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万科集团房地产成本核算指导.docx

配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况： (1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。 (2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出TCBDA 5-2016：商业店铺装饰装修技术规程（无水印 带书签），如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。 (3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 (4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括： (1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。 (2) 利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 (3) 固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。 (4) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 (5) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 (6) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

管理费用 指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括： (1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。 (2) 工会经费和职工教育经费。 (3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。 (4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。 (5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。 (6) 无形资产及长期待摊费用摊销。 (7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。 (8) 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等 (9) 租金：包括房屋租金、车库租金等。 (10) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。

财务费用 指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。