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TDT 1052-2017 标定地价规程.pdf6.3.2地价水平归纳法
按照标定区域的划分要求，参考市场交易样本 状况相似、地价水平接近目位置相邻的区段归并为同一标定区域
GB/T 1927.11-2022 无疵小试样木材物理力学性质试验方法 第11部分：顺纹抗压强度测定6. 3. 3专家评判法
依据专家经验，以现有的基准地价、地价： 为基础，结合各用
地价水平要素逐步叠加后形成的封闭区域为基础，结合实地调查调整，形成标定区域
6.4.1初步划分：在已有土地级别或均质地域的基础上，参照地价！ 世的定级用 元，调查并整理土地利用与地价信息，通过多因素综合评价、地价水平归纳、专家评判、要素叠加调整等方 法，初步划分各用途标定区域。 6.4.2实地核查：实地核查土地利用现状，核实内业资料信息。 6.4.3确定标定区域：根据内业与外业调查资料，结合区域内宗地的分布情况，通过综合平衡与局部调 整，确定标定区域。 6.4.4编码登记：对各标定区域进行编码与登记，编码规则参见附录A。
6.4.1初步划分：在已有土地级别或均质地域的基础上，参照地价监测中的地价区段或农用 元，调查并整理土地利用与地价信息，通过多因素综合评价、地价水平归纳、专家评判、要素叠力 法，初步划分各用途标定区域
下列情况下，应对标定区域进行适当调整与更新： a） 相关规划有重大调整； b) 标定区域内地价空间分布特征明显变化； c） 标定区域的土地条件、主要土地用途、土地利用状况等发生重大改变； d）行政区划或产业园区范围、标志性权属界线等发生变更。
标准宗地的设立应遵循代表性、确定性、标识性等基本原则，具体参见TD/T1009—2007
7. 2. 1一般要求
2.1.1每类用途的每个标定区域内，有且仅有一宗标准宗地。 2.1.2标准宗地的土地用途以证载用途为准，现状开发利用应符合法律、法规及相关规划的要求 勿的实际用途与土地用途原则上应保持一致。
7.2.1.3标准宗地的土地用途及其实际利用方式应与所在标定区域的主导用途、普遍利用方式一致。 7.2.1.4建设用地标定区域内的标准宗地宜完成开发建设并正常经营与使用，或具有明确、详细的规划 条件。 7.2.1.5农用地标定区域内的标准宗地宜选择正常耕作利用的地块。 7.2.1.6优先选取符合要求的地价监测点。 7.2.1.7确有公示必要的地标性用地可单独设立，视同标准宗地管理。 7.2.1.8原则上不选择无明确利用方式的空地或闲置土地作为标准宗地
7.2.2商服标准宗地
7.2.2.1选取范围包括现状的批发 饮用地、商务金融用地与其他商服用地 7.2.2.2对于经营业态较为一致的标定区域，优先选取相应业态的商服用地作为标准宗地 7.2.2.3宜选取经营性的商服用 性的办公场所用地
7.2.3住宅标准宗地
7.2.3.1在城镇住宅用地区域内，住宅类型以普通商品住房为主， 7.2.3.2对于保障性住宅用地、现状低密度住宅用地等集中的标定区域，可选取有相应代表性的住宅用 地作为标准宗地。 7.2.3.3不应以住宅楼中某一单元房的分摊用地作为标准宗地
7.2.4工业标准宗地
7.2.4.1选取范围包括工业用地与仓储用地。 7.2.4.2标准宗地上企业的主营业务应与所属标定区域的主导产业方向基本一致。 7.2.4.3对于研发类工业较为集中的产业园区，可选取有代表性的研发类工业用地作为标准宗地。
7.2.5混合用途标准宗地
7.2.5.1对于同一宗地上含一种以上用途的情况较为集中的标定区域，宜选择混合利用的土地作为标 推宗地。 7.2.5.2混合用途标准宗地的土地利用情况、地上物形态、不同用途的规模占比等应在标定区域内具有 代表性。
7.2.6农用地标准宗地
7.2.6.1选取范围包括现状的耕地、园地、林地、草地、设施农用地和养殖水面。 7.2.6.2对于土地利用类型及利用方式较为一致的标定区域，优先选择具备相应利用类型及利用方式 的农用地作为标准宗地。 7.2.6.3对于土地利用类型及利用方式多样的标定区域，宜选择土地利用构成具有代表性的农用地作 为标准宗地
7.2.7其他用途标准宗地
TD/T10522017
