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上海别墅策划*案上海别墅策划*案旨在为*端客户打造专属的生活空间，融合*际前沿设计理念与本地文化特色，提供从前期规划到后期落地的***服务。项目以“品质、创新、个性”为核心理念，涵盖建筑外观设计、室内空间布局、园林景观规划及智能*居系统集成等多个维度。
在建筑外观上，结合上海海派文化的*特魅力，融入现代简约或欧式古典风格，展现别墅的尊贵气质；室内设计注重功能与美学的平衡，通过精选材质和定制*具，营造舒适且富有艺术感的生活氛围；园林景观则强调人与自然的和谐共生，利用水景、绿植和雕塑等元素，打造私密而静谧的户外环境。
同时，智能化技术贯穿始终区间临时竖井井架施工*案，包括安防监控、能源管理、影音娱乐等系统，让居住体验更加便捷**。此外，我们还提供软装搭配、艺术品陈设等增值服务，确保每*处细节都符合客户的个性化需求。整个策划*案不仅关注当下生活*式，更着眼于未来趋势，力求为业主呈现*个兼具品味与实用性的理想居所。
主要产品有：浅水湾花园、雅阁花园、樱园、腾谷苑、剑桥景苑、君临天下、君临颐和、花语墅、现代缘墅、同润别庄、云间水庄、彩虹美墅、乔爱别墅、绿洲比华利、雅仕轩、桃花源等。
& 闵行顾戴路板块区域——板块行情集结楼盘开发，形成区域热点。
顾戴路拓宽竣工以来，区域房产发展迅速，*大批别墅商品介入其中，使中*档消费概念初露雏形。风荷云墅、圣淘沙花园、当代艺墅等*档楼盘借助环线交通优势及本身品*，也有*形成了卖*市场。
& 中心城区——土地的珍贵稀有性使城区别墅较为鲜见。
地处桂平路的牡丹园均在销售中获得不凡的佳绩。通常物业有租有售。此类别墅物业管理、景观和空气质量提出很*要求，单栋价格基本在200万元以上。个别精品别墅如静安的南草坪花园，以其地处中心城区的天然优势及毗邻苏州河黄金水岸将单价*再提升。
& 浦东板块区域——多块别墅区块并存
& 嘉定南翔地区——依托南翔古镇。
多以*立式别墅为主，这些别墅的平均售价在6000元单价左右，平均租金在3000元／天。租售并举的策略是当地别墅商品营销特色。嘉华山庄、上佳别墅等物业的营建也满足当地*消费群体的置业需求。
根据统计，目前闵行、松江、浦东、长宁四区别墅占别墅市场总数的78.32%,各区分布比率如下闵行30.07%、松江21.68%、浦东18.18%、长宁8.39%、青浦6.99%、嘉定4.20%、南汇3.5%、其他（奉贤、普陀、徐汇、静安、宝山、杨浦）6.99%。
四、上海别墅市场的价格区间
通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中*档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。
从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。
五、上海别墅市场的供需状况
1、长期供不应求、短期供过于求。
据调查表明，在目前在上海别墅的购买人群中，上海籍仅占31.2%，*内其他地区的购买者占了25%，港澳、台同胞则占了近30%，余下的为其他**外籍人士购买。从调查结果，可以看出，绝大多数购房者并不是长期居住在上海的本地人。产品与客户之间空间地域的差距，导致了信息了不对称和失灵。如何迅速及时把自己项目的信息传递到这些潜在的客户手中，将是在这场别墅竞争中急需解决的问题。
六、目前上海别墅市场的开发风险及对策
目前，别墅市场红红火火，但**风险也随之凸现，集中表现为客源、产品、地段三者间的矛盾，分别体现在：
如：受静态市场局面诱惑，*价*拿地，而开发与销售动作迟缓；
以后来进入*度竞争的板块区域，但产品又*明显差异和优势；
远离市场热点区域、或过早进入“尚*人气”的潜力板块，“单打*斗”；
如：开发在远郊，车程在*小时以上且交通不*便的联排别墅；
开发总价在*三百万*套，品质却又*法明显*于同类产品的*立别墅；
产品规划设计质量等有明显缺陷；
如：过分依赖产品优势和外部市场环境，而轻视营销作用；
营销模式简陋单*或者不恰当，例如不重视营销策略，仅依靠大量粗放式的广告投放或者夸大宣传等
在竞争激烈的市场环境下，别墅开发商应*度重视开发中存在价值选择风险、价值创造风险、价值传播风险。这要求在别墅的开发有*个正确的策划*法和过程。
& 细致、充分、深入的市场研判；
& 精准、到*的市场定*；
& 创造品质优越、市场接受度*的产品
【第三章 重点竞争市场研究】
松江区，*于上海西南，黄浦江上游。面积604平*公里，沪籍人口49万，于1998年撤县设区。松江古称华亭，别称云间，唐天宝十年（公元751年）置华亭县，后改称松江县，今年是松江建县1250周年。上海开埠前，松江是上海地区政治、经济、文化中心。历史上曾有"苏（苏州府）松（松江府）财赋半天下"之美誉。改革开放以来，尤其是进入90年代松江经济快速增长，2000年，*区*内生产总值130.89亿元，工农业总产值421.06亿元，其中工业产值406.75亿元；地*财政收入12.07亿元；*社会固定资产投资总额47.2亿元；社会消费品零售额62.44亿元。
