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中海地产工程策划管理手册(正式版).pdf

而带方案招标的过程如右图所示。我们这样的做法，就 是根据我们的三个条件，把资料交给他，招标要求也可以明 确说“贵司作为一个有资格、有实力的、专业的地基基础公 司，请提供一个有效并安全的方案，给我方完成一个安全、 稳定的基坑，所有责任将基于您的方案同时产生，所有因方

特殊模式一一商业写字 楼、综合体等项目机电系统复 杂，合约额巨大，相比而言土 建工程造价在总体成本构成 中所占比例反倒较小。对于如 此复杂的机电工程，若采用完 全独立的合约分判，土建总包 的管理力度和积极性将大打 折扣，而失去了总包的统领作

现场协调。 商业项目、分包合约额较大的项目可以尝试采用这种合约方式。

商业项目、分包合约额较大的项目可以尝试采用这种合约方式。 幕墙工程 这里的幕墙工程是指框架式石材幕墙或玻璃幕墙。大体量单元体幕墙在住宅 中很少应用GB/T 31203-2014 乘用车铝合金车轮铸件，涉及的技术和管理又极其复杂，不在此讨论

带墙工栓 这里的幕墙工程是指框架式石材幕墙或玻璃幕墙。大体量单元体幕墙在住宅 中很少应用，涉及的技术和管理又极其复杂，不在此讨论

招标时机一 一最迟在砌筑工程开始前，幕墙招标应该进入最后阶段，各投标

交给施工单位有利于总体成本的控制，减少变更签证。 进场时机一一北方地区应当在保温施工前进场施工龙骨；其他地区应当在结 构施工至2/3时，在石材幕墙以上悬挑硬质防护，提前插入施工。其好处如下： ☆可以提前开工，拉长幕墙施工时间，确保施工质量 ◆幕墙施工完毕后，市政外栏工程可以提前开始 全低层外立面提前展现，有利于提升楼盘影响力，促进销售

总而言之，分包工程的分判是否成功，抛开成本因素外，其判断标准就是是 否能够与其他工序进行完美搭接，是否能够做到责任明确，是否能够便于管理， 合约分判组成了工程管理的骨骼关节，而工程管理则是肌肉，在关节活动范围内 才能撬动驱体。以上甲方、监理、总包、分包之间的相互关系构成了项目实施的 个大框架。后续的总平面篇、进度篇、质量篇、安全篇、成本篇等都将在这个 框架中展开，

总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前 提下，以施工便利、效率最优为原则，进行现场各类生产资源的总平面布置。总 平面管理策划应明确营销要求、大型机械布置、基坑支护方案、施工道路组织， 脚手架选型、办公室及生活区布置、临水临电设施、消防设置等内容，以作为本 项目合约策划及现场工程管理的重要依据

总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的 分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发 主度。总平面管理策划作用具体体现为： 2.1提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识项目发展 过程中，工程管理提前介入非常必要，通过项目总平面管理策划，与设 计、营销、合约等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成 共识，有利于各部门及时、有效地相互配合； 2.2作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本总平面管理策划中的内 容基本都与开办费相关，这些内容均要在相应的合同中体现；主包单位 分区、场内土方平衡、施工顺序安排等内容对合约策划起重要的指导作 用。同时，总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策划、安 全文明管理策划的基础； 2.3作为现场施工布置的指引。总平面策划不宜强加给施工单位接受，但需 要在议标及实际实施过程中加以引导与说服，让对方按我们的想法布 置。尤其对于一个地块多个主包群塔作业的情况，必须限定先进场主包 的塔吊布置，不可影响后续施工。 2.4作为现场安全文明管理的重要依据，总平面管理策划作为主包合同的附 件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟、围墙装饰的 具体做法等营销要求和安全文明措施。体现在项目合约清单中以项为单 应，明确其体要求作为开办费进行包十报价，既有具体项目、做法又有