7.3.1初步选取：优先将符合条件的地价监测点纳入标准票地；进一步补充其他宗地，形成备选样点资 料库；通过地籍调查、不动产登记等相关工作成果，确定宗地位置和基本信息， 7.3.2实地核查：通过核查宗地现场、查阅当地国土资源主管部门相关档案和走访相关机构，核实并补 充信息，调查土地利用现状、周边环境、不动产价格水平、农用地耕作便利度及土地生产力水平等。 7.3.3确定宗地：结合内业调查和外业核查资料，分析样点的宗地条件和土地利用状况，根据标准宗地 选取要求，筛选并确定标准宗地。 7.3.4编码登记：对标准宗地进行编码与登记，编码规则及登记表样式参见附录A、附录B
7.4标准宗地的维护更新
对标准宗地进行定期跟踪检查，调查核实土地利用状况、地价影响因素等方面的变化，及时更新登记 信息。标准宗地应保持相对稳定，但在下列情况下应予以更新： a）宗地或地上建筑物灭失，或正在灭失、翻建过程中； b）宗地用途或土地利用条件发生重大改变，不具区域代表性； C） 宗地被合并或分割，影响其区域代表性： d 宗地被长期低效利用； e 标定区域调整更新后，标准宗地不再满足设立要求。
8标定地价的评估与确定
8.1.1估价期日为每年1月1日。 8.1.2权利特征宜为相对完整的土地权利价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制。 8.1.3价格类型应反映标准宗地的使用权类型现状。其中，出让土地的标定地价应为出让土地使用权 价格，划拨土地的标定地价应为划拨土地使用权价格，租赁土地的标定地价应为以年租金形式表现的土 地使用权价格。 8.1.4建设用地的土地用途、容积率、开发程度等指标取值，原则上依据标准宗地合法的现状条件设定 其中红线内开发程度的设定，原则上仅包括场地是否平整；农用地的用地类型、耕作制度、农田基本设施 状况等，可依据标准宗地合法的现状情况设定。 8.1.5出让土地的使用年期接各用途的法定最高年期或政策规定的年期设定，划拨土地一般宜按使用 年期无限制设定。 8.1.6市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件（对划拨土地等法律政策有特殊规定的，从其规 定）。 8.1.7建设用地的建筑容积率高于1.0时，评估价格表现形式宜包括楼面地价和地面地价
审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发 展状况以及存在的各种风险
8.3评估方法的选择与应用
8.3.1评估方法的选择
8.3.1.1标定地价评估方法选取的基本要求参见GB/T18508—2014、GB/T28406—2012。 8.3.1.2标定地价系数修正法不应用于评估标定地价；原则上不宜使用基准地价系数修正法评估标定 地价，确需使用的，另一种方法慎用成本逼近法。 8.3.1.3对于距估价期日一年内发生交易的标准宗地，可根据其交易价格直接修正评估标定地价内涵 下的价格。
8.3.2评估方法的应用要点
除遵循GB/T18508—2014、GB/T28406—2012的相关规定外，标定地价评估还应注意以下要点： a）收益还原法：确定土地收益，应通过调查市场案例经比较后得出，符合当前市场的正常客观收益 水平，并假设该收益水平在评估设定年期内保持稳定；确定还原率时应充分考虑投资年期与收 益风险之间的关系；测算农用地年收益时，应以所在宗地作为评估单位，而不是该宗地内的收益 面积，计算的年纯收益应与其权利状况相对应。 市场比较法：优先选用正常市场环境下的实际交易案例，原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较 高或建设用地楼面地价为历史极值的交易案例；各比较案例的修正幅度不宜超过30%；进行期 日修正时，应根据用地类型选择适宜的价格指数，合理确定期日修正系数。 C 剩余法：设定项目开发周期一般不超过三年；不动产售价取评估期日当地市场同类不动产正常 价格水平；评估建设用地时，利润率应反映当地同类型建筑开发项目的平均利润水平；评估农用 地时，利润率宜根据当地类似农用地开发项目的平均利润率确定。 成本逼近法：土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确 定，需注意与当地集体土地征收安置补偿、城市房地产征收等文件标准的差异；土地开发程度分 析应注意用地类型差异，农用地宜分述田块内外的开发程度，土地开发成本的确定应通过调查 所在区域同类土地的客观成本费用水平进行；对个例性实际支出，原则上不能纳人成本；在土地 出让收益中计提的各类专项基金、税费等 能重复级入土地成本
