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【施耐德白皮书】2022数字化运营白皮书.pdf

2.数学化运营助力企业实现可持续发展

对于商业地产／园区、社区等建筑空间管理而言，优化水、 电、照明等能量系统，实施节能技术改造等重点工程，成 为发展的必选项。而数字化运营可以帮助房地产及相关行 业全面提高资源利用效率

2022数字化运营白皮书

TB/T 3123.12-2009 铁路行车事故救援设备 第12部分：接触网抢险塔架3.消费需求与商业机遇的把握提供数字化进

在国内消费市场，80、90、00后分别迈入40岁、30岁、 20岁的年龄段，成为主要的消费力量。80后具有一定的 资源沉淀；90后开始在社会各领域扮演中坚角色、收入 稳定；而00后亦开始步入职场。他们无一例外受到互联网、 数字信息技术、即时通讯设备较大程度的影响，尤其是后 两者，一出生即与网络信息时代无缝对接，形成了对数字 化、智能化、高效率科技产品的使用习惯，更享受由此带 来的高效率、快捷、个性化的美好生活体验。 在本文探讨的房地产和相关行业的数字化运营中，涉及智 慧园区/商业地产、智慧社区、智能家居、养老/文旅等 领域的客户全周期服务，80、90、00后同样是该消费市 场的主要组成部分，无法避开对其需求的探寻、满足， 这一消费群体，对于数字化服务更加依赖，需求更加多元 且多变。以物业服务而言，房屋交付后多数物业企业仅以 满足基本服务需求为导向，单向维持社区的正常运营。但 是随着80、90、00后在人口结构中占据主力以及由此带 来的消费大升级，对社区建设、服务提出更高的需求 更智慧、节能、便捷，这些需求的满足离不开数字化运营 方式的实现。

在国内消费市场，80、90、00后分别迈入40岁、30岁、 20岁的年龄段，成为主要的消费力量。80后具有一定的 资源沉淀；90后开始在社会各领域扮演中坚角色、收入 稳定；而00后亦开始步入职场。他们无一例外受到互联网、 数字信息技术、即时通讯设备较大程度的影响，尤其是后 两者，一出生即与网络信息时代无缝对接，形成了对数字 化、智能化、高效率科技产品的使用习惯，更享受由此带 来的高效率、快捷、个性化的美好生活体验。

换而言之，消费需求与机遇的把握可以说是房地产和相关 行业进行数字化运营的源动力，基于提供更好的服务体 验，提供数字化运营解决方案并以此树立口碑反哺物业服 务和其他业务的发展，将成为企业更加普遍的做法。数字 化运营建设，无疑将成为企业长远发展的必经之径。

4.政策支持数字经济产业发展，为数字化进

十四五规划中提及要推动购物消费、居家生活、旅游休闲、 交通出行等客类场景数字化，推进智慧社区建设，依托社 区数字化平台和线下社区服务机构，建设便民惠民智慧服

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务圈，提供线上线下融合的社区生活服务、社区治理及公 共服务、智能小区等服务。同时要丰富数字生活体验，发 展数字家庭。

这些与数字化运营高度重合，为房地产和相关行业发展创 造更好的政策条件。

01云计算 加快云操作系统选代升级，推动超大规模分布式存储、弹性计算、 数据虚拟隔离等技术创新，提高云安全水平。以混合云为重点培 育行业解决方案、系统集成、运维管理等云服务产业。 02大数据 推动大数据采集、清洗、存储、挖掘、分析、可视化算法等技术 创新，培育数据采集、标注、存储、传输、管理、应用等全生命 周期产业体系，完善大数据标准体系。 03物联网 推动传感器、网络切片、高精度定位等技术创新，协同发展云服 务与边缘计算服务，培育车联网、医疗物联网、家居物联网产业 04工业互联网 打造自主可控的标识解析体系、标准体系、安全管理体系，加强 工业软件研发应用，培育形成具有国际影响力的工业互联网平 台，推进“工业互联网+智能制造"产业生态建设。 05区块链 推动智能合约、共识算法、加密算法、分布式系统等区块链技术 创新，以联盟链为重点发展区块链服务平台和金融科技、供应链 管理、政务服务等领域应用方案，完善监管机制。 06人工智能 建设重点行业人工智能数据集，发展算法推理训练场景，推进智 能医疗装备、智能运载工具、智能识别系统等智能产品设计与制 造，推动通用化和行业性人工智能开放平台建设。 07虚拟现实和增强现实 推动三维图形生成、动态环境建模、实时动作捕捉、快速染处 理等技术创新，发展虚拟现实整机、感知交互、内容采集制作等 设备和开发工具软件、行业解决方案。