相应造价，具有较强的执行力。

总平面策划重点需要清楚表现出对工程实施全过程有重大影响的、不易更改 的关键元素，例如：塔吊、道路、钢筋加工厂、出入口、砼泵车等。当场地内存 在营销展示区时，还应综合考虑展示区开放后对场地交通、机械布置的影响

对于塔吊、施工电梯、泵机等重要施工机械和外脚手架形式、模板形式等对 质量进度影响较大的施工方式，除了在议标过程中明确数量及位置以外，还应在 合约中明确规定其规格型号、数量、重要参数以及施工方式选型，以确保工程顺 利进行。 3.1大型施工机械布置 单地块平面布置时，塔吊是首先要考虑的因素。其次是钢筋场，场地交 通，最后才考虑现场办公室等设施。 塔吊布置有如下七个原则： 1）钢筋场在平面布置时是首要考虑的，两栋楼的塔吊搭接区最好设钢筋 场，尽量在两栋楼之间。 2）塔吊尽量要有一台能够到工地大门口。 3）塔吊要跟随可能布置的钢筋加工场

塔吊尽量覆盖尽可能大的场地，要尽量便于材料的吊运（最主要考虑钢 筋和大钢模的吊运）。 5）群塔协调，要避免打架

筋和大钢模的吊运）。 群塔协调，要避免打架。 装塔吊时就要考虑什么时候拆塔 吊。 吊送距离最短、最快是塔吊布置 的最优选择。 塔吊布置完毕后，应随即定下钢 筋场位置。把钢筋场放在最重要 最好的位置，它是长期性的，场 地较大，要放到塔吊最舒服的位 置。而办公室可以建在方便项目 但是项目工程中最不好使用的地 方。木工场比较灵活，可以放在 最后考虑。

6）装塔吊时就要考虑什么时候拆塔 吊。 7 吊送距离最短、最快是塔吊布置 的最优选择。

塔吊布置完毕后，应随即定下钢 筋场位置。把钢筋场放在最重要 最好的位置，它是长期性的，场 地较大，要放到塔吊最舒服的位 置。而办公室可以建在方便项目 但是项目工程中最不好使用的地 方。木工场比较灵活，可以放在 最后考虑。

地下室施工阶段，底板砼浇筑是压倒一切的，底板不能因为临时材料堆 场等原因预留不做。如果场地确实周转不开，则应该在底板施工后，再 把临时材料转至场地内。 不到万不得已不要把钢筋场设置在顶板上。因目前钢筋车普遍超重，其 荷载远远超过设计允许范围，可能造车顶板开裂，有渗漏隐患，故当迫 不得已必须设置在顶板上时，应该有提前考虑的措施。 人货电梯布置时，需考虑具体安装策略：安装在大地下室顶板上利于节 约周边场地，安装在非地下室区域利于快速回头。如工期要求较紧，建 议人货梯尽量避免设置在大地下室区域，以减少对砌体插入、覆土回填 等工序的影响。室外电梯安装时间为结构7层，正式电梯安装后拆除。 人货电梯安装并非越多越好。本着效率最高的原则，有以下电梯使用建 议：须要有秩序：白天不上料：上料先上报；送人不全停：必有专人管。