在市县国土资源主管部门或其委托的技术承担单位的组织协调下，每宗标准宗地的价格由两名土地 估价专业评估师分别独立负责评估，并按标准格式填写相应表格，说明评估要点，编制评估报告，具体要 求见附录B、附录C、附录F。
8.4.2提出标定地价建议值
受市县国土资源主管部门委托的技术承担单位，应依据两名评估师的评估结果，提出标定地价 并填写相应表格，表格标准式样见附录D。 当两名评估师的评估结果差异率不超过20%时，以二者算术平均值作为标定地价建议值；否则 该两名评估师进行再评估，或由第三方独立评估后综合确定，并提出建议值
TD/T1052—2017
8.4.3标定地价的审议与确定
市县国土资源主管部门组织对初步提出的标定地价建议值进行审议和确定，对价格水平异常的标准 宗地进行重点核查，并提出处理意见；处理意见可以包括要求原估价师重新评估或指定其他土地估价专 业评估师评估等。标定地价的确定过程及结果应予以记录，并填写标定地价建议及结果表中的相关内 容，表格标准式样见附录D。
卡定地价修正体系表的编
标定地价修正体系表是构成标定地价成果的重要内容；标定地价修正体系应以个别因索为主要构 成：修正体系表的格式及修正系数测算思路、方法参见GB/T18508—2014、GB/T28406一2012。
9. 1.1 文本成果
9.1.1.1标定地价评估报告。包括地价内涵、评估方法、评估结果等内容，由承担评估工作的评估师完 成。每三年之内，首次评估标准宗地的标定地价时，应详细描述评估过程，按GB/T18508一2014、GB/T 28406一2012的有关要求，撰写完整的土地估价报告与技术报告（评估工作底稿），其他年度的更新评估 可参照附录F有关要求撰写简要评估报告。 9.1.1.2标定地价体系建设报告。初次建立标定地价体系时，至少应包括标定地价体系建设工作概述、 技术路线与方法、标准宗地的设立、标定地价体系建设的关键技术，以及标定地价成果分析等内容；持续 开展年度更新时，应包括近期土地市场及主要地价影响因素的变化情况、标准宗地的维护与更新情况、标 定地价体系建设的技术改进情况、年度标定地价成果分析等内容，
9. 1. 2 表格成果
9.1.2.1标准宗地基本信息登记表。主要内容包括标准宗地的编码、位置、土地的权利与利用状况等基 本信息及地价影响因素信息。 9.1.2.2标准宗地评估技术要点表。主要内容包括标准宗地评估过程中的主要参数和评估结果等，由 承担评估工作的评估师完成。 9.1.2.3标定地价建议及结果表。主要内容包括评估师、技术单位及行政主管部门对各标准宗地之标 定地价的评估、建议和确定结果。 9.1.2.4标定地价信息公示表。主要内容包括拟向社会公布的标准宗地编码、位置、用途、面积、权利类 型、规划条件、开发程度、设定使用年期、标定地价等信息。 9.1.2.5标定地价修正体系表。主要内容包括修正因素、因子体系及修正系数。
图件成果为标准宗地与标定区域布设图。主要内容包括本市县各用途标准宗地的位置、编码和标定 区域的范围，具体要求见附录G
包括由标定区域、标准宗地的空间要素、属性要素及标定地价各相关成果表格等内容构成的标定
9.1.5标定地价管理信息系统
TD/T10522017
市县国土资源主管部门或其委托的技术承担单位应负责开发维护标定地价管理信息系统，用于成果 维护更新和向全社会公示。标定地价管理信息系统应与基准地价、地价动态监测等信息系统相衔接，有 条件的地方可实行一体化建设。
具体成果格式要求参见附录A至附录G。
经市县国土资源主管部门确定通过的标定地价成果及公示方案应报请同级人民政府批准，批准 年第一季度内向社会公开标定地价成果。 地级及以上行政区的标定地价成果应在公示时通过统一的客户端上传至指定国家级汇总系统
经批准的标定地价成果主要通过网络等媒介向社会公开，也可以在固定场所长期公开，并接受 间
10. 3 ± 公示内客
10.3.1原则上应公开的内容： a） 标准宗地与标定区域布设图； b） 标定地价信息公示表，包括标准宗地编码、所在位置、现状用途、权利类型、开发及利用程度、设 定使用年期、标定地价等信息； 标定地价体系相关辅助说明等。 10.3.2根据相关管理规定与标定地价成果应用需求，可选择公开标准宗地的权属、四至、剩余使用年期 等其他相关信息。 10.3.3国家规定的涉密信息，原则上不对外公开。确因特殊原因不宜对外公开具体信息的标准宗地， 可经实际评估测算后，采用虚拟点位信息的方式对外公开