来源：《十四五规划和2035年远景目标纲要（全文）》

与此同时，得益于高端芯片、操作系统、人工智能关键算 法、传感器等关键领域取得的突破，以及人工智能、大数 据、区块链、云计算、网络安全等新兴数字产业的培育壮 大，房地产及相关行业布局及发展数字化运营拥有了较为 完善的“基础设施”，有利于数字化运营各环节场景的实 现与丰富。

5.智慧城市需求加快新房“数字化运营

目前以数字化运营赋能城市治理、提升运转效率、优化民 生福证，已经成为城市发展提质增效的必由之路，这个任 务更倾向于由新建住宅完成。 进入2040年后，80、90年代的房屋其配套设施、管道 和线路达到几乎刚性的匹配状态。诚然，这些设施并不会 波立刻弃用或直接报废掉，但是如果要配合智能化设备的 更用则需要大量的基础设施改造，而且超过85%的老旧 社区缺少数字化运营平台，配套的物业也往往是被动式响 应。 人调研的反馈来着，开发商对存量项自的数学化运营平台 答建也兴致不高，因为投资收益较差，未来的维修成本也 远高于新开发住宅。因此现阶段老旧住宅的“数字化运营” 值入面临的挑战不小，相对来说新式住宅的“数字化运营” 布局更加现实， 观点指数认为，在现阶段的数学化运营过程中，受到销售 皮软与预收资金监管的影响，开发商投入老旧住宅的数字 化运营资源有所谨慎。相反往往会出于提高楼盘销售、提 开物业范围与多元化赛道的自的，将聚焦点与发力点集中 在新开发楼盘中，这将加速住宅领域的数字化运营，带来 新的发展高度

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应用现状：百争流，渗透未深

观点指数研究院以住宅开发、商业地产、物业服务、园区 云营、文旅发展、养老运营、经纪服务等行业为支点、聚 焦数字化运营发展，向240家样本企业发出问卷，并向数 字化运营发展的参与者、推动者及中坚力量展并面对面与 视频深度调研，深入了解房地产及相关行业数字化运营的 发展及思考。

房地产行业及相关领域数字化运营主要分布

数据来源：观点指数调研及整理

调研显示，房地产及相关领域的数字化运营主要分布在与 数字化运营密切相关的各项企业内部管理工作（57.89%） 以及资产管理及服务（42.11%），多集中在写字楼、购物 中心、工业园区等资产上，这意味着数字化运营在“住宅 十服务”以及文旅、养老等领域上，还有很大的发展空间。 现状1：八成企业仍处于在线／信息化阶段 布局数字化的企业对于数字化运营的着看法差异很大。过去 房地产及相关领域的业务链条长，包括前端金融、中端建 筑、后端服务，而且历史基层数据匮乏，项目多、分布区 域广，导致企业难以一一覆盖各个环节的数字化发展。其 中，对于企业内部运营管理数字化的覆盖程度较高，但是 多数处于信息化的阶段。而建筑空间开发建设施工过程中 的数字化、交易流通环节的数字化，则多以第三方合作的 形式进行，前者更多是基于拿地、设计及成本核算的考虑。

调研显示，房地产及相关领域的数字化运营主要分布在与 数字化运营密切相关的各项企业内部管理工作（57.89%） 以及资产管理及服务（42.11%），多集中在写字楼、购物 中心、工业园区等资产上，这意味着数字化运营在“住宅 +服务”以及文旅、养老等领域上，还有很大的发展空间。

