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[国企]全过程工程代建作业指导书2021.docx

资格预审文件通常由资格预审须知和需投标人填写的资格预审表两部分构成。资格预审须知包括：工程概述；对申请人的基本要求；申请人应提供的资料和有关证明；资格预审要求的强制性条件；各类申请表格等。资格预审主要是对投标申请人整体资格的综合评定，应包括法人地位、商业信誉、技术能力、类似工程管理经验等。

招标文件是招投标过程中最重要的法律文件。招标文件通常由投标须知、合同条件、技术规范、工期要求、投标报价要求等。

现场考察和招标文件澄清

招标人在组织现场考察过程中防水工程技术交底模板.rar，除了对现场情况的简要介绍以外，不对投标人提出的有关问题作进一步说明，以免干扰投标人由此判断做出决策，这些问题一般都留待标前会议中解决。

在标前会议上，除了向投标人介绍工程概况外，还可对招标文件中某些内容加以修改或补充说明，有针对性地解决投标人书面提出的各种问题，以及会议上投标人即席提出的有关问题。会议结束后，招标单位按其口头解答的内容以书面补充的形式发给每个投标人，作为招标文件的组成部分，与其具有同等效力。

开标在招标文件规定的日期、时间、地点，由招标单位组织举行，所有投标人参加， 并邀请当地工程项目有关主管单位、监督部门、公证机关等人员出席。

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标人的业绩、信誉和类似工程管理经验进行综合评定。

评标结果出来后，招标单位按照国家和当地主管部门的规定，在指定的媒体、报纸和网络上对招标结果进行公示。公示结束后，招标人向中标人发出中标通知书。

中标人接到中标通知书后，即成为该招标工程的代建单位，中标人按中标通知书的要求与委托方签订委托代建合同。

根据上述招标程序，有投标意向的代建单位应按照招标公告规定的时间购买资格预审文件和招标文件；严格按照资格预审文件和招标文件的要求和规定，组织人员认真编写资格预审申请文件和投标文件；积极参加现场考察、标前会议、开评标等活动，了解代建项目招标的相关信息；及时提交投标保函；同时必须按照招标文件规定的投标截至时间和地点，携带规定的相关证明材料，提交资格申请文件和投标文件，参加开评标会。

目前，在国家层面上与“代建制”相配套的法律法规尚不健全，因此，委托代建合同是公司与委托方之间一个重要的法律文件，是开展代建业务和未来双方责任纠纷处理的重要依据。在委托代建合同中，除规定了双方的权利与义务，同时在代建管理范围、代建报酬的计取、履约保函比例、工程质量目标、代建工期、投资控制目标和安全生产控制目标以及处罚方面都有明确的规定，因此，在委托代建合同谈判时，一是对上述条款的内容的表述要明确具体；二是在合情合理的范围内，要尽量规避代建单位风险。具体应注意以下几个方面：

在合同中需要明确代建管理的范围：项目前期工作、设计管理、成本管理、采购管理、报批报建、工程建设管理、竣工验收及产权登记、结算管理及质量保修管理等相关具体工作。

一是在委托代建合同中应明确投资控制目标和具体内容。有些委托方只要求代建单位管理建安工程费用，而有些委托方除要求代建单位管理建安工程费用外，还将监理费用、招标代理费用等交由代建单位管理；二是在建设过程中，发生工程设计变更是不

可避免的，也是正常的，对于因设计变更（此设计变更须经委托方的核准同意）引起的投资增加和工期延长，在委托代建合同中应明确约定委托人应追加投资和延长工期， 并相应调整代建投资控制目标和工期控制目标。

对于在施工许可证办理完毕之前介入代建工作的，由于在工程正式施工前尚有许多准备工作要做，包括施工、监理招标、有关报批手续的办理等，而这些工作的时间存在许多不确定性和不可控性，因此，在委托代建合同中，对代建工期，最好明确从开工报告批复的开工之日起算起，以避免工期延长，引起双方发生纠纷。

目前，国家在代建报酬计取方面还没有一个明确的规定，从各地的情况来看，主要有两种计取办法：一是依据财政部下发的《基本建设财务管理规定》中的确定的建设单位管理费，以此为基础计取；二是按照约定的基数，以代建单位中标比例计取，计取基数一般为经政府有关部门批复的概算中的建筑安装工程费用，但有些地方将监理、招标代理等工程建设其他费用也纳入代建报酬计取的基数。因此在代建合同谈判时， 对代建报酬的计取办法、计取基数应具体明确。

