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[河北]项目房地产策划方案提交报告（224页分析全面）.pdf

基本概况： 占地面积：7.103万平米 建筑面积：7.815万平米 容积率：1.15 绿化率：65% 产品类型：别墅、板楼 开发商：秦皇岛蓝色海岸房地产开发有限公司 物业公司：第一太平戴维斯物业公司 物业费：3.86元

基本概况： 占地面积：664.7亩 建筑面积：106万平米 容积率：1.8 绿化率：38.48% 产品类型：小高层、高层、多层 开发商：秦皇岛顺驰房地产开发有限公司 物业公司：秦皇岛顺鑫物业 产权：70年

GB/T 3686-2014 带传动 V带和多楔带 拉伸强度和伸长率试验方法根据南戴河区市场在售项目调查：

戴河海岸项自地处南戴河相对的生活中心，生活配套较为齐全，距海距离为舒 适的生活距离。这样的地块相对于其他项自来说，对本地人群的吸引力会提高 一些，而一部分产品会因为其他项自遮挡而不能直接观海，并直毛坏交房，会 为外地客群的购买制造一些困难。 戴河国际位于河北外国语职业学院正对面，直面戴河大街，周边配套完善，本 地客户对其区位认可度高。并直已经全现房销售，但作为精装项目，样板间装 修过于简单，不能够让购房者产生购买欲，对销售促进作用小

SI多样性战略 以博辉集团的本土品牌效应作为竞争 优势，规避与周边项自的产品竞争。 强调项目生活便利、距海近的地理优 势，通过多样性的产品宣传和产品包 装，弱化威胁与劣势。

（如何认识房地产品牌）

如何正确认识房地产品牌

产品是可以被竞争对手复制的，品牌是独一无二的； 产品是不断更新换代的，品牌是可持续发展的； 产品是建立在发展商的基地上的，品牌是根植于消费者脑海当中的

项自品牌不等于企业品牌

项目品牌不等于企业品牌

企业品牌必须以项目品牌为载体和前提； 只有各个项自品牌通过整合，在消费者的心自中形成统一的认识，才构成企业品牌； 具备项目品牌不一定具备企业品牌，但具备企业品牌则一定具备项目品牌

房地产品牌建设是一个长期的过程

短期的品牌炒作只能形成知名度，无法形成美誉度及忠诚度； 房地产品牌的建设必须制定长期的战略规划，并在此基础上持之以恒地巩固及调整； 房地产品牌建议是投资行为，需要经营和维护，存在风险和回报

品牌时代的房地产企业分类

品牌地产公司的品牌发展模式

单一品牌模式：公司品牌和项品牌合

多品牌模式：公司品牌下多项目品牌运作

主副品牌模式：公司品牌（主品牌）+项直品牌（副品牌） 万科一一方科城市花园、万方科四季花城、方科魅力之城 绿城一一绿城桂花城、绿城紫桂花园 金地一一金地格林春晓、金地格林小城、金地格林世界、金地

博辉房地产 （主副品牌模式

一个论断 【品牌竞争时代】

中国房地产业经过近十年的快速增长，市场日益成熟、规范，消费者日趋理性， 竞争日趋激烈；可以说，对资源的获取更加公平有序，以产品论英雄则各有所长， 特别是经历了2008年房地产的整体调整，众多的发公司又走在了一个起步线。 当房地产竞争到这一步时，便是告别拼产品、拼概念、拼广告的时代，进入了拼 品牌的时代。

品牌竞争的时代已经到来

在竞争加剧、市场不断波动的情况下，品牌的抗风险优势显而易见！ 好的产品越来越多，而好的品牌不多；好的产品可以模仿，但品牌不易模仿；（最 典型的例子是万科的情景洋房、宽景洋房。） 期房时代，有品牌的开发商总是让人感觉更有实力，更值得信赖，品牌开发商的物 业总是更容易卖到更高的价格；（万科的物业比周边的物业贵到300－1000元，北 京星河湾更是比周边物业贵到近2000元。） 快速扩张时期，品牌带来的规模效应使迅速占领市场变得更容易、更节约、更有效。 品牌是企业获取竞争优势的最有力武器

2010中国房地产公司品牌价值排名情况

在品牌竞争时代到来之时， 更早建立品牌总是意味着更多成功的机会

竞争者 （正在调整）

秦皇岛虽然很多开发商意识到品牌的重要性，但真正付诸行动的毕竟不 多，且大多数开发商仍停留在打造项目品牌阶段，真正的强势企业品牌 还仅限于一线、二线开发商，本土品牌凤毛麟角

我们面临的是一个需求多样的市场，简单的产品分类逐练过渡到细分的市 场分类，为品牌的建立提供了多种可能和突破口：（相比起过去以低、中 高档来区分物业，沿海绿色家园的健康住宅、华侨城的旅游地产、阳光 100的城市新兴领住宅，都通过细分专业市场找到了各自的突破口。