现状1：八成企业仍处于在线/

布局数字化的企业对于数字化运营的看法差异很大。过去 房地产及相关领域的业务链条长，包括前端金融、中端建 筑、后端服务，而且历史基层数据匮乏，项目多、分布区 域广，导致企业难以一一覆盖各个环节的数字化发展。其 中，对于企业内部运营管理数字化的覆盖程度较高，但是 多数处于信息化的阶段。而建筑空间开发建设施工过程中 的数字化、交易流通环节的数字化，则多以第三方合作的 形式进行，前者更多是基于拿地、设计及成本核算的考虑。

而对于本文重 千的已建设完成的建筑空间的数学字化运 营（包含资产持有运营和客户全生命周期服务），大部分 企业都表现出积极的态度，认为数字化运营提高了决策效 率，赋予企业全方位的资产持有运营能力，

数据来源观点指数调研及整理

从调研结果来看，目前行业内大多数企业的数字化运营仍 处于数据上线的“信息化阶段”。在处理能力、响应速度、 解决问题等方面距离真正意义上的“智能化”道阻且长。 综合企业反馈，如能耗监测水平不高，能耗数据无法准确 十量；设备、仪表报错，需要人工干预，或反馈较慢，无 法及时修复而耽误建筑的运行；存在无法检测到的死角位 置，导致跑、冒、滴、漏维修不及时；方案设计缺乏环境适配 不合理的常明灯等现象长期存在。 此外，还涉及部分制度上的问题，如能源管理制度与操作 管理制度混杂；对已有的能源管理考核办法没有进行专项 考核

现状2：近3成认为数字化运营有效提高

资产运营管理方面，29%的受访者认为数学化赋予了精细 化管理、能源配置调控等功能，有效提高了资产运营的管 理效率，以及在可持续发展目标方面发挥着重要作用。简 而言之，数字化切实实现了降本增效的目标。

数据来源：观点指数调研及整理

随着数字运营相关技术的发展，对建筑领域产生了深远影 响，不断孵化的创新应用与产品，塑造了更多元的场景以 及更便捷、集中化的管理方式。以物联网、大数据、云计 算等为代表的新兴技术趋于成熟，有助于企业降低成本、 提高效率，改普并建立新的运营模式，将数据的价值创新 变成现实。

该方案实现对楼宇管理层和运营人员的运营决策辅助，对 能源系统进行监控、对标和分析，提升其办公楼和商场的

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现状3：超四成企业认为数字化运营呈碎片

相对园区和商业地产领域，住宅领域的数学化运营发展较 为滞后。问卷结果反馈，44%的企业其住宅领域的数字化 运营目前仅停留在分散的碎片化阶段，距离预想的高联动、 整体智能的未来社区还有很长一段距离。

具体原因有三个，其一，企业纠结于未能清晰着见短期的 效益提升，因而实施整体性数字化运营的意愿不强。其二 可以提供完整的数字化运营解决方案的科技服务商较少。 未来的突破点，在于能否有一家高度集成且具备智能解决

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方案的企业出现。其三，既有的大部分建筑未能将数字化 运营的设想融合到建设初期，因此后期改造的工序和成本 较大，不利于数字化运营的整体实现，因而出现较为分散、 碎片化的情况。

调研企业目前对于数字化运营的应用程度

处于应用层面（仅配备智能电器设备，如智能电梯、安防系统等） 配备完善应用设备以及服务体系（包括但不限于物联网、运维服务） 来源：观点指数调研及整理

来源：观点指数调研及整理

根据调研结果，不同企业对于智慧社区的推进态度差异明 显。40%的企业认为数字化的智慧物业管控平台能够提高 效率，基至为客户提供多元化的服务，从而带来第二增长 曲线；16%的企业认为数字中国跨越式发展下，智能家居 不管是进入未来建筑的前装或是后装市场，都值得深耕； 而即使有了方向，目前实际仍有32%的企业仅配备智能电 梯或者智能安防等碎片化设备，没有智慧式一体化的中台 运营系统

