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农用地估价规程GBT 28406-2012.pdf

年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益， 确定年总收益时可根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。分析方法如下： a）待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收人作为年总收益。 农产品年收人，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收 入和副产品收人。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。 b）待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收人之和作为年总收益。 租金收人及保证金或押金的利息收人，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观 组金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市场 组金水平进行分析计算；保证金或押金的利息接其数量及评估期日中国入民银行的一年期定期存款利 息率进行计算。

5.1.4年总费用的分析计算

年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总 费用时根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。分析方法如下： a）待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。 农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产经营农副产品的费用一股包括 生产农副产品过程中所支付的直接及间接费用，包括种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、 人工费、蓄工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费（或蓄离舍费）、农具费以及有关的税款、利息 等。对于投入所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。 b）待估宗地为租赁经营HG/T 5032-2016 活性炭载碱脱硫剂化学成分分析方法，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进 行十地租赁过程中所支付的年平均客观总费用

5.1.5求取年纯收益

土地年纯收益为年总收益与年总费用之差， 对于投入所形成的固定资产，需要扣除其所产生的纯收益。 如果所求取的年纯收益为负值，可根据实际生产经营状况考虑农用地的客观收益

5.1.6土地还原率的确定

土地还原率可按下列方法确定： a）租价比方法：即选择与评估对象处于同一地区或近邻地区，相同用途的三宗以上近期发生交易 的，且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益 与其价格的比率的均值作为土地还原率。

b）安全利率加风险调整值法：即土地还原率=安全利率十风险调整值。安全利率可选用同一时 期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值可根据农业生产所遇到的 灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而 确定。 c）投资风险与投资收益率综合排序插人法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险 大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。 在估价实践中可根据当地农用地市场情况，选择适当的方法，确定土地还原率

5.1.7计算收益价格

5.1.7.1计算收益价格的基本公式见式（1)：

土地价格： 土地年纯收益 土地还原率

.2有限年期的待估农用地 明进行年期修正 当土地纯收益每年不变，土 于0.土地使用年期为n的公式见式（2)：

式中： P、a、r含义同式(1);

P、a、r含义同式(1)； 地值用年

P、a、r 含义同式(1):

5.1.7.3土地纯收益每年有变化的，可按其变化规律采用相应的公式进行计算

是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地 的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。

市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。市场比较法除可直接用于评估农用地的价格 外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取

市场比较法评估步骤如下： a）收集和选择比较交易实例； b）建立价格可比基础； c）进行交易情况修正； d）进行交易期日修正； e）进行影响因素修正； f）进行年期修正； g）计算比准价格，

5.2.3收集与选择比较交易实例

5.2.3.1比较交易实例收集与选择

5.2.5.1非正常交易情况的判定

交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修 正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为因素一般有以下儿种： a）有利害关系者之间的交易； b） 急买急卖的交易； 受债权债务关系影响的交易； d） 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易； e 相邻地块的合并交易； F) 特殊方式的交易； 8） 交易税费非正常负担的交易； h）有纠纷的交易。

5.2.5.2交易情况修正

GB/T 284062012

在选择交易实例时，如果交易实例存在上述特殊交易情况，则尽量避免选择，不得已必须采用时款 进行交易情况修正。修正方法如下： a）交易情况分析 测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况和这些特殊情况下，土地交易价 能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正系数。 以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。对交易税费非正常负担的修正，将成交价 整为依照国家及当地有关规定，交易双方负担各自应负担的税费额确定修正系数。

5.2.7影响因素修正

5. 2. 7.1确定修正因素

根据农用地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定影响因素修正体系， 并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。 影响因素根据4.2中“农用地价格影响因素”和估价对象与比较实例的具体条件确定。 影响因素状况描述需要具体、明确，并尽量采用量化指标，避免来用“好”、“较好”、“较差”、“一般”等 形容词。

5.2.7.2自然因素修正系数

自然因素修正系数计算公式见式（5）：

GB/T28406—2012

式中： K，自然因素的修正系数： 待估农用地因素的指数； Ib——交易实例i因素的指数；

5.2.7.3社会经济因素修正系数

式中： K。社会经济因素的修正系数 La ~/svn同式(5)。

5.2.7.4特殊因素修正系数

特殊因素修正系数计算公式见式（7）

K。特殊因素的修正系数； L. Iun 同式(5),

5.2. 8土地使用年期修正

K,= II(1e: /Iw) +..........................