总之，电梯安装后应发挥其最大效率，并同时积极开展结构施工、永久 电梯安装，目的是在尽短时间内实现电梯拆除

交通顺畅是工地顺畅进行的重要保证条件。塔吊和人货梯保证了垂直交 通的顺畅性，临时道路、行车路线规划则保证了平面交通的顺畅性。 临时道路布置有如下原则： 1）平面布置图中要标出施工的车行路线，要尽量形成环线。主要施工道路 旁边要设置停车点，考虑砼泵和砼运输车的方便性。基础施工阶段，通 常情况下，基坑边退6m，就可以安全走车。 2）尽量在各自主包单位标段内设置独立的出入口，便于各主包单位现场封 闭管理。 3）尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。小 区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图 中的小区道路定位一致。 4）临时施工道路建议尽量形成砼面层，并考虑雨李的临时排水措施，以便 于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。 5）应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行封 闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。 1：某项目含两个相邻地块，其中A地块含小高层与连排别墅，售楼处设置 面高层裙房位置；B地块均为小高层。两地块先后开发，A地块比B地块提 个月开工。项目部根据该项目需要，策划了塔吊、钢筋场布置和交通流线 集团进行交流探讨。经讨论，对平面布置进行了如下改动： 重新设置交通流线。取消售楼处东侧入口，改为临时车辆出口。因为施工车 常在入口排队，会与售楼处互相影响。故不宜把东侧出入口作为主力。 将A地块售楼处后的钢筋场移到西侧，同时塔吊往西偏移，这样钢筋场直接 间道路卸车，且不会影响售楼处视线和展示区景观施工：调整B地块钢筋

案例1：某项目含两个相邻地块，其中A地块含小高层与连排别墅，售楼处设置 在北面高层裙房位置；B地块均为小高层。两地块先后开发，A地块比B地块提 前三个月开工。项目部根据该项目需要，策划了塔吊、钢筋场布置和交通流线 并与集团进行交流探讨。经讨论，对平面布置进行了如下改动： 1、重新设置交通流线。取消售楼处东侧入口，改为临时车辆出口。因为施工车 辆经常在入口排队，会与售楼处互相影响。故不宜把东侧出入口作为主力。 2、将A地块售楼处后的钢筋场移到西侧，同时塔吊往西偏移，这样钢筋场直接 从中间道路卸车，且不会影响售楼处视线和展示区景观施工；调整B地块钢筋

场布置，尽量避开地下室顶板。

图4：改进后的平面布置图

基于市场考虑，拟先开发3#、4#、5#地块，1#、2#地块留作临时办公用房。由 于占地面积较大，市政道路成熟，首先考虑的便是交通问题。项目部规划好交 通流线，并对即将开发的3#地块平面布置进行了细致考虑。经反复对比推敲， 形成了最终的交通路线图和平面布置图。 1、交通路线： 原先规划的交通路线如下

分析： （1）现场施工场地狭小，材料堆场、加工场地布置太过紧凑，不利于后需各工 种穿插作业； （2）场地周边市政道路宽散，简化车行路线后，完全可满足现场施工车辆通行 需要，同时也便于管理； （3）与相关道路主管部门沟通，办理非主要路段的占到施工手续作为材料堆场 及加工场地，为现场施工创造有利条件。 平面修改后极大解决了施工场地狭小，材料堆场、加工场地布置困难的问题， 为各工种、工序按时插入创造了基本条件；将大量材料堆场、加工场地移至占 道区域，解决了部分地库及裙楼商铺因场地占用不能及时开工的问题；同时， 部分路段封闭后，极大减少了社会车辆在项目周边行驶及停留，减轻了项目周 边安全管理的压力。

经过调整，首先避免材料堆场对地下室顶板的不利影响，其次施工电梯移至地 军外有助于二次结构尽快插入，可减少四层地下室施工进度较慢对主体结构的 影响。此外，为地库顶板景观工程提前展示也提供了便利条件。

该平面布置基于如下考虑：

（1）中间两排楼间距较小。为避免塔吊互相碰撞，中间塔吊选用40米臂长型。 （2）北侧有高压线穿过。为保证安全距离，塔吊尽量南移。 该平面布置有如下不足之处： （1）平面布置图信息很多，茶水亭、钢管堆场等都放在里面，而最为关键的地 下室轮廓线不清晰，使得在总平面布置时缺乏了基本的分区分块概念。 （2）图中平面布置与标段划分不一致。存在1标段和3标段共用钢筋场的情况： （3）中间塔吊作为主力，覆盖范围太小，使大片地下室必须依靠人力搬运钢筋 降低施工效率：

建议慎重使用爬架，以免影响门窗、外墙穿插施工。避免“透心凉”。 2）多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应在 样板房的上一层悬挑），这样室外部分的管线、部分园建工程针对多层 和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期：