来源：观点指数调研及整理

现状4：数字化运营解决方案不够智能，

在深度走访企业的过程中，部分管理层还反馈了如当前很 多数学化运营解决方案不够智能、社区能耗管理方案未形 成应对闭环等问题。

成应对闭环等问题。 当前社区能耗管理以节能为主，部分能源管理解决方案的 是供商更多的是做能源消耗的统计，并没有把结果赋予如 何节省、如何改造设备的闭环中。 受限于社区空间的多场景及弱集约性，大部分企业将智慧 社区节能改造的更多动作集中于地下车库。而在户外、楼 梯照明等更具体的使用场景中，则多为一刀切式的节能改 造，如公共区域的灯在行人经过时才亮，不合理且增加不 安全性。

相对而言，智慧楼宇有较大的挖掘空间。自前行业内有相 对较多关于智慧楼宇的能源管理案例，通过优化指标以及 吏用数据分析驱使系统调控建筑的能耗。在借鉴智慧楼宇 的基础上，进行社区能源方案设计时，应该考虑到更加实 际，人性化的应用场量

在回收的问卷和完成的调研中，观点指数发现已在企业内 部和一定业务范围内布局数字化运营的，多为资产规模较 大的企业。

在回收的问卷和完成的调研中，观点指数发现已在企业内

“龙头”企业部署较早，自前已经有相当规模的数据资产 以及系统平台。不过，即使近几年动作频繁，但由于房地 产和相关行业的特殊性，转型难度系数较高，这些企业在 技术方面与数字化规划“不过分超前”的企业并没有拉开 很大的代差

目前，房地产和相关行业的数字化运营乃至数字化水平远 远低于其他行业。具体来看，有12%的受访者反馈尽管认 只到数学化转型对房地产和相关行业意义非凡，但是企业 仍未做出具体的数字化战略，包括数字化运营规划。

如何看待教字化对房企和相关行业的意义？

数据来源：观点指数调研及整理

摸着石头过河的现状下，阻碍企业开展数字化运营以及数 字化转型的因素主要来自于投资回报率不确定、人才和技 能缺口、转型难度大以及成本等方面。

数据来源：观点指数调研及整理

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1.技术及人才缺口待解

从信息化到数字化时代，技术送 代及知识更新速度非常快，对具 遠洋集團 备复合型知识体系的数字化人 才，企业会更加青睐。目前ICT 建路健康 领域存在非常大的数字化人才缺 陈斌龙 口，特别是大数据、人工智能、 远洋集团总裁事务中心 总经理 云计算、物联网、基础学科创新 远信数字科技有限公司 等新兴领域。因此，这也对数字 总经理 化人才提出了更高的要求：既要 不断地学习现有知识体系，研究 新兴领域的技术创新内容，也要 能够将数字技术与实际业务进行 深度融合，具备更专业的数字化 技能素养。在这种背景下，新型 数字化人才的培养也面临着不小 的挑战。

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了人才引进计划，如何规划人才的培养问题也是数字化 营发展及布局的关键

划分为两类，一类是业务技术人员（非IT人员），将AI 平台、数据库对该部分人才开放，鼓励其针对不同的应用 场景给业务带来创新。还会定期举办技能大赛，针对不同 场景进行创作

划分为两类，一类是业务技术人员（非IT人员），将AI 平台、数据库对该部分人才开放，鼓励其针对不同的应用 场景给业务带来创新。还会定期举办技能大赛，针对不同 场景进行创作。 另一类IT技术人员，会针对企业的规划、项目导向进行 创作。这部分人员每年将被赋予一些既定的自标，针对客 个领域的AI应用，如自然语义分析、图文识别等，进行深 入，积极主动的研究。 对于技术缺口问题，除了从企业内部培养人才，房地产和 关领域的企业也会积极寻求与外部科技服务商的合作。 不过，基于合作模式也呈现两种不同的结果：对于一些通 用性的软件，如对维修等需求的响应、智能监控等，确实 能以较小的人力物力达到预期目标；但是对于与业务结合 交深的不同应用场景的管控系统，会出现单一的产品无法 匹配复杂的业务需要的情况。虽然可以寻求多家服务商的 合作，不过数据共享、系统集成也成为新的问题。

另一类IT技术人员，会针对企业的规划、项目导向进行 创作。这部分人员每年将被赋予一些既定的目标，针对各 个领域的AI应用，如自然语义分析、图文识别等，进行深 入，积极主动的研究。

