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房地产项目工程管理策划书.doc

负责编写《总包单位、监理单位、分包单位进场计划》，并组织实施；

负责编写《材料、设备、构配件进场计划》，并组织实施；

负责编写《工程开工前准备工作计划表》及《XX项目XX专业工作计划》,并组织实施；

3）负责协助对承建商/供货商考察土建个人总结全套施工方案，技术标书的评审和编制合同技术条款及协助完善《承建商/供货商考察报告》；

4）负责或协助成本部审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌；

5）负责审核乙方上报的施工方案、施工措施；

6）负责审批乙方上报的工程联系单；

7）负责项目施工各阶段设置定期不定期检查及诸多控制点；

8）负责每月组织对工程质量及安全进行全面检查；

9）负责按照政府有关规定组织正式验收；

10）负责组织项目验收及协助开发部办理墙改及水泥基金退还手续；

11）负责督促项目移交工作。

12）负责项目工程经验总结及项目后评估工作。

1)负责配合施工总包单位、施工监理单位的招投标工作；

2)全面负责项目工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；

3)执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。

4)全面负责或协助、配合与工程有关报批报建、验收工作以及开工准备工作；

5)全面负责施工管理协调工作；

6)全面负责与工程有关的工作计划并监控其实施；

7)全面负责工程质量工作；

8)全面负责设计变更的现场控制及现场收方签证工作；

9)定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。

10)全面负责工程部专业人员工作指导和培训及考核工作；

11)全面负责工程经验总结和项目后评估工作。

1) 对合同参建单位具有唯一直接管理权；在建设过程中对现场正常的工程事务有核定及审批权；对合同参建单位的合作情况有陈述、报告权和建议退换权；

2) 有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；

3) 有奖金分配建议权，以及按公司、部门管理制度对员工的奖惩权；

4) 对资深以上员工升职、加薪的推荐和建议权。

1)协助工程部经理完成其职责。

2)负责《分期项目总体开发计划》、《总包单位、监理单位进场计划》的编制；

3)负责项目前期相关报批报建工作的组织和协助：

4）参与相关专业招投标工作，并配合相关专业招投标工作的完成；

1)负责专业工程图纸的全面审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料的选用要求；

2)负责施工现场准备工作：

3)负责协调组织施工场地向施工单位移交工作；

4)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、构配件进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；完成进场验收组织及安排布置工作；