3.1原则上应公开的内
TD/T1052—2017附录A（规范性附录）标定区域及标准宗地编码规则A.1标定区域编码A.1.1编码结构标定区域编码由12位数字（或英文字母组成，包括6位行政区划代码、3位土地用途类别代码和3位标定区域顺序码。编码结构图见图A.1。XXXXXXXXX行政区划代码标定区域顺序码土地用途类别代码图A.1标定区域编码结构图A.1.2编码方法行政区划代码由6位数字代码组成，直接引用《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T2260）中的代码。土地用途代码共3位，由1位英文代码和两位数字代码组成。其中，英文代码包括商服、住宅、工业、混合等多种类型，用大写英文字母表示，商服为“S”，住宅为“Z”，工业为"G”，混合为“H”；如需增加标定地价体系中的用途类型，应参照GB/T21010一2007中一级类名称的拼音首字母确定，如遇与本地标定地价体系中其他用途拼音首字母重复情况，则依次选择一级类名称中下一个汉字的拼音首字母，例“公共管理与公共服务用地”，可以用"L”表示；两位数字代码按GB/T21010一2007中二级类编码的后两位取值，如标定区域设置未细分至二级类，则以“0"补齐最后一位用途编码。标定区域顺序码由3位数字代码组成，在各一级类用途下，从“001”开始，按自然编号顺序编制，如“001""002"“003”...原则上遵循先高级别后低级别的顺序。示例：北京市批发零售用地标定区域1的编码：110000S51001；北京市住宅用地标定区域1的编码：110000Z70001。替换或新增的标定区域，其编码均在所在一级类用途的标定区域顺序号最后一个的基础上续编。被替换的标定区域原编码自动停止使用。A.22标准宗地编码A.2.1编码结构标准宗地编码由14位数字（或英文字母）组成，包括12位标定区域代码和2位标准宗地顺序号代码。标准宗地编码结构图见图A.2。A.2.2编码方法标定区域代码依据本附录A.1.1编制；标准宗地顺序号在所在标定区域内从“01”开始依次编序。10
TD/T1052—2017XXXXXXXXXXXXX标定区域代码标准宗地顺序号图A.2标准宗地编码结构图示例：北京市批发零售用地标定区域1中的第一宗标准宗地的编码：110000S5100101；北京市住宅用地标定区域1中的第二宗标准宗地的编码：110000Z7000102。替换或新增的标准宗地，其编码均在所在标定区域的标准宗地最大序号的基础上续编。被替换的标准宗地原编码自动停止使用。上述例子中，110000Z7000102即是该区域中用于更新原标准宗地的第二宗标准宗地。11
TD/T1052—2017附录B（规范性附录）标准宗地基本信息登记表（初始/变更）标准宗地基本信息登记见表B.1。表B.1标准宗地基本信息登记表（初始/变更）市县名称：年份：年标准宗地编码：土地位置：(1)土地所有者(2)土地使用者(3)使用权类型(4)他项权利权利状况（5)批准使用年限/年（6)剩余使用年限/年(7)不动产权属证书编号(8)宗地号（或土地使用证编号）(9)土地实际用途（10)土地面积/m²（11)现状建筑面积/m²(12)规划建筑面积/m²利用状况(13)现状容积率(14)规划容积率(15)现状开发程度(16)区域设定开发程度(17)规划限制（18)主要建筑物(19)距市镇中心距离/km(20)临街状况影响因素(21)周围交通条件（22)周围环境条件(23)地质条件(24)宗地形状(25)设定用途(26)设定权利状况设定条件(27)设定容积率（28)设定使用年期/年(29)设定开发程度（30)地价期日(31)最近一期的土地交易类型（出让、收购、租赁、划拨、转让等）价格状况(32)最近一期的土地交易（交易日期：)价格/（元·m²2）备注宗地位置登记人员草图：登记时间确定人员确定时间承担单位（公章）填表说明1：此表用于各标准宗地(建设用地类)资料的初始登记与变更登记。填表说明2：容积率是否含地下、是否存在不可售的公建配套等各种对价格可能产生影响、需予以说明的特殊情况均在“备注”栏填写。填表单位：填表人：填表时间：12
TD/T1052—2017）(±）%/科“%(）/索骨录%/亚幕日罐：丫斯%/1好事%/亚科（（13