1）建议慎重使用爬架，以免影响门窗、外墙穿插施工。避免“透心凉”

1）建议慎重使用爬架，以免影响门窗、外墙穿插施工。避免“送

部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不 进行外架悬挑，

3）售楼准备工程由于进度紧张， 板房对外开放时，本栋楼可能上部外立 面仍在施工基至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。

4）高度重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前 插入施工，存在上下交叉施工的情况，安全隐患较大。 5）样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护安全性，建议此部分的防护 具体措施以详图的形式在招标前明确，例如后附详图。防护要兼顾美观 和安全性，还要有防水措施。 3.4土方平衡

1）协调设计在方案阶段要先进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地 建筑。

2）场地内设置合理的临时土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项 目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；一次性开发同时 占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号

3）充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部 分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势 较低部位的结构施工。 4）通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实 际操作中应做好实测工作。 5）对于TH或多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花 园数最较多，私家花园内的土方回填量较大

土方和基坑支护阶段，进度、质量、安全都直接受到施工方案的影响。 一旦方案选择不慎，将有可能导致工期延误数月甚至半年之久。尤其是 大量城市预售门槛与地下室施工进度直接相关，土方和基坑施工顺利将 为及早开盘创造有利条件。因此，针对不同地区水文地质情况、周边环 境，应详细策划土方及支护工程，走好工程第一步。

1）土方与桩基础施工的先后顺序

工顺序。一旦开挖后基坑底部承载力不满足桩基荷载要求，将被迫进行 大量换填、处理工作，且耗费大量时间，其成本相对地表空钻而言高得 多。 当土质状况理想时，若桩基础图纸不具备，而建筑地下室轮廓和埋深已 经确定时，可以先行分判基坑支护工程并进行开挖，待图纸齐备、开工 手续完善后全面开始基础及地下室施工。

应当考虑支护方式对场地边道路的影响。策划时应绘制剖面图，表述清 楚红线、基坑支护、道路与围墙之间的关系。 任何情况下均应尽量避免在基坑内部设置顶撑或斜撑。其原因是： A．内支撑为一次性临时结构，耗资巨大，成本过高。 B.开挖过程中需挖机与支护紧密配合，一旦配合失误将导致安全风险 A

龄期，期间工程几乎停滞， 损失大量工期。 D.内支撑设置完毕后，挖土、 运土将受到极大限制，某 些角落甚至只能人工挖 掘，成本巨大。 E.地下室施工需先施工一 半，待内支撑拆除方可继 续施工。 F.内支撑拆除需地下室外侧 防水施工完毕并进行回填 方可进行，工期过长。 大多数地区，可以采用卸土、 坡、增加冠梁、锚索、加大支 桩埋深等方式改进方案。当确 需要采用内支撑时，建议采用

环形内支撑，尽量不影响楼座的施工。 案例：某地块占地面积小，当地要求基坑支护所有结构（包括锚索）不允 许出红线。由于该项目6栋塔楼，两层地下室，普通支护方案无法满足安全 性要求，必须设置内支撑。为不影响预售形象进度，经多轮修改，该方案 为如右图所示。施工过程中，1#楼，2#楼顺利在春节前出正负零预售。春 节期间进行了土方回填和环形支撑拆除，基本不影响主体施工。

D.清楚知道土方如何退场。需要考虑土方工程与总包的工作面划分、 工作面移交和搭接、基坑底部余土如何收口、总包如何彻底接管场 地、结算工程量如何计量等。其间必须给予土方单位合理的尊重和 配合，以促使其迅速完成工程结束合约。因土方工程的特殊性，不 可将合约期拖延过长，避免遭遇索赔的风险。

1）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则 临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿， 不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。 2）临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，同时，临时变压器 的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。分 期开发的项目，临时变压器的安装位置在满足一期施工需求的情况下， 应综合考虑二期的场地要求。避免变压器设置位置和二期场地太远，产 生不必要的电损，造成用电功率大幅下降，用电费用大大增加。 3）施工用电线路尽量采用电缆穿套管理地敷设的方式，穿越主要交通干道 时还需预理钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方 式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。 4）售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机