整合机会： 博辉集团在南戴河、秦皇岛已经有一定的积累，已具备了建立品牌的资源 并已为建立品牌做了一些工作，接下来要做的，是如何将这些资源整合利 用。

整合机会： 博辉集团在南戴河、秦皇岛已经有一定的积累，已具备了建立品牌的资源 并已为建立品牌做了一些工作，接下来要做的，是如何将这些资源整合利 用。

企业资源：积累一定实力，具备品牌扩张的可能

博辉集团通过8年的发展，打造了众多的项目，相继开发了南戴河滨海花园一期、 二期，三期圣水乐园，四期滨海新城项目，五期博辉戴河国际，六期博辉戴河海 岸，以及白玉庄新民居项目和海港区即将启动的万象城等项目，总开发面积逾50 万平方米，

产品资源：拥有过硬的产品质量，部分形成独特气质 滨海新城、滨海花园、戴河国际等项目，在北戴河新区得到了百姓的认可，很 大程度上拉近了企业与客户的距离，诠释了项目产品品质，同时，土地的储备 也为企业的后续发展奠定了坚实的基础。产品系列包括多层、小高层、高层、 公寓、别墅等中高端住宅产品

品牌资源：在区域奠定了品牌基础

产品线单一，产品与品牌联系度低

缺乏直接沟通，互动性弱

1、客户基本以城市中等收入人群为主； 2、品牌与客户的联系出现断层，没有与客户建立直接的沟通平台与渠道，博客会还 在建立设想阶段，客户对品牌信息基本不了解； 3、品牌与客户的互动性差，缺乏有效的客户活动与社区文化形成品牌的归属感，因 此虽然在客户中形成了一定的美誉度，但客户主动介绍购买的行为很少

销售服务环节缺失，物管服务人性化不足

1、销售全程服务意识不强，仅停留在售中服务，缺乏售前、售后服务； 2、销售模式过于传统，缺之更有效的体验式销售、无纸化销售、双线服务销售等； 3、小区的物业管理品质和专业度都较差，不备品牌知名度，还停留在最基本的物 管服务上，没有针对性的服务内容； 4、销售服务与物管服务脱节，成交后至入住前的阶段基本无服务

像模糊，品牌主张不清晰，传播力严重不足

1、博辉企业的品牌虽然已经创立了儿年时间，但对于品牌的识别系统，都还在没有 形成系统，对于客户影响力较小。 2、品牌传播力严重不足，致使主副品牌严重倒挂，品牌传播随机性较强，缺乏制度 化规范化管理

整合品牌资源，明确品牌形象，贯彻品牌传播

在确定推厂的核心主题后，我们要如何理顺品牌与项自的关系，成为 个重要的问题，接下来戴河国际将展开新一轮的销售，戴河海岸也即将 荣耀开盘，在以品牌为旗帜的引导下，如何进行项自营销，成为我们接 下来需要考虑的问题

本地媒体： 平面媒体：《秦皇岛晚报》、《视听之友》 广播媒体：秦皇岛交通广播 电视媒体：今日地产、今日报道 户外媒体：高架、道旗、电瓶车、看房车、指示系统 其他媒体：地图广告、导游图、登机牌

外地媒体： 平面媒体：《哈尔滨新晚报》、《哈尔滨生活报》、《大庆油 田报》、《百湖周刊》、《鸡西日报》、《鹤城晚报》、《鄂 尔多斯日报》 广播媒体：黑龙江广播 其他媒体：登机牌

2011年下半年媒体费用分配图

总体销售目标： 2011年销售周期6个月（2011年6月 2011年12月） 销售均价：7000元/平米 销售任务：1.25亿元

总体销售目标： 2011年销售周期6个月（2011年6月 2011年12月 销售均价：7000元/平米 销售任务：1.25亿元

销售“事”实 实压力重

第一阶段：分享品牌历程

（2011年6月底7月初）

发布会：博辉集团：品质元年正式后启动 硬广告主题：盛世戴河·荣居博辉

NY/T 1042-2017 绿色食品 坚果第二阶段：分享精彩滨海生活

（2011年6月－11月）

硬广告：世界海·平常心一一老百姓自己的海岸生活 活动：快乐分享计划系列活动

第三阶段：放飞海居梦想

（2011年12月）

活动：博辉集团品质元年答谢酒会 软文：《海居，告别奢侈品》

以博辉品牌和戴河海岸产品品质为两条营销主线，以博辉品牌产品良好口 碑为基础出，通过系列产品的客户共享计划，积累客源，举行多样的公关活 动。将产品的区域潜力、环境特征、建筑品质、物业服务等渗透给客户， 以达成全面销售！

博辉集团自2007年成立以来，先后出品了南戴河滨海花园一期、二期，三期 圣水乐园，四期滨海新城，五期戴河国际等项目，在南戴河区域房地产市场 上有很高的市场认知度和美誉度，尤其是本案是以居住为主要功能的产品定 立CB/T 3860-2011 船用气胎离合器，品牌无疑是打开本地购房者心的一剂良药。因此，在推厂中，品牌作 为一条主线应贯穿始终

戴河海岸以优越的区域经济发展力以及近海亲海的自然条件，使之成为滨 海板块中的一员，但他不仅仅是度假休闲的单一型产品，戴河海岸强调住宅的 功能性，以居住为要义，建筑品质优秀、物业服务细致。 戴河国际将海景一览无余，恰到好处的距离让海居生活更为清爽，周边配套较 为成熟，并且与外国语学院的隔路相望，也让众多本地投资者看到其中的利好 因素，项目现房销售等等，都将戴河国际的品质眼见为实的呈现出来