对于技术缺口问题，除了从企业内部培养人才，房地产和 相关领域的企业也会积极寻求与外部科技服务商的合作。 不过，基于合作模式也呈现两种不同的结果：对于一些通 用性的软件，如对维修等需求的响应、智能监控等，确实 能以较小的人力物力达到预期目标；但是对于与业务结合 较深的不同应用场景的管控系统，会出现单一的产品无法 匹配复杂的业务需要的情况。虽然可以寻求多家服务商的 合作，不过数据共享、系统集成也成为新的问题。

对于一些立竿见影的项自投资，企业抱有相对积极的态 度。如车库改造（包括立体车库、导流、临停等）、能源 管控方案（水、电等），以及优化和辅助前线工作人员运 营的解决方案（安防、清洁）等，可以合理地减少人员以 及其他资源成本

事实上，当前的数字化运营系统更多处于辅助工具的阶 段，进一步也只做到如对应不同的应用场景提供控制风险 和提高效率的能力。只有少部分企业实现了内部数据贯通， 过半数企业表示自前仍处于数据上线的基建过程中。而决 策层往往更关心数字化运营和业务结合的成果，因此可能 出于对既定的”降本增效”目标没有直观感受，而作出减 少资源投入甚至裁员的保守决定，从而陷入恶性循环中。

由于地产业的产业链条长、涉及面产，因此相对其他行业 进行数字化运营转型的难度更大。这也意味着，不能指望 一套数字化运营设备，可以为企业节约了多少成本、创造 了多少价值。数字化运营战略更重要的是坚持，比如规划 固定资源每年持续投入，长期势必可以看到效果。 以某家上市企业为例，每年投入10亿元进行数字化建 没，经过多年的坚持、积累，如今受益于数字化的企业 基因以及数字化运营应用和产品的输出，在市场竞争中 已经超过其他竞争对手，交付的基于各种应用场景的数 字化运营产品远超同行。这些价值在稳定投入的过程中 是无法衡量的。

同时，在确定合适企业自身的数字化运营目标之前，不应 该盲目地跟从趋势。部分企业认为在各个层面寻求外部合 适的科技服务商产品，不失为一种即节约成本又可达到目 前效益的解决方案。

3.难以选择适合的科技合作伙伴

部分企业（36%）提及有意向选择合作伙伴，但往往面 选择太多而无从下手的状况。

其次，部分企业反馈双方在沟通过程中对于需求理解无法 达成一致，如部分科技公司只承担技术角色，不利用自身 专业见解引导企业提出合理需求。 同时，有开发商提出在合作前也需要对科技公司自身的发 展状况作出深入考察。数字化运营的布局及发展不是单一 产品的供应商采购，而是长期并肩作战的伙伴。因此与趋 于良性成长的公司合作，有助于在数字化运营道路上走得 更长远，

成本也是面临的主要问题

在与地产公司以及科技服务公司的交流中，最常见的数字 化投入是硬件设备的采购、软件的研发支出，以及与服务 商的合作支出等

数据来源：观点指数调研及整理

此外，成本投入规模与企业的研发模式息息相关。其中投 入2000万以下的企业多为完全外包模式，自身只维持小 现模T部门的运营：采取合作模式的企业投入规模则参差 不齐，2000万到10亿以内的企业，多数选取与服务商合 作以及结合内部发展研发的模式；而10亿元以上投入规模 的企业在研发方面具有高度的独立性。

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与普遍认知相反，在管项目推 广智能化管理的障碍是规则梳 理、实现标准化的代价，技术 后而次之

在数字化运营的大蓝图下，落地骨感，收入无法覆盖大规 模的投入。一家物业企业与观点指数研究院反映，与合作 方签了5年的合约，结果经过测算，需要更长的时间（10 年以上）才能回本。 因此受成本困扰，房企及相关行业企业的数字化运营改造 往往以建筑的智慧管控试水，包括能源管控、资源配置、 运维报警等设备投入为主。 以某家物企为例，其目前从三方面着手，首先在建筑设计 阶段即开始介入，根据环境以及建筑风格拟出解决方案， 以定设备的布点；其次是硬件设备供应商的选择，包括节 能设备、监控设备以及计算机等设备；最后是运营，依托 SAAS软件的可视化指标管控能耗所发生的的趋势以及做