提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供 应。 5方 施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量。 6）雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置。 7）施工场地内的雨、污水尽量分开排放，污水的排放需要提前向城管部门 申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。施工污水 应设置必要的三级沉砂池等过滤设施，不得直接排入市政公共管道，以 避免堵塞管道、影响公共设施运行，造成不必要的麻烦和增加清淤费用 8）宜对后期各类分包的用水用电便利性进行考虑，对总包提供的二级配电 箱数量、给水接口进行要求

总平面布置除了应在大型机械布置时避开营销重点位置，还应注意如下 几点：

1）提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封 闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅； 2）由于售楼区域内室外工程一般较早提前插入施工，故售楼区域内材料堆 场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；另塔吊、施工电梯 并架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。 售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，故独立于售楼路线 以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍 可进入该栋号楼层施工；对于TH住宅，售楼区域内的栋号则开放前必 须达到完工状态。

近年来我司开发了大量国际社区级别百方平来大盘，其整体策划与小地 块有较多不同之处，现以苏州国际社区实践为例简述要点

田于国际社区 一毛耗 费较大的工程。因此，将临时围墙与永久围墙进行结合将有效减少沉没

成本，同时提升临时围墙品质和工地形象，而且配合公司和楼盘广告更 可发挥大规模项目的宣传效应。 在进行施工现场临时设施的布置时，除了材料仓库、现场办公室等必要 设施外，在施工场地内宜尽量少安排临时设施，尤其是生活区可以集中 设置在短期内不予开发的地块内。这样集中设置一方面可以使临时设施 获得相对稳定且较长的使用时间，另外一方面也利于加强管理。 由于开发周期较长，各项临时工程的计划要长远考虑，争取实现各分期 综合利用，以降低成本。对于可以较长时间利用的临时工程，应要善考 虑临时工程的规模和标准，避免浪费及重复建设。 4）考虑修建适当规模的施工人员临时用房，提供给部分规模较小的指定分 包使用，降低工程成本。 售楼准备工程要统筹考虑现场各施工区域的范围及施工进度情况，保证 售楼展示区域与主体施工区域相对独立，避免相互干扰，以提升售楼区 域的展示效果。 国际社区项目的标段宜适当加大，而指定分包工程及物资采购种类不宜 过细，以发挥规模效应节约成本。

根据项目的进度目标，结合各部门的工作计划编制项目的总体发展计划。总 体发展计划应广泛收集各部门的意见并进行充分的协调，最终形成各方均认可的 指标性文件。为确保项目施工的前置工作顺利开展，建议明确“设计出图、定样 时间”、“市政配套报建、设计时间”、“分项工程分判时间”等。 高层项目总体计划编制有如下要求： （1）设计与合约工作进行适当搭接，可利用中间图纸进行发标议标，在最 终图纸确定后15天内总包算量定标。其他重要工序，如桩基、支护， 机电、消防、门窗、装饰、市政、园林等，也应制定出图计划和分判 计划。 （2）有条件的情况下尽量提前开始基坑支护和降水工作。总计划中必须体 现基坑开挖、支护、降水、回填等因素的影响。可参考周边项目的基 坑支护方案，提前估计所需要的基坑支护方式和对总工期的影响。