目前，委托方普遍要求代建单位在委托代建合同签订前提供一定比例的履约保函，并明确规定在代建项目最终投资超出投资控制目标和因代建单位原因造成损失时，超出投资和损失金额从代建报酬和履约保函中扣除。为了规避代建单位的风险，对履约保函内容格式和代建人在责任期内失职造成损失的认可，在委托代建合同谈判时，应尽量争取对代建单位有利的条件。

第三章 启动与策划管理

项目启动的准备工作 1.委托代建合同已正式签订。 2.企业已拟定了代建项目经理或部分班子成员。

企业及代建项目组已梳理了与本建设项目有关的各参建单位（委托单位、使用单位、代建单位、保险公司、平台公司）、有关政府主管及监督部门(住建局、发改委、自然资源局、环保局、气象局等）、咨询服务部门（设计、监理、图审部门、招标代理机构、造价咨询机构等）和项目周边各单位（社区、城管局、供电局、交管局、派出所等）的基本情况，并拟定了相关的内外沟通机制。

5.了解代建项目所在地的代建管理制度、报批报建流程等政策。

启动会完成标志及存档资料

公司通过信息化平台发布《项目班子任命文件》、与项目签订《项目部责任书》（根据代建合同内容设定责任考核指标）。

《XX 项目启动会会议纪要》已审批。

3.《关键节点计划》已编制并审批。

组织架构分类及适用范围

当区域内代建项目达到 5 个以上时，成立区域代建项目部，下设若干代建项目组，代建

区域代建项目部组织架构图

代建项目组核心职能部门职责

工作要求 1.代建项目组根据代建合同、政府规定及企业要求编制《代建项目管理规划》。

由代建项目组项目经理主持、代建项目建造管理部牵头、其它部门在各自版块予以配合编制，并组织公司设计、商务、工程、财务等职能部门参与讨论、评审。

《代建项目管理规划》内容包括但不限于项目概况、总体思路、项目管理机构及流程、项目风险分析、项目重难点分析、进度管理规划、总平面管理规划、合约管理规划、设计管理规划、质量规划管理、安全文明职业健康管理规划、参建方管理规划、报建及验收管理规划、样板引路管理规划等。其中，工程管理策划应重点对项目管理风险及重难点进行识别与分析，并提出对应解决措施。

代建项目组建造工程师在项目启动阶段根据主合同要求编制《项目进度管理制度》， 包括进度目标、包括进度计划的编制与审批、计划的执行与监督、进度预警、进度计划的考核与调整管理，由项目经理审批。

项目关键节点制定1.管理流程

代建项目组根据项目工期目标编制项目关键节点计划，经项目经理审核后报分公司/ 公司、委托方审批后。由项目经理签发后，建造工程师给设计、施工等相关单位进行交底。

关键节点可采用表格形式、横道图形式。

工程计划编制审批1.管理流程

工程计划在总包单位定标后，组织总包单位编制，由代建项目组审批。

工程计划应同时采用横道图和网络图。

项目组的其他计划：设计类计划、采购类、报批报建类等，由各业务部门负责进行节点进度计划的编写，并分别分解为年度计划、月度计划及细化为周计划。明确计划节点及责任人，由项目经理审批。

其他参建方的计划：咨询公司、勘察单位、设计单位计划由各单位编制后，报项目组审批。

注：若勘察、设计管理在监理合同内，则执行 4.5.2 监控流程。

注：业主指定专业分包的计划应报总包审批后，由总包发起审批流程。

代建项目组计划调整分类

代建项目组对参建方计划考核

1.代建项目组依据计划执行情况定期进行对比分析，并视进度延误程度对勘察、设计单位、总承包项目部采取下达整改通知单、通报处罚、专项督导会。

2.当勘察、设计单位、总承包项目部进度造成关键工期延误的根据合同处罚。

报批报建工作及为根据项目开发建设需要，依法取得项目所需的“四证一图两书”过程。 四证即《国有用地不动产权证》简称“不动产证”、《建设用地规划许可证》简称“用地 证”、《建设工程规划许可证》简称“规划证”和《建筑工程施工许可证》简称“施工证”； “一图”为修建性规划总平面图；“两书”为建筑使用说明书和质量保证书。

根据项目属性，代建项目销售阶段关联的《商品房预售许可证》需与委托方提前明确约定（开办费用、人员配备等），并在营销专责人员的配合下按照属地政策要求开展相应事务。

新进入的城市和地区，设计管理部报批人员应迅速、准确了解项目所在区域/城市报建流程，应在 1 个月之内完成报建流程梳理；同时收集当地有关政策法规、设计规范、城市总体规划、项目所在地控制性规划、地上地下管线、地形地质等资料，尤其是当地的各种强制性规范、规定，提交设计单位作为方案设计依据。具体要求：