观点指数认为，房企在确定合适自身的数字化运营目标之 前，不应该盲自地跟从趋势。在各个层面寻求外部合适的 科技服务商产品，不失为一种即节约成本又可达到预期效 益的解决方案

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未提供信息收集协议（80%），以及少数存在越权现象。 据观点指数了解，大部分房企或房地产相关领域的企业 都有针对资产持有运营和全周期服务开发小程序产，包 括服务、缴费、人脸验证出入等功能，而基于《信息安 全法》，《个人隐私法》等条例，部分受访企业对数据 安全表示出担忧。数据的存储涉及许多合规性的工作， 包括与法务部的沟通、文件的签署以及接受政府部门的 监督，相对复杂

在住宅领域，房企侧重于后装市场无法触及的产品，如” 居家呼梯”、”停车告警”等开发商才方便着手以及不涉及 过度收集客户数据的功能。

未来如何在确保数据可用，实现创新价值的同时，保护信 息隐私安全是值得数字化运营领域思考，也是函待解决的 问题。

6.与C端割裂，社区及家居领域鲜有革命

单。有企业提及，在园区、商业地产、酒店等领域的数字 化运营，由于面向的是单一业主，客户的忠诚度相对来说 比地产要大很多，因此更有利于加强对客户本身以及客户 体验的感知，同时在对商家赋能、对管理效能做优化的过

程中，也会有更直接的场景需求出现。换而言之，园区、 商业地产、酒店等领域的数学化运营更能贴近消费者需求 故好服务，亦有具备引领性的数字化运营方案诞生。 而在社区和家居领域，面临的情况要更加复杂。由于住宅 立品为一次性买卖，产权方为大体量的业主，如果要做统 一的数字化处理，大部分只能覆盖到公共区域。以调研结 果来看，当前家居智能与社区的数字化运营有所割裂，物 业企业对于社区的数字化运营局限于对人行、车行以及小 区安全监控、水电资源的日常监测，缺乏与业主需求和空 同的联动。未来的社区数学化运营应该与家居智能场景共 享、联动，如实现社区环境的居家可视，方便业主在家观 察于公共空间游玩的小孩的动向，以防发生危险，打造高 度融合的社区和家居数字化生活。 观点指数认为，随看互联网的发展，“社区+家居”已 经由概念逐渐落地，能与智慧社区实现联动的智能家居， 才能称得上是真正意义上的智能家居。借鉴早年的电动 车以及智能手机普及之前的状态，大部分消费者对于数 字化、智慧化其实是无感的，最直观的感受就是好用 及方便与否。 因此，房地产和物业企业还需要积极通过自身的数字化运 营平台，洞察消费者的更深层次需求，提供具有革命性的 产品。同时，在社区和家居的互动上，以数字化运营作为

业内专业人的声音及建议

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针对上述企业反馈的问题，参与调研的部分掌舵者或高管、数字化负责人、战略制定者、专家学者 表示房地产和相关行业由于其业务的复杂特性，无法照搬其他行业的数字化运营方案，并针对自前 出现的问题提供了意见

尹靖 融创中国 数字化负责人

陈斌龙 远洋集团总裁事务中心副总经理 远信数字科技有限公司总经理

陈斌龙 远洋集团总裁事务中心副总经理 远信数字科技有限公司总经理

我们一直要求培养复合型的数字化人才，技术部门也经常会和管理层人员进行交流 以实现业务融合为目标。数字化的关键不只是看到数据的异常，而是数据能反映出 来业务上的问题，能够剖析到深层次的管理的问题

快策层的理解和支持非常重要，需求和反馈自上而下传导到一线，能够有效提高数 字化转型效率。做到长远的整合以及规划，平衡好短期和长期目标。短期展现出比 原来更好的效果，逐渐体现出数字化的作用，才能更坚定长期的数字化战略。