3）充分筹划基础、土方的逐步交场计划，明确何时可以安第一部塔吊， 何时可以打第一次混凝土， 4）地下室施工阶段优先施工主塔楼，集中劳动力使主塔楼区域在25天左 右完成一层地下室，40天完成两层地下室。 5）综合天气变化、塔吊顶升以及其他不可预见因素，主体结构按平均5 天一层考虑。 6）主体结构施工至8层左右完成人货电梯安装，施工至10层左右开始回 头砌筑。对于砌筑量较大的酒店式公寓，应更早插入砌筑。 7）对于30层左右的高层，应当在结构施工至20层左右开始外窗、外墙保 温和罩面施工。 8）主体结构封顶后，优先施工电梯机房和电梯井道砌筑。主体结构封顶 后一个月内，永久电梯进场施工。 9）不论总层数是30层或更高，应提前穿插各段的工序，保证在结构、砌 筑封顶后，外墙抹灰保温仅剩10层左右工作量，室内装饰和地坪仅剩 20层左右工作量。 10）主体结构封顶后3个月拆除外架。 11）搭设硬质防护，提前完成底部石材和饰面砖的施工。底部脚手架拆除 主体结构封顶后，清理场地开始室外管线施工。脚手架拆除2个月内 应完成园林景观施工。

3、基础施工阶段专项策划

不论采用何种流水穿插手段，基础施工阶段都处于项目发展的关键线路上。 基础施工时间永远都不存在“没必要”“来得及”这样的说法。基础是主体 的前置条件，也是项目工程施工策划要考虑的第一件事。 （1）提前发标 当知道地下室轮廓形状以及大致埋深后，支护和降水即可提前发标，带方案 招标。利用设计深化的时间，可完成议标、定判、支护深化设计、施工、土 方开挖等工作。对于深基坑，考虑到支护方案的复杂程度和安全性，从招标 到正式施工至少要经历2个月以上（招标阶段一个月，施工单位找深化设计 方出图半个月，通过专家评审半个月），提前开展这些工作显然是有益无害 的。 （2）桩基形式 桩基形式、施工顺序决定了基础施工的时间长短。先挖土后打桩可以节约时 旬，减少送桩长度，但需花较多成本进行坑底换填、一旦遭遇雨季交通组织 困难，土质较差时得不偿失。先打桩后挖土则需浪费较多成本在送桩引孔上， 当设计出图速度跟不上施工节奏时，会浪费前期的宝贵时间。此外，尚需考 虑预制桩施工挤土效应对止水惟幕的不利影响 （3）逐步交场 土方施工根据项目进度需求采用盆式或岛式开挖。如果项目中局部楼栋有提 前预售或销售展示的需求，应从该楼栋所在部位开始开挖，在土方尚未完全 开挖完成时移交场地，使该楼栋尽快起步。 应对整体地下室进行分区分块，在土方开挖前就对土方施工单位明确各分区 分块交场时间和交场顺序，实现总包提前介入。 （4）注意收口 土方的收口马道部位尽量选择在交通便利、不影响塔楼施工的部位。如果采 用多出口出土，在收尾阶段应尽量归并到一个，减少马道收口对结构施工的 影响。 （5）主楼优先 大多数有整体地下室的高层建筑小区都会在主楼与地库之间设置后浇带。地

下室结构施工时，一旦底板全部施工完毕，就应催促施工单位优先抢主塔楼 部位的结构施工。地下室可以用独立零工班组、较少劳动力逐步补齐，不要 抽调主楼班组，以避免干扰流水节奏

平面流水是保障工期、节约劳动力最有效最直接的手段。理想的流水应当是 如下状态： a.楼栋所有的工作面都有人在工作，不存在工作面等人的状态 b.各大主要工种（钢筋工、木工）每天都有活做，不存在窝工的状态。 只有实现了上述条件所描绘的流水施工，才能用最少的人、以最快的速度实 现主体施工，取得劳务队伍、总承包、我方“多赢”的局面。 流水施工的具体实施有如下指导性建议： （1）分区分段 建议每个分区不大于450平米。以多个项目的经验，一旦分区面积超过此数， 很难用一个小班组（15人左右）在一天时间内做完；而在流水实施中，掌握节拍是 最重要的。阴阳跳流水的施工时间是2*流水节拍，三段式流水的施工时间是3* 流水节拍，流水节拍对施工速度的影响是成倍数的。因此，控制分区大小是流水 实施第一部。 当一栋楼由多个单元组成、单层面积超过1000平米时怎么办？此时分4个流 水段实施已不现实。建议按单元分开，每单元内部独立进行阴阳跳流水，如下图