土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使 用年期不同而对价格带来的影响。年期修正系数按式（8）计算： K, =[1 1,(1 + r)"]. [1 1(1 + r)"] ·（8） 中： K，一一将比较实例年期修正到待估农用地使用年期的年期修正系数； 一土地还原率； 待估农用地的使用年期： 一比较实例的使用年期。

5.2.9确定待估农用地价格

比准价格的计算公式见式（9）： P=P,XK,×K,XK,XK。XK,XK ·（9 式中： P一比准价格； P一交易实例价格； K、K,、K,、K、K、K,含义同上。 所选取的若干个交易实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算待估农用地 价格： a）1 简单算术平均法； b）加权算术平均法；

c）中位数法 d）众数法。

5. 3. 2 适用范围

成本逼近法估价步骤如下： a）判断评估对象是否适用成本逼近法； b）搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及待估农用地增值收益等资料； C 通过直接或间接方式求取估价对象的土地取得费、农用地开发费及相关的税费、利息、利润； 确定农用地增值收益； 按成本逼近法公式求取待估农用地的价格； 确定已开发土地的修正因素，并进行修正； ）确定待估农用地的最终地价

5.3.4确定土地取得费

5.3.5确定农用地开发费

农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投人的客观费用，如农田平整、处 理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。 根据农业生产的要求，农用地的开发程度主要包括以下几方面： a）通路：分通田间人行路、机耕路等情况； 6） 灌溉：分上游有蓄水设施的自流灌溉、地下水灌溉、喷灌灌溉、滴灌灌溉等； c）排水：分析能否顺畅地自然排水、有无排水沟渠等； d）通电：考繁田间耕作能否方便地使用电力：

农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投人的客观费用，如农田平整、处 理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。 根据农业生产的要求，农用地的开发程度主要包括以下几方面： a）通路：分通田间人行路、机耕路等情况； b）灌溉：分上游有蓄水设施的自流灌溉、地下水灌溉、喷灌灌溉、滴灌灌溉等； c）排水：分析能否顺畅地自然排水、有无排水沟渠等； d）通电考家用间耕作能否方便地使用电力：

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e）土地平整：平整度应能满足农业生产的基本要求， ，有至少20cm的蔬松土壤的耕作层。 在具体分析农用地的开发程度时，则可区分田块内外的情况并根据各种农田基本设施的投资主体 与评估对象的产权主体的权属利益关系确定评估设定的土地开发程度，并合理确定开发费用。

5.3. 6确定各项税费

主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和取费标 准按国家和当地的有关规定确定

5.3.7确定农用地开发利息

5.3.11.2年期修正标准

判断是否进行年期修正的标准如下： 当农用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收 益中体现，不再另行修正： 当农用地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时：农用地增值收益与成 本价格一道进行年期修正； c）当农用地为承包、转包等农用地时，按使用年期或剩余使用年期进行修正：

5. 3. 12区位修正

5. 4.3 评估步骤

剩余法评估要点如下： 估算开发完成后的农用地价格，可根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状 及未来变化趋势，采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式的农用地价格

也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价格； b）开发周期和投资进度安排可参照类似的农用地开发过程进行确定； 开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费 用、投资利息和税收等； 开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用 同一市场上类似农用地开发项自的平均利润率进行确定。

接照一定的原则，建立影响农用地价格的因紫体系和因素评分标准，依据因素评分标准对得估农用 地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价 路的一种估价方法。

评分估价法适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是先确定 单位分值价格。

评分估价法的评估步骤如下： a）建立农用地价格影响因素体系； b）制定农用地价格影响因素评分标准； 依据a）、b)对待估宗地进行评分； 确定客观的农用地单位分值价格； e）计算待估宗地价格，

5.5.4建立农用地价格影响因素体系

农用地价格影响因素体系建立见附录A和附录B，由县（市）级土地行政主管部门根据当地的实际 情况制定

5.5.5制定农用地价格影响因素评分标准

由县（市、区）级土地行政主管部门依据农用地价格影响因素体系制定本区域内的农用地评分表。 对农用地价格影响越大的因素，评分值越高。 自然因素和社会经济因素的得分之和最高为100。 当待估农用地没有特殊因素时，特殊因素的得分为0；当有特殊因素时，可根据特殊因素对农用地 的实际影响程度对其进行评分

5.5.6调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分

5.5.7确定单位分值价格

用地单位分值价格是指一定区域范围内，一定时期，农用地分值与农用地价格进行转换的价格 市）级土地行政主管部门确定该县统一的农用地单位分值价格。农用地单位分值价格可用农用地

场价格资料进行回归求取。 农用地单位分值价格的回归模型有两种类型，见式（14)和式（15）： PR=CXS （14） 式中： P：一农用地价格； C一农用地单位分值价格； S一农用地总分值。 P=A·S ·（15） 式中： PB、C、S含义同式(14); A一回归系数。 县（市)级土地行政主管部门根据本县的实际情况，从以上两种回归模型中选取一种，求取农用地单 分值价格、