项目启动会召开后，7 个工作日内获取如下资料：规划报建政策（工规证最小范围、是否整体验收、城市基础设施配套费收费标准、计容政策、房产测绘计算规则等）、施工证办理政策（各项规费收费标准、公示时间等）、装配率要求、装修政策、先行施工的审批和行政执法政策情况等；

项目启动会召开后，15 个工作日内获取如下资料：配建房（包括经济适用房、回迁房、拆迁安置房、廉租房、公租房、人才公寓等非商品房业态）、学校的特殊要求（如开学时间、移交要求）、各项优惠政策、人防工程建设政策、公建配套服务用房指标要求等；

项目启动会召开后，30 个工作日内获取如下资料：配套工程政策（水电气暖等配套工程招标要求、费用缴纳要求等）、各项交楼验收规定。

该阶段指规划进行总图及方案文本设计，向规划部门报批总规及方案文本前的阶段， 应组织召开会议明确如下内容:

1.公建配套设施的名称、面积、具体位置

公建配套原则上只按满足物业管理基本需求设置物管用房，确须增设其他公建配套的， 参照当地规定标准或土地合同中规划设计条件的下限，按照不宜多的原则执行。公建配套的位置应在设计阶段进行专项设计，尽量集中统一设置，不宜占用商业面积，不宜占用综合楼、剧场和运动中心等投资物业。

2.人防地下室设置方案经济分析

须考虑建安成本、易地建设费、车位数量及销售或出租收入等因素，并在建设人防地下室与缴纳人防易地建设费间做出明确决定。原则上不缴纳人防易地建设费，设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，应按照当地规定标准的下限原则执行。确需设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，设计管理部应在规划部门批复总规方案后将人防工程设置方案报相关人员集体讨论决策，提出经济最优解决方案。

应与设计人员复核如下内容是否满足报批要求：

总平面布局和平面、空间布置（消防车道、消防登高面、防火间距、平面布置等）；

（2）消防水池、屋顶水箱、泵房、消防控制室及水电设备房位置；

（3）防火、防烟分区、安全疏散和消防电梯、防排烟系统等的设置；

《国有用地不动产权证》及《建设用地规划许可证》办理

签订《国有土地使用权出让合同》或《项目合作协议》次日展开收地工作，收地时应注意用地红线与实际土地使用范围是否一致，项目用地是否被市政道路或者相邻建筑物占用，原则上收地工作应在项目部进场前完成。

国土证办理需提交的资料

2.县以上人民政府批准文件；

3.出让合同原件、出让金交纳凭证、契税证明复印件、拍卖成果确认书原件；

4.企业法人登记凭证、营业执照、组织机构代码复印件、法人代表证明；

5.委托书、经办人身份证明；

6.规划红线图复印件、宗地图及宗地界址坐标；

7. 其它应提供的相关材料。

不动产证的用地性质、用地面积及使用年限等内容必须与《国有土地使用权出让合同》一致。原则上须尽量划分多块宗地办理不动产证，须严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理相关用地手续。

用地许可证办理需提交的资料

1.用地许可证申请书；

3.数字化现状地形图、规划依据图（按政府要求）、经批准的规划总平面图等；

4.其它应提供的相关材料。

修建性详细规划（总图）审批

与政府相关部门沟通咨询规划设计条件书的相关内容，进行总图及方案技术沟通，完成规划方案专家评审会、规委审查会、外立面专项审查，进行总图及方案日照容量指标复核，协调进行总图及方案公示，获取总图及方案批复。

1.符合政府职能部门要求的总图、方案文本；

3.高层建筑日照分析报告书；

4.消防设计专项说明书（设计院签章）及电子版资料；

DB31／T 1134-2019标准下载6.其它应提供的相关材料。

方案报批前要求设计人员认真复核技术指标、平面布局、配套公建规模、沿街商业形式、标准户型、日照要求、立面风格、建筑高度、建筑退距、天际线、车位比、周边道路及市政管网接入点、土地性质等内容，确保达到报批要求。

《建设工程规划许可证》办理

单体报建图的审查、单体面积复核、现场放线定位并制作定位图、公示、取得相关主管部门的审批意见、证件核发等。

高层住宅楼智能化弱电集成系统施工组织设计方案1.合法的建设计划文件（开工时间、工期等）；

3.建设用地规划许可证、土地权属证件或证明；

4.勘察设计图纸及说明、符合城市规划要求的 1：1000 地形图和平面布置图；