价方法不少于两种 3.估价结果[说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据，以人民币表示的海 岛总价格和单位价格 三、估价结果和估价报告的使用 1.估价的前提条件和假设条件说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价 依据的可靠性、市场的客观性、无居民海岛价格内涵、无居民海岛的持续利用等）、假设条件（如用岛 类型设定、方式设定、年期设定、估价基准日设定等）」 2.估价结果和估价报告的使用[包括以下内容： （1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注 明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力； （2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定估价目的下使用 注明海岛估价报告仅供委托方和送交海洋行政主管部门审查用，海岛估价技术报告不提供给委托方； （3）海岛估价报告的有效期。估价报告的有效期自估价基准日起不超过1年； （4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权； （5）违规使用海岛估价报告和估价结果的法律责任。提请报告使用者应根据国家法律法规的有关 现定，正确理解并合理使用估价报告，否则估价机构和估价人员不承担相应的法律责任。」 3.需要特殊说明的事项[说明： （1）产权瑕； （2）或有事项（包括未决事项、法律纠纷等）； （3）引用专业报告（或专业意见）、利用专家协助工作； （4）估价假设以及估价依据资料的真实性、完整性和合法性对估价结论影响； （5）尽职调查过程中，有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； （6）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如用岛类型、用岛方式等）以及采取的相 应措施； （7）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据： （8）委托方要求执行的、超出估价规范要求和估价人员专业范畴的工作； （9）其它需要特殊说明的事项。」

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[分标题北应包括委托方的委托估价函和相关当事方的承诺函、估价对象海岛使用权证书复印件或无 居民海岛产权证明材料（附调查图）（出让海岛需附出让合同或协议）、海岛位置图、海岛分类型界址图、 每岛建筑物和设施布置图等图件、估价对象照片（从不同角度体现海岛上主要建构筑物、用途及利用特 点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可 行性研究报告、用岛规划许可证、用岛工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象 如设定他项权利时有关权利人证明材料、估价机构营业执照复印件、委托方营业执照复印件等 [在提交有关估价对象海岛产权证明材料时，估价人员必须对海岛产权证明原件（如无居民海岛便 用权证书等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章

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D.2“无居民海岛估价报告（表格式）”内容和格式

[一]封面 封面内容和格式如下

[一]封面 封面内容和格式如下

无居民海岛估价报告 [封面标题]

项目名称：说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（无居民 用仪取 其它）等字样］ 委托估价单位：【说明委托估价的单位或个人」 受托估价单位：[说明进行该项估价的机构名称，可同时列出合作估价机构] 无居民海岛估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度） （估）字第xx号”等字样，其中年度为提交无居民海岛估价报告日期所在年度］ 提交估价报告日期：[说明无居民海岛估价报告提交的具体日期

GB/T 1147.2-2017 中小功率内燃机 第2部分：试验方法DB33/T22032019

xxxx年xx月xx日

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GB/T 26952-2011 焊缝无损检测 焊缝磁粉检测 验收等级第二部分估价对象界定

3.经济社会水平 3.1所处乡镇的人均GDP 3.2毗邻村码头拥有量

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