房地产行业有其复杂性和特殊性。当前，房地产行业逐渐向制造业转化，数字化运 营也要与时俱进，通过对成熟的业务进行标准化，向运营要效益。推动业务数字化、 数字业务化，以数字化推进精细化管理和运营

而向运营要效益，必然需要具备综合运营能力的数字化人才，培养、引进既懂业务 又懂技术的“双料专家”。将数字技术与企业业务进行深度融合，实现提质、降本、 增效，推动企业经济增量的创新发展。通过“技术+场景”对企业、用户赋能，为 企业提升经济效益增长提供有效抓手

地产行业不是一个特别标准化的行业，也不是数字化强依赖的行业。同时，数字化 建设的周期会比较久，因此一些创新项目风险也很大。所以，管理层及业务团队在 开展业务的时候，做好项目定位和收益状况衡量，效果会更好。此外，数字化与业 务融合需要有长期的视角，业务开展从偏传统的模式向数字化模式转变，耐心耕耘 相信也会有更好的收益。

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寸代中国集团 首席数字官

时代中国集团 首席数字官

苏常枝 保利物业数据信息中心 总经理

在所有的不确定中，可以确定的，是数字化的变革趋势。数字化是赢得未来竞争的 关键。面对不确定的外部环境，数字化企业能更快地应对外部变化，实现人员、机器、 流程的高度协同，提高企业资源配置效率，满足客户多元化、多样化的需求，提升 业务预判、快速响应和决策能力，并积极探索新业务增长点。

经营主体有数字化思维的时候，会在场景和场景结合的过程中有新的想法出来，这 些想法就可以转化成新的商业模式。而房地产企业在这方面有先天的优势，因为有 大量的空间资产，同时又在不断地丰富服务，空间资产和服务在整合的过程中，可 以用各种各样的数字化手段来提高效率、沉淀数据。有了数据，可以做进一步的分析， 进一步做场景的孵化。所以干万不要因为数字化而做数字化，而是要跟商业模式紧 密融合。

数字化是人财物技的结合，人是组织结构、人才思想；财，是要有资金；物，指平 台和场景；再加上落地得有技术，这是一个全面的、系统化的变革，所以每个东西 都要去做。

大家对于房企的判断比较一致，未来会越来越集中，房子回归住的本质。在这个前 提下场景解决方案对于房企来说会更重要，因为它们所面向的用户就有这种需求。 第二个，（房地产）再怎么变化，还是有一定量的。第三个，之前的房子开始从老 住宅变成要调整的住宅，本身也是机会

张伟东 亿达中国控股有限公司 数字化负责人

河南建业新生活服务有限公司 副总裁

朱定中 深圳市中集产城发展集团有限公司 运营管理中心助理总经理

石玉伟 青岛天泰集团股份有限公司 信息总经理

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头部物业服务企业选择自建科技公司，这是目前行业明显的趋势。比如，世茂服务 成立了高科技公司一一世茂物联，获得双软认证，对内赋能业务，对外输出产品。 我们还与行业领先的第三方科技企业合作，由他们提供底层技术，比如云计算、通 信技术等，我们则更专注于应用层的研发。在我看来，我们与第三方科技企业是优 势互补、合作共赢的关系。

制约住宅领域数学化转型的原 （业主），运营管理方（物 业公司》的关系特殊：其二是投入

传统地产是资本驱动，物业核心价值是做好服务，让房子具备高溢价，所以在项目 交付的时候设备设施可能很好，但是智慧化是远远不够的。随着地产行业向精细化 运营转型，管理红利时代到来，叠加产业供应链体系的成熟，社区智慧化浪潮将持 续加速，但短期内，智慧化会偏软件或应用驱动，助力行业模式及运营体系革新， 因为存量社区设备设施的改造，目前不管是商业还是住宅，劳动力成本与智慧化改 至少在国内现阶段这个剪刀差还未到来