（2）流水模数 对于核心筒爬模、隧道施工、机场走廊这种筒体式结构施工，毫无疑问是需 要分成三段流水的。因为其整体施工就三道工序：钢筋、模板、砼，每道工序 天，王完之后换到下一工作面，周而复始，完美衔接。其流水实施如下表

普通木模板二段阴阳跳流水的实施方法如下：

钢筋工可以选择在两栋楼四个施工段间流水，能做到毫不停歇，钢筋工利益最大； 模板工工作强度较低，在楼栋内两个施工段间流水。 压松临篮滤2标于在家标其出不可端上提吨间

普通木模板三段流水的实施方法如下：

注：钢筋工需要保证半天工作6h左右

大钢模板二段阴阳跳流水的实施方法如下：

标准。事实上，受天气、机械故障、混凝土供应等原因，往往你安排的工作无 按计划执行，这时就需要不断调节流水。掌握好流水节奏、工序的配合，流水 施有许多种可能，不必拘泥于纸面上设计好的模式。总之，目的就是让工作面 都有人工作，也让工人能尽可能的不窝工。 （5）流水保障 毫无疑问，流水实施的首要条件就是要保证质量的可控和施工的安全。如果 了抢流水而省略必要的工序、产生质量或安全隐患的话，那宁愿放慢节奏来实 。在此基础上，有三个方面是需要着重注意的： a.设备材料。很明显，塔吊吊次不够、或钢筋、混凝土、模板供应不 上，流水无从说起。塔吊的选择与模板相关，前期策划就应确定。 混凝土供应往往是施工中遇到的大问题。建议每个项目划分好流水 后算一下，每天混凝土平均要打多少次？每次多少方量/几种标号？ 需要多少罐车？周边的道路交通状况能否满足？所选择的砼供应 能否满足？

b．相互信心。当我们把上述流水方案拿给施工方看的时候，他们的第 反应往往是：不可能！因为我们迫使他们投入相对较多的钢筋工， 在较小的工作面上用半天时间完成他们以前要一天才能做完的活。 第一反应肯定是认为我们在让他们加人，增加成本。而事实上，我

5、组团流水方案（蛙跳）

别墅类物业因其场地大、建筑形式复杂、重复较少等特点，在工程实施中很 明显会遇到如下问题： a.平面大/运输困难。 b.没人愿意做/投标，因为投入大，浪费大，挣不到钱。 C.结构复杂，做起来困难。 d.浪费大，模板多数不能重复利用；塔吊的开办费太高。 e.无法流水。 f.总没人干活。工作面一铺开，人永远都不够。 我们把别墅与高层对比一下。30多层接受新思想新思维，很快的流水，若干 个回头，假设这种思路是成熟的。把高层放倒之后就会发现一个事情：能否让别 墅在平行（或者叫平面）推进？ 要实现别墅的平行式推进，需要做到以下几点： a.压缩时间段：把每一个工序的时间段压缩到最小，即需要在工作面上投入 足够劳动力。 b.集中每栋楼的工序：每栋楼一道工序完成后，立即开展下一道工序。 C.不需要太多人：尽管每栋楼的劳动力增加，但总劳动力并不多，因为我们