5.5.8待估宗地价格计算

选择适当的公式计算待估宗地的价格。 农用地价格的计算公式见式（16）：

5.5.9对农用地价格进行年期修正

若求取的是有限年期的农用地价格时，需进行年期修正 a）年期修正同式（11）； b）年期修正系数同式（12）

5. 6. 2 系数修正法

广 待估农用地价格

K —交易期日修正系数； K. 一年期修正系数。

5.6.2.2评估步骤

采用基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过 比较修正评估出待估农用地价格的方法。 评估步骤和方法同市场比较法

农用地宗地估价的具体程序为 14

农用地宗地估价的具体程序为

a）接受估价委托； b）明确估价基本事项； c）拟订估价作业计划； d）估价资料的收集与整理； e）实地查勘待估农用地； f）选定估价方法，试算宗地价格； g）分析调整试算宗地价格，确定估价结果； h）撰写估价报告书； 估价报告提交、备案及估价资料分类归档

6.2明确估价基本事项

收集待估农用地所在区域的自然条件及社 展总体状况资料，区域自然条件资料主

光温水等气候资料、岩性地质等地质资料、地表水和地下水等水文资料和土壤资料、地形地貌等；社会经 济发展状况资料包括区域土地资源状况、产业政策、区域社会经济发展水平、土地市场状况、现代化农用 技术水平等。

资料、岩性地质等地质资料、地表水和地下水等水文资料和土壤资料、地形地貌等；社会经 资料包括区域土地资源状况、产业政策、区域社会经济发展水平、土地市场状况、现代化农用

6.4.1.2土地利用状况

收集待估农用地有关位置、用途、四至、土地面积、土地形状、土地等级、地上附着物状况、地籍资 料等。

6.4.1.3土地权利状况资料

收集待估农用地有关土地权利状况资料，如他项权利资料。

6.4.1.4土地等级状况

收集有关待估农用地的等别和级别资料。

6.4.1.5地价影响因素资料

估农用地价格的有关自然因素、社会经济因素和

6.4.1.6交易实例资料

收集交易实例农用地的资料，包括其位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年限 交易条件、影响地价的因素、土地价格等，

6. 4. 1.7收益资料

收集待估农用地的农产品收人或年租金收入资料

6. 4.1.8成本费用资料

收集农用地的开发成本及生产费用（农用地维护费、种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工 费、水电费、农舍费、工具费）等方面的资料

6.4. 1. 9基准地价资料

6.4.1.10参数数据

6.4.1.11其他资料

有关经济指数及农用地价格变动指数；农用地利用的政策法规、条例、规定；有关农用地利用规划等 资料。

6.4.2宗地估价资料整理

6.4.2.1宗地估价资料核实与剔除

用于农用地估价的资料数据需要严格核实，来源可靠，无显者异常，对明显不合要求的和特殊极 以剔除。

6.4.2.2宗地估价资料整理

对现有资料进行初步整理，并判断是否满足本次估价的农用地宗地的要求，并记录所缺资料，以便 补充调查和收集；对不全、不可靠的现有资料作好记录，以使补充资料和收集；对现有资料数据要妥善保 管，并存人档案。

6.5实地查勘待估农用地

估价人员需要到估价对象现场 、周围环境、农作物长势等，并对享 集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料 对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

6.6选定估价方法，试算宗地价格

GB/T28406—2012

根据待估宗地情况及各种方法的评估结果，选用以下方法确定最终估价结果： a）简单算术平均法； b）加权算术平均法； C）综合分析法。

宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告，估价人员按估价报告的规范格式撰写 告。估价报告规范格式见附录C

6.9估价报告提交、备案及估价资料分类归档

活价报告完成后，要及时提交给委托方，按规定 备案，并对所用估价资料和宗地估价报 进行分类整理和归档保管，以备查用

7不同利用类型的农用地宗地估价

.1.1耕地地价的影响因素

根据4.3所确定的因素体 田的地价影响因素。在确定水田的地价 影响因素时，要注意田块的保入

SY/T 4125-2013 钢制管道焊接规程7.1.1.2旱地地价的影响因素

限据4.3所确定的因 响因素。在确定旱地的地价 因素时，要注意地块形状 素对地价的影响

7.1.1.3水浇地地价的影响因素

根据4.3所确定的因素体系并结合水浇地的利用性质确定水浇地的地价影响因素。在确定水浇地 介影响因素时，要注意田块的保水能力、水源条件、地下水理深等因素对地价的影响。

7.1.2耕地地价的评估方法

讲地地价评估根据其利用状况和所处地区条件NY/T 1863-2010 外来入侵植物监测技术规程 飞机草，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基 价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法：如果是待开发的耕地，可采用剩余法。

7.1.3耕地地价评估的技术要点

讲地地价评估的技术要点如下 ）在评估耕地价格时，首先根据土地所处区域条件、近三年来耕地的实际耕作状况及可能的新的