5)负责全面协调施工过程中土建、给排水、电气、暖通专业之间的配合工作；

6)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；

7)协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收工作，全面协调与物业公司的工程交接工作；

8)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场收方签证审核工作。

9)复核进场材料质量和数量；

10)实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；

11)实际掌握施工进度情况，及时向区域负责人反应进度滞后情况；

12)对现场工程质量进行巡视，重点部位进行旁站；

13)实际测量现场签证的工程数量，并拍摄照片进行记录；

14）接受并完成部门及直接上级安排的相关工作事务、常规制度要求；

15）工作范围：建筑、结构工程、内、外装工程、防水工程、门窗工程、道路工程，等等。

1)负责协助给排水、暖通设计及设备、材料的选用工作；

2)负责给排水、暖通专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；

3)负责协助项目前期相关报批报建工作：

4)负责施工现场准备工作：协调市政配套管线施工工作；

5)负责协助工作范围内分包施工单位的考察工作；

6)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；

7)负责配合土建、整合电气专业方面的工作；

8)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；

9)负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；

10)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；

11）工作范围：室内、外给排水工程、市政工程、消防工程、中水工程、水景工程、燃气工程等及相关报批、验收手续等。

1)负责协助参与强、弱电设计及设备、材料的选用工作；

2)负责强、弱电专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；

3)协助项目前期相关报批报建工作：

4)负责施工现场准备工作：协调市政配套管线施工工作；

5)负责协助参与工作范围内分包施工单位的考察工作；

6)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；

7)负责配合土建、整合排水、暖通、燃气等专业工作；

8)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；

9)负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；

10)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；

11）接受并完成部门及直接上级安排的相关工作事务、常规制度要求；

12）工作范围：强、弱电工程、消防工程等及相关报批、验收手续等。

1）负责协助参与景观设计及环境材料的选用工作；

2）负责景观专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内施工要求、材料、设备的选用要求；

3）负责协助参与景观施工单位的考察及入围工作；

4）负责 “景观施工单位进场计划”、“景观材料进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；

负责配合土建、电气、给排水、暖通、燃气等专业工作；

在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；

配合完成物业公司的工程交接工作；

负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；

接受并完成部门及直接上级安排的相关工作事务、常规制度要求；

10）工作范围：室外环境工程。

1）往来文件收发、传阅、归档；

3）竣工验收备案资料落实；

4）部门日常内务管理；

5）接受并完成部门及直接上级安排的相关工作事务、常规制度要求；

6）工作范围：资料信息工作。

2.2 项目工程部对总包单位及监理单位的管理原则

2.2.1总包单位管理原则

利用合同条款和完善的管理制度对施工单位规范管理，有效控制，以充分调动施工单位的工作自主性和积极性，达到互利双赢的效果。

对总包项目班子的管理：

要求总包单位项目班子机构健全，符合投标文件和合同的规定，项目经理和技术负责人应经甲方考察认可，施工五大员应持证上岗；

对项目管理程序的管理：

项目施工应制定施工组织设计和各项施工方案，施工过程程序应遵循施工合同、建设工程质量管理条例、建设工程监理规范以及甲方各项工程管理制度中的各项规定，工序交接、工序验收、隐蔽验收、中间验收、往来函件等均应按规定程序进行。

总包单位负责项目施工现场的总体配合协调工作，配合各参与建设的单位，为各分包单位提供施工条件，并对其进行质量、安全各方面的总包管理。总包单位应对甲方各种销售行为进行配合和提供协助

总包单位与各单位的文函往来应遵守合同及其他管理制度的规定，对甲方发文应在规定期限内进行回复，对甲方指令应贯彻执行并进行回复，如有异议的应在规定期限内进行书面回函。总包单位发出函件内容要清晰准确，其时间及相关流转程序按文件管理流程执行。

安全文明施工管理原则：

施工单位工作检查要点：见附表1。

2.2.2监理单位管理原则

项目工程部应为监理机构创造良好的工作条件，明确工作授权，使监理机构能按照我司工程管理思想和要求开展监理工作。

总监职责：《建设工程监理规范》规定的监理职责；甲方工程部经理关于工程管理指派的其他工作。

监理人员职责：《建设工程监理规范》规定的监理职责；甲方工程部关于工程管理而指派的其他工作，甲方工程部现场指令。

激励机制：根据监理合同制定相应的激励机制和现场补贴方案，鼓励监理机构各监理人员。

监理工作检查要点：见附表2。

第三章：项目的范围划分

3.2总承包商施工范围划分

3.2.1施工范围划分原则

在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。

1、划分为2～3个施工段，以利于销售层次的需求；

2、物业类型相近，以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工；

3、场地集中，便于施工；

4、有利于工程管理、验收、备案等工作。

3.2.2施工范围划分方案

根据以上原则，经讨论，确认按以下方案划分：

示范区（一期）：1~2栋、7栋、9~10栋和两栋商业楼，建筑面积约9.47万m2；

二 期：3~6栋、8栋，建筑面积约9.5万m2。

3.2总承包商、分包商的工作范围

3.3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单

3.2.3.1专业分包工程清单

3.2.3.1甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单

4.1项目总体开发计划

见附表3：佛山劲嘉房产《金棕榈园项目总体开发计划》

4.2工程施工进度节点计划

见附表4：《金棕榈园工程分期施工节点控制计划》

4.3 工程进度计划的特点

围绕工程特性、营销要求，结合工程地质、施工总平面布置、人材机组织等多方面考虑。

本项目主要计划控制的时间点有：正式开工时间、基础及桩基础达成检测验槽通过时间、地下室结构封顶时间、销售条件达成时间（含展示区）、砌体进场时间、结构封顶时间、外架拆除时间、配套工程进场时间、景观完成时间、分户验收通过时间和分期开发时间节拍。

通过对上述计划控制时间点的合理计划，逐级分解、紧密过程监控和修正等手段来确保计划的可执行性、严肃性、有效性，保证项目按期实现其计划价值。

⊙整个项目分期开工，根据地质条件其强风化、中、微风化分布较浅且层厚不均匀，一期地下结构因工程结构特性，高、低跨需按施工段节拍流水，深、浅（桩）基础将影响总包施工工序安排；

⊙配合销售要求，样板房在2012年12月28日交付，且在一期施工区域内，主体外架须于3层以上悬挑设置，同时需要考虑施工安全及施工平面布置的合理性，增加主体施工材料、机具等的垂直和水平运输时间，影响工期控制；

⊙配合销售要求，2012年12月31日展示区需完成室外、架空层景观工程，与主体工程交叉作业，同步施工，总包施工的工序安排难度大；

⊙项目永久用水用电市政接入未进用地红线内，项目永久用水用电需于用地红线外约5公里通过市政接入，燃气需于用地红线外约1公里内通过市政接入铝合金门窗制作安装施工方案 2，从而增加整体控制工期的难度；

⊙外墙采用外保温措施，外墙面作业工序增加，外架拆除时间加长，影响室外综合管线的进场作业。

4.4 工程进度控制措施

4.4.1总包施工进度计划审核

总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。

监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送工程部审核。

工程部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《施工组织设计》的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应由具体的安排。

对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工DL／T 5220-2021标准下载，监理公司按此计划进行监督。工程部负责计划的监管、纠编、处罚。

4.4.2 施工过程中施工进度计划审核