展开的工作面很小，劳动力很集中。 具体分段和进度安排如下： a.分区原则：以一个塔吊能大面覆盖到的范围为一个小施工段。在此施工段 内配备足够人手，以实现快速流水。 b.尽快结构：以高层平面流水的方式，阴阳跳或者三段式流水，使主体结构 最慢6天一层完成，在不计屋顶结构的前提下，可以保证不到一个月完成。 c.准备拆塔：从塔吊安装的时候开始，就告诉施工单位这个塔将在一个半月 内拆除，迫使他们在最短时间内完成主体结构。 d.不断向前：塔吊拆除后，移向下一个施工段。也就是说，在开工阶段可以 把所有的塔吊基础全都做好，但是不用安装，等前一个塔拆除后再安装到这个工 作面上。因为即使你全部安装了几十台塔吊，也不可能所有的位置都有人干活 这样做的最大好处是把劳动力牢牢限制在特定工作面上，使他们按我们想要的方 式进行工作面移交。 e.后续跟进：第一段结构完成后，结构工人全部转到第二段工作，此时第 段就可以按顺序插入砌筑、抹灰、机电、外墙、市政等工序。如此不断向前不断 跟进，实现了机械、材料的循环使用，使每道工序获得较长的时间。 f.灵活分区：项目实施时，可以一部塔吊一个个施工段进行流水，也可以两 部或三部塔吊同时流水，这取决于项目整体体量、工期和合约商定。流水方式与 开办费用关系密切，务必提前约定好。 “蛙跳”施工法的平面示意如下：

精装修项目在立项之后，应组织设计、合约、报建等部门共同确定精装修房 的开发模式（如先验收备案后装修还是先装修后备案）并对可能出现的风险进行 充分预估；应在总包招标前确定总包工程移交给精装修的移交时间、移交标准、 质量要求，以作为招标的先决条件；应明确总包与精装修的安全管理职责，尤其 在先竣工后装修的情况下如何应对场地安全管理的“真空期”，等等。 根据集团《住宅精装修工程管理办法》，应在主体结构施工前完成精装修施 工图。项目部应当在精装修方案确定后认真核对土建施工图和精装修施工图，并 对精装修工程进行详细策划，重点包括以下内容： a.从工程管理角度，划分各类子分包工程的工作界面和成品保护责任、质量 责任。 b.认真核对结构标高和装修层做法厚度，提前在结构施工阶段调整标高，减 少不必要的找平费用，确保房间功能正常便于使用。 c．与设计营销尽快确定精装修样板房的位置，尽快开展样板施工，以便方 案最终确定

对于房地产发展商而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的 是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收 规范即所谓国家标准之上的用户标准。相对于通常意义上的“施工质量”而言， 工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一的验收标 准。主要包括以下四部分内容：

可由施工原因引起ZJM 011-4621-2019 电能表外置断路器，也可由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开

主要包括：设计引起的建筑产品功能质量问题（例如门窗分格设计中不等宽 扇、露台反坎、室内露梁等）；设计引起的建筑产品用户舒适性质量问题（例 如开关面板位置布置不合理、灯具位置布置不合理等）；建筑美观质量问题（例 如节点及细部构造的处理、涉及到外立面分色、水电空调管线布置、生活阳台开 关插座布置等

宽、电梯前室窗开启面积》

（4）设计出图质量（例如图纸设计矛盾

工程质量策划是站在发展商的角度，根据项目的不同情况，针对项目不同发

展时期的特点，分析研究工程质量管理的方式方法或控制措施。工程质量管理策 划特点是：质量策划出发点必须立足于发展商；不同项目的情况不同，质量策划 的重点及难点不尽相同；同一项目的不同发展时期，质量策划的重点及难点不尽 相同。

2、工程质量策划的作用

2.1工程质量策划的作用 （1）减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性； （2）减少因设计缺陷造成工程质量； （3）减少设计不符合规范影响验收； （4）减少设计与销售不符引起住户投诉： （5）减少设计与报建不符影响规划或消防验收： （6）加强细部构造处理，提升项目精品形象； （7）减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题 （8）将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题。 2.2工程质量策划的意义 （1）为工程质量始终处于可控状态、质量目标得以顺利实现提供强有力的 支术保障。 （2）提升项目质量水准，对项目销售及公司品牌做出贡献。 （3）前瞻性解决质量及技术问题，为项目发展进度及验收入伙顺利实现提供 力支持；

（4）前瞻性解决质量及技术问题，避免返工造成的损失GB 21250-2014 铅冶炼企业单位产品能源消耗限额，节约了工程