万科集团房地产成本核算指导书下载简介：

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万科集团房地产成本核算指导书是为规范和统一企业内部房地产开发项目的成本核算管理而制定的标准化文件。该指导书旨在通过明确成本核算流程、内容及方法，提升成本管理效率，确保财务数据的准确性和一致性，从而支持企业战略决策。

主要内容：1.成本核算原则：强调真实性、准确性、及时性和一致性原则，确保成本核算符合国家会计准则和企业内部管理要求。2.成本对象划分：根据项目特点将成本划分为不同的核算对象，如住宅、商业、车位等，便于精细化管理和分析。3.成本分类与归集：将开发成本分为土地成本、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，并明确各项费用的具体范围和归集规则。4.动态成本管理：通过预算控制、过程监控和成本调整机制，实现对项目全生命周期的成本跟踪与管理。5.核算流程：从合同签订到付款审批，再到凭证入账，明确各环节的操作规范和责任分工。6.信息化支持：依托ERP系统或其他数字化工具，提高成本核算的自动化水平，减少人为误差，提升工作效率。7.数据分析与报告：定期生成成本分析报告，评估项目盈亏情况，为管理层提供决策依据。

该指导书不仅有助于万科集团优化资源配置，降低开发成本，还能够增强企业在市场中的竞争力，同时为行业内的其他企业提供参考范例。

地基与基础工程施工工艺标准大全(3) 室内燃气系统费；

(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

B、室内设备及其安装费

(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

(2) 电梯及其安装费；

(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。

4.3.2.5 社区管网工程费

(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

(2) 雨污水系统费用

B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站

D、室外电气及高低压设备费

(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；

(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4) 小区门禁系统费用；

(5) 电子巡更系统费用；

(6) 电子公告屏费用

4.3.2.6 园林环境工程费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；

C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；

E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

4.3.2.7 配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

A、游泳池：土建、设备、设施；

B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；

D、学校：建造成本及配套资产购置；

F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；

G、车站建造费：土建、设备、各项设施。

4.3.2.8 开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；

(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

4.3.2.9 期间费用

包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见《万科集团费用核算规范》。

三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见《万科集团费用核算规范》。

4.4 会计科目与帐簿设置

4.4.1 “开发成本”科目

该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。

在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。

为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。

成本核算对象的具体设置参见下图：

××项目 在建一期 住宅

商铺

在建二期 写字楼

······· ·······

拟开发土地

待分摊成本

项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”。具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。

4.4.2 “开发间接费”科目

该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

4.4.3 “预提费用”科目

核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。

4.4.3.1 费用预提的时间：至少每季度末预提一次；

4.4.3.2 费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；

4.4.3.2 费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。

4.4.3.3 核算方法：预提时，借记“开发成本—成本预提及结转”1675.城市市政工程劳务分包指导价(2023年版)-桥涵，贷记本科目；次月月初，再将上述分录用红字冲回。

4.4.4 “待摊费用”科目

按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。

4.4.5 “完工开发产品”科目

核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。

具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。

risn-tg008-2010《普通建筑砂浆技术导则》房地产成本核算科目明细表

4.5 成本费用的归集与分配

4.5.1 土地获得价款