松江是上海市"十五"期间重点建设的新城，近期规划面积36平*公里，人口25万以上。建设中的松江新城以沪杭*速公路为轴，北部重点展现欧陆城市风貌，南部体现明清建筑风格，"*城两貌"相得益彰。建设中的松江大学城以及"十五"期间实施的综合交通、行政中心、商务中心、信息网络等十大工程，将努力把松江建设成*座体现上海郊区综合实力和水平、居住环境优越、中等规模的文化旅游园林城市。
松江关键词：松江新城/***出口加工区/市*工业区/佘山旅游度假区/松江大学城/现代农业园/区鱼米之乡/历史文化名城/
松江九亭，*处上海西南，与莘庄镇、七宝镇、新桥镇相邻。九亭紧邻市区，同时又具备市郊的地理条件。九亭的产品主要是别墅和多层，尤其是别墅开发规模大而集中。已成为与莘庄、新闵园区并驾齐驱的别墅胜地。九亭别墅的*大*特优势就是有*个稳固的客源群体。与之相邻的新庄镇飞速发展，人气量在急升。与之紧邻的七宝镇正在形成*个旺盛的西南商圈，吸纳着大量就业人口，九亭房产将有着强有力的客源支撑。
2000年之后，特别是2001年，半岛花园、新上海弄里人*取得*定成功的基础上，别墅市场连续出现了像三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等的大体量别墅物业项目，强烈的产品吸引力和集中广告*应引起了市场的强烈反响，需求大幅拉动。2001年的九亭别墅市场的确令上海房地产业刮目相看。
1999－2001年的九亭别墅价格实现了三*跳，均价从2500元／平*米跳至4519元／平*米，连销售情况不理想的北美经典也水涨船*。九亭别墅价格已经基本消除了区*概念影响，直*莘庄的同类物业。
九亭别墅各盘，销售情况普遍良好。新上海里弄人**、*期联体别墅，已基本售罄，目前推出的三期别墅，在房型、面积等*面有所调整，虽然总价适当放大，但销售依旧红火。三盛颐景园、江南文化园、半岛花园（*期）、九州大唐花园等基本上能达到平均半年销售65％以上的业绩。这反映了九亭别墅市场的影响日益扩大以及上海房地产市场对别墅物业的需求量逐渐上涨。但也应当看到，在九亭也有像北美经典等去化较慢的项目，可见别墅自身的产品力仍是销售率得到保证的主要因素之*。
佘山镇地处松江西北，外与青浦区相连、内与泗泾、茸北、天马山镇为邻，佘山拥有上海****的山水资源，佘山镇囊括了上海大多数山体。东西佘山、凤凰山、辰山和小山等稀有资源，加上穿过该区域的通波塘、辰山塘等河流构筑了松江乃至上海别墅的**地段，佘山**旅游度假区更是形成了对佘山别墅的强大支持。
由于佘山距离上海市区较远，并且出于对风景区住宅开发的谨慎原则，佘山并未象松江其他区域*样出现大量的住宅别墅，目前真正属风景区内的别墅并不多见，天马别墅、银湖别墅仅仅借用佘山概念而已。但是随着别墅市场的趋热和深入以及松江新城的兴建，佘山**地段的开发在所难免。据可靠消息透露，在沈转公路以北、*松公路以西、泗陈公路以南的佘山度假区内，万科、明园、利宝等十余*房地产企业已悄悄地购置了土地，嘉兆实业更是要在此建造1.3亿天价别墅——上海紫园，*场翻天覆地的佘山**别墅大战即将拉开帷幕。
由于所处地段珍贵，所以规划中的别墅项目多为*档、豪华型别墅，*般具有山水环境好、容积率非常低、绿化率水花率*、花园面积大、单栋占地面积大等特点。如，“上海紫园”分为西区、东区两个区域，西区为西佘山南面约1300亩土地；东区包括月湖边的2500亩土地。首期开发西佘山别墅建筑面积为18400平*米、容积率0．178、绿化率71．57％，共建2－3层别墅160栋左右，每栋别墅平均拥有土地面积5亩以上。“月湖庄园”背依西佘山，怀拥56万平*米的月牙湖更是以0。16的低容积率刷新了纪录。
*压开关安装工艺安*技术交底4、松江新桥（莘闵园区）
主要产品有：浅水湾花园、雅阁花园、同润别庄、云间水庄、乔爱别墅、绿洲比华利、雅仕轩、桃花源等。
泗泾、洞泾*于松江区的中上部，因距离上海市区较九亭和新桥更远，又与佘山风景*缘，所以并不是传统意义上的别墅区。沪松公路从上至下穿过泗泾和洞泗，丽茵别墅和颐景园孤零零地站在泗泾靠近沪松公路*侧。2001年，泗泾靠近佘山处，出现了云*别墅，由于*置靠边，所以云*别墅并未改变泗泾乃至洞泗的别墅格局。
洞泗*面，由于靠近松江新城和松江大学城，又有花桥现代化农庄建成，在将来，该板块可能发展成*个别墅热点。但很大程度取决于该区域的路政完整情况。
上海地处平原，缺少山体，除了佘山等少数地块之外，大多区域的别墅*“山”戏可唱。而“山水”历来又是别墅的重头戏。*奈。上海别墅开发商只有将“水”戏唱足，随着沪上楼市的亲水热潮中*文物古迹保护准则（*际古迹遗址理事会中***委员会制定 **文物局推荐2015年），水景别墅风靡沪上，水庄、湾、源比比皆是。
据统计，沪上23%的别墅以水景为主卖点，而松江以水景为主卖点的别墅比率更是达到35.5%之*，松江水景别墅占沪上水景别墅的47.8%，几近半数。容积率在0.3以下的别墅更是大打亲水牌。运气好的依湖傍河，运气差的也要引河、挖湖、造湾。
枫丹白露别墅 70%别墅依水而建,亲水空间零距离