TD/T 10522017
标定地价建议及结果见表D.1
附录D （规范性附录） 标定地价建议及结果表（以建设用地为例）
D.1标定地价建议及结果表（以建设用地为例
填表说明1：此表用于技术承担单位汇总评估 提出建议价格；国主资源管 写审定价格。 填表说明2：表中地价单位为：元每平方米，
填表说明1：此表用于技术承担单位 写审定价格。 填表说明2：表中地价单位为：元每平方米。
填表单位：(盖章) 填表日期： 确定单位：（盖章） 确定日期：
标定地价公示信息见表E.1。
TD/T10522017
附录E （规范性附录） 标定地价公示信息表（以建设用地为例）
表E.1标定地价公示信息表（以建设用地为例）
明：表中填写单位分别为：面积，平方米：标定地价，元每平
附录F （规范性附录） 标定地价评估报告（简要版）基本格式
标定地价评估报告（简要版）封面格式见图F.1。后附标定地价评估报告（简要版）基本格式。
XX市第110000S5100101号标准宗地 标定地价评估报告书（简版）
<×市标准宗地［2017]110000S5100101号
评估师： 评估师证号：
××××年××月X×日
图F.1标定地价评估报告（简要版）封面格式
XX市第110000S5100101号标准宗地
一、标准宗地编码 评估对象标准宗地编码为110000S5100101。 二、标准宗地位置 评估对象标准宗地位于XX市XX区XX大街22号，属于商业一级地，商业第110000S51001号标 定区域。 三、标准宗地名称 评估对象标准宗地名称为：XXX土地（使用能够概括标识该宗地的文字表征该宗地）。 四、标准宗地土地面积 评估对象标准宗地土地面积为×××m。 五、标准宗地及标定区域现状条件（按照现状情况填写） 1.土地用途：标定区域的主要用途描述；本标准宗地现状用途为商业（批发零售用地)（按国标《土地 利用分类》到二级类）； 2.现状利用状况：标定区域内土地的现状利用情况描述，本标准宗地的现状利用情况描述； 3.现状容积率：标定区域的主要容积率情况描述；本标准宗地现状容积率XX； 4.现状开发程度：标定区域的主要开发程度描述；本标准宗地现状开发程度为XX； 5.使用年限：本标准宗地使用权终止日期为XXXX年XX月XX日，剩余使用年期为XX年； 6.权利状况：本标准宗地的土地权利状况。 六、标定地价设定内涵条件（按照设定内涵的标准填写） 1.设定土地用途：商业批发零售用地； 2.设定使用年限：40年； 3.设定建筑容积率：XX（按本标准宗地的现状容积率设定）； 4.设定开发程度：“七通一平”宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气、通暖及宗地红线内场 地平整)(按本标准宗地现状情况设定GB/T 39560.4-2021 电子电气产品中某些物质的测定 第4部分：CV-AAS、CV-AFS、ICP-OES和ICP-MS测定聚合物、金属和电子件中的汞，红线内开发计入地上建筑物，不含在标定地价内涵之中）； 5.设定权利状况：出让（或划拨）土地使用权。 七、评估方法 本次评估所使用的方法为市场比较法、收益还原法（在可供选用的评估方法中选择两种（或以上)最 适宜的方法，不应使用标定地价系数修正法，慎用基准地价系数修正法）。 本次评估采用两种方法测算结果的加权平均值作为本标准宗地于XX×X年×X月×日的评估 价格。其中，市场比较法权重值为0.8，收益还原法权重值为0.2(还可以采用简单算术平均值，或其他方 法确定评估结果值）。 标准宗地的标定地价评估技术要点表见附录C。 八、评估结果 标准宗地设定内涵条件下评估地价：
附录G （规范性附录） 标准宗地与标定区域布设图基本要求
图件格式应为分层编绘的电子矢量图。地理底图、不同用途的标定区域、标准宗地等要素应保存在 不同图层：有条件的地区宜以天地图为底图，增绘其他专题图层
宜采用2000国家大地坐标系（CGCS2000）或易于与之相互转换的其他坐权
宜采用2000国家大地坐标系（CGC
宜采用2000国家大地坐标系（CGC
G.2.2图面要素及要求
图面要素及要求如下： a）土地级别、区域界限明显，标注清晰。 b）宗地相对位置准确，并标注编码。 c）交通路网、主要建筑等地标要素丰富、标注明显QX/T 158-2012 气象卫星数据分级，易于辅助判断宗地位置。 d）图例运用规范。