企业在制定任何目标前都必须要考虑投资回报，如果算不过账，投入再先进的设备 也只能昙花一现，后续的运营可能无法持续。所以，我们主张合理的投入，如旧的 产城社区，整体收益不理想的情况下，社区改造不可能“A/IIn”，改造是个循序渐 进的过程，应以服务客户为导向，而非打造科技头。对于产城运营来说，节能降 耗是我们一直坚持在做的。在绿色能源、节能减排、“双碳”战略方向进行投入 前期是要付出一定成本，但是，从长远的企业经营角度来看，其对后续运营的成本 控制、利润提升， 作用不可小虚 贡献的社会价值也是不可估量的

（和第三方）双方的合作应建立在平等、互信、互相尊重的基础上，引导双方员工 保持充分的沟通，包括技术与业务的结合以及产品服务性问题。与多个服务商合作 时更要坚持契约精神，按照合同要求验收产品，做到公平公正。

明确企业数字化根本目的，结合企业自身情况和目标因地制宜地制定数字化战略， 避免盲目地投入资源或者频繁削减预算

我们自己在做智慧园区整体解决方案的时候，发现任何一家供应商都有自己的优点 和它只是能解决这个行业里面问题的一个方面，它不愿意去做全案的解决方案。所 以我们构建了从需求的梳理、方案的提炼以及最后形成的整体的智慧园区的顶层设 计。通过这一过程，我们发现顶层设计非常重要，如果顶层设计不够清晰，大家对 于数字化的工作目标以及能实现的效果、预计的投入产出等都不清晰，后期的变化 可能也会很大

绝大部分消费者其实是无感的，智慧社区、智能家居自前的生态状态有点像5年前 的电动车、15年前的智能手机，最终肯定会产生很革命性的产品，但是到目前为止 大部分客户还感受不到它的革命性。我觉得技术的瓶颈也还没有到，国内最顶级的 产品经理目前也不在智慧家居、智慧社区这个领域，所以这个领域没有出现很让人 惊艳的产品，我觉得需要 点时间 技术和产品都需要一点时间去演进

2022数字化运营白皮

基于房地产行业的特征，其数字化运营并不像制造行业一般呈现在某个具体的 项目或产品上，而是体现在相对“独立”的产业中。观点指数认为，未来五年， 园区、商业地产、社区以及家居将成为房企及其他相关企业数字化运营的主要 市场，新赛道产业如文旅、养老，未来可期但仍需市场检验。 超过95%的受访企业透露，得益于商务园区的高度集中性与对降低运营成本的

园区／商业地产的数字化建设可以分为两个方面

方面是智能建筑，即楼宇智能设施的解决方案，基于硬 设备的改善、智能联动，结合云端等信息技术实现节能 排、降本增效等目的。

1.智能楼宇将节约超过30%的运维成本

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同时，我们发现基于布点在建筑中的采集器、传感器等 可以减少部分因为人员操作不当、不及时而引发的浪费 者风险，如水、电、网络管道，人工的检查频率可能是 周或者一个月，频率较低。

在“双碳”的大环境下，无论是 规划建设的园区还是老旧园区， 都将面临着全面降耗、绿色环保 的要求。所以我们认为，智能楼 宇的建设不是选项的问题，是必 然，尤其是新能源、新材料的应 用及能耗的智能管控等领域

张伟东 乙达中国控股有限公司 数字化负责人

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数据来源：施耐德电气

并可以通过远程方式解决80%的楼宇与运营问题，在如 今的存量时代提高企业估值。 此外，当前的一些建筑问题也可以为绿色或者智慧建筑的 设计进行反哺。

2.数据资产提升企业效率与整合程度

1）运营者－精细化GB/T 18190-2017 海洋学术语 海洋地质学，提高工作效率与收益

从运营者的角度来着，通过数字化系统设定先进的管理标 隹和规范化业务流程，记录全国项目业务部门的经营数据， 可以为精细化运营提供数据支撑。以凯德资产管理平台“猎 的”为例，通过系统内置的SOP及标准，实现业务线上化， 并在各个环节设计了监管及预警机制，确保执行落地，提 高了业务部门50%的工作效率。

2022数字化运营白皮书

2）数字化助力打造产业聚集生态

GB/T 31719-2015 病媒生物综合管理技术规范 化学防治 蜚蠊凯德传统 凯德实施猎豹后

2022数字化运营白皮