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住宅小区设计控制要点，51页.pdf

前期准备： 明确开发意图，看重了解容积率、建筑控高、层数、建筑密度、绿地率、停车位、主力房型及户型面 积配比等。对该项目开发自标、开发时序及售房预期等的讨论，从讨论中即时形成对整个项目的初步构 思。充分的沟通可以减少设计过程的反复，提高双方的时间效率。

（1）了解场地现状，地质、标高等情况；（2）了解场地区域资源（包括自然资源与人文资源），周边 配套等情况，从市场角度分析项目的业态及适合的开发模式。（3）制定一个调查表格，用以记录现场踏 勘的数据及分析结果。

（1）了解场地现状，地质、标高等情况；（2）了解场地区域资源（包括自然资源与人文资源），周边 配套等情况，从市场角度分析项目的业态及适合的开发模式。（3）制定一个调查表格，用以记录现场踏 勘的数据及分析结果。

本阶段宜做两个总平方案，争取涵盖项目开发的两种最大的可能性。总平面概念设计成果包括：项目 定位、对项目区域环境及场地的分析、市场分析、总平布置图（含布局，标高、指标，等）、总平功能 分区图、总平交通分析图、总平景观分析图、景观视线分析图、户型均好性分析、日照分析、开发时序 分析、地下室及停车区域设置图、户型概念、造型及景观概念、对项目主题及文化的研究

一区 该阶段汇报十分重要，可以在短时间内聚集开发商及策划公司的片断式思维成果，并通过设计的归纳 和引导，形成对整个小区项自的定位确认

1、产品定位： 高端？刚需？商业形态？商业、住宅比例？

根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目定位 在确定产品定位的同时，明确商业配套要求。 业策划首要的是进行区位价值分析判断

根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目定位。 在确定产品定位的同时，明确商业配套要求。 商业策划首要的是进行区位价值分析判断 户型策划首要的是进行士地价值分析判断： 景观丰富、交通便利的地块：大户型为主； 土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的：冲等户型为主； 地块较差：应以总价较低的中、小户型为主； 商务中心区的小幅土地：小面积公寓、酒店式公寓。

户型策划首要的是进行士地价值分析判断： 景观丰富、交通便利的地块：大户型为主； 土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的：中等户型为主； 地块较差：应以总价较低的中、小户型为主； 商务中心区的小幅土地：小面积公寓、酒店式公寓

根据项自客户及定位要求，需要名明确户型类别：以三房二厅二卫以上大户型为主还 是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别 应占多少比例？ A、一房一厅：过渡之用，30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，工作时间不长，积蓄不 多而又渴望拥有一片自己的小天地 从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求不 高，布局紧凑，总面积不应超过50m B、二房二厅、三房二厅：最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够， 但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房：而有的工薪家庭 人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或 高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够 二房是做70m还是100m？三房是做100m还是130m？需要我们精确区分自标消费者并 与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。 C、四房以上或150㎡以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者 才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺。

相同的户型，位置不同，楼层不同施工组织设计及施工方案审核制度， 拥有的资源不尽相同。 （景观资源、空间资源、朝向资源）

2、路网图电子图（含道路标高、周边建筑