天津万科水晶城可行性研究报告下载简介：

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首先，在市场需求方面，随着天津城市化进程加快，高品质住宅与商业设施的需求持续增长。万科水晶城定位中高端客户群体，提供精装修住宅、优质物业服务及完善的生活配套，满足目标人群对居住品质的追求。

其次，在竞争环境上，尽管区域内已有多家开发商布局，但万科品牌凭借其全国领先的开发经验和良好口碑，具备显著的竞争优势。此外，项目独特的建筑设计理念与绿色环保标准将进一步增强市场吸引力。

财务预测显示主体框架结构施工组织设计，项目总投资约30亿元，预计销售周期为3年，内部收益率（IRR）可达15%以上，具有较强的盈利能力。同时，通过分阶段开发模式，可有效降低资金压力并提高资源利用效率。

最后，风险评估指出可能面临的政策调控、市场波动及施工延期等问题，并提出相应对策，如灵活调整产品结构、加强成本控制及优化工程管理等措施，确保项目顺利推进。综上所述，天津万科水晶城具备较高的可行性和投资价值。

卫津河和南部水面照片？

三.项目周边的社区配套

1.周边3000米范围内的社区配套

总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。

2.宗地周边3000米外可辐射到的主要公共设施如下(主要指南楼商业片区和友谊路沿线):

综合分析，从该项目沿主干路网乘车20分钟内可方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。

1.     现状项目所在区域环境

由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，90年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等企业；建成了如今的顺驰名都、名都新园、摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场；市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。

但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。

2.     项目宗地周边情况

该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对

该项目的环境有一定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场,规划

为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库

和天津津洋置业公司的养殖场部分用地,现已转让给松江置业公司用于房地产开发,属于

大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边

环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为一片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附

近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约127亩，规划用途为水面。

厂区西侧刚修建完毕的卫津河

3.周边近期及远期规划对周边环境的主要影响

（1）该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入“十五”规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划2001年开始修建，2002年年底通车。

（2）解放南路规划为60米宽城市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米，并保留现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成一道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。

（3）本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。

（4）目前项目门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站，项目开发后，该2路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。

规划情况：解放南路规划为60米宽城市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米。项目用地北侧谭江道为规划30米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在一起。

总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下：

给水：在解放南路有φ800的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水：在该项目用地南侧规划有一雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区内现有的DN500入珠江道干管,远期在项目用地南侧规划有一污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划DN800污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。

电力：按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路10千伏电力就分别由黑牛城道35千伏和小海地35千伏电站提供，容量为1800KVA，现有容量不足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。

燃气：气源为天然气，在解放南路有φ600的中压天然气管道，为项目气源源头。

供热：为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位

时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。

①与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为525亩，土地补偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。

②另补偿原开发商1000万元作为退出的补偿。

③合计毛地补偿费用为23470万元，即45万元/亩，折到住宅用地为60万元/亩。

① 出让面积界定:理论上按住宅用地面积出让,即25万M2出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即35万M2出让面积(含学校等非营业性公建用地面积)。两者相差10万M2。

② 出让金总额:污染企业外迁项目可享受按土地评估值7%收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为1960万元，如果按净住宅用地面积出让,约为1400万元,可节省560万元。（列表说明上述问题）

梅江拍卖价为1248元/平方米（楼面地价），该地价中为含市政配套的熟地价，容积率在0.93左右，推算其可用地地价为89.51万元/亩。玻璃厂项目可用地地价（含大配套、出让金、契税等费用）为72.86万元/亩。两者同比，梅江高出16.65万元/亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金、契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。

②与项目用地北侧顺驰地块比较：

据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为53万元，折到住宅用地为66万元/亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为45万元，折到住宅用地为60万元/亩。

综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。

第三章 法律及政策性风险分析

一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述

1.     项目用地现状

① 土地所有权归属:国有用地

② 土地使用权归属：天津远洋玻璃工业有限公司

③ 土地的他项权益:没有

④ 土地的用途:工业用地

⑤ 项目用地现状的文件:天津市津南区核发的津南国用(97更1)字第101号国

有土地使用证

2.     项目用地规划

①     项目用地规划用途：拟规划为居住用地

3.已取得的政府文件：

目前尚未办理项目的任何手续。

3.     项目用地取得土地使用权程序评估

（1）     取得土地使用权程序

①   万科与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议。

②   去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。

③   去市土地局办理土地出让手续泉山区社区教育培训中心工程岩棉板外墙保温专项施工方案，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

（2）取得土地使用权需要的工作日

一般向市土地局报土地出让文件后60个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。详细说明

（3）取得土地使用权的风险及控制

土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂的建设进度，这是

风险控制：土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项、拆迁等工作进度相结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。

4.     政策性风险评估

（1）   项目周边的梅江居住区刚开始启动，新开工面积在30万平米左右，是由政府组织实施的项目，该项目上马一定会对梅江居住区造成很大的压力国家重点某公路工程箱梁、t梁预制梁施工组织设计，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据天津公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。