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广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引（试行）.docx

　　集体建设用地定级因素因子中，繁华程度、交通条件、基本设施状况、产业集聚效益、环境条件、人口状况等土地质量影响因素的量化评价方法与国有建设用地类同，相关因素因子量化方法可参照《城镇土地分等定级规程》。量化评价注意要点如下：

　　1）宏观区位影响度

　　宏观区位影响度属于点状因素，其评价因子的作用半径、影响规律及功能分测算方法类同于商服中心，量化时重点依据与定级对象近邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等对定级对象土地质量的影响GKP-I型框架式多功能液压爬架施工方案，不同类别的近邻区域应设定相同的可比关系指标确定影响差异。

　　社会经济发展状况属于面状因素，其评价因子可通过定级范围内不同行政单元上（乡、村、居、街道等）的相关统计指标量化其影响程度，相关指标测算公式参见《城镇土地分等定级规程》。

　　繁华程度属于点状因素，除常规商服设施外，农贸市场、大型超市、专业市场等评价因子的量化过程应结合乡村级商服设施的规模情况与影响规律，参照《城镇土地分等定级规程》要求，采用适宜的功能分衰减模型和测算方法计算作用分。

　　①道路通达度评价因子中的国道、省道、县道等交通干道属于线状因素，以路网密度指标表征时，可视作面状因素，量化时应以行政村或乡镇为单位进行路网密度计算的基础单元。

　　②公交便捷度评价因子一般属于点状因素，若运行在农村的公交车辆停靠站较为灵活，无固定站点时，可将其视作线状因素考量，量化时应重点依据班次频率、路线长度等方面进行测算。

　　③对外交通便利度评价因子属于点状因素，量化时应重点区分不同对外交通节点对集体建设用地利用的影响方式与规律。

　　4.定级单元划分与单元总分值测算

　　在参照《城镇土地分等定级规程》有关规定划分定级单元时，应依据集体建设用地的特点选择大小适宜的定级单元，测算各定级单元的作用总分值；也可将同村（组）覆盖的定级对象确定为定级单元，根据其所含的各单元分值测算定级单元的作用总分值。

　　5.级别的划分与确定

　　依据定级单元总分值，选用总分数轴确定法、总分频率曲线法或者总分剖面图法初步划分土地级别。

　　级别划分初步结果应充分征求相关利益主体的意见。当同一村（组）内的连片建设用地初步判定为具有明显质量差异需划入不同级别时，应充分考虑集体经济组织的接受程度，并与相关管理政策导向衔接。

　　（五）基准地价评估

　　集体建设用地基准地价评估应在实地调查分析的基础上，判断是否满足利用市场交易样点地价测算基准地价。近期实际交易实例数量不满足《城镇土地估价规程》要求的，可基于集体经济组织或农村个人投资的企业经营数据选择利用土地收益资料测算基准地价。

　　1.利用市场交易样点地价评估

　　（1）样点的选择及处理

　　集体建设用地市场交易样点可选择出让、转让、租赁、抵押等样点、各类利用集体建设用地获取生产经营收益的样点、宅基地有偿使用（含有偿退出）及经营获利的样点等。每个样点有区域代表性，样点分布均匀，收集的样点处理要求如下：

　　1）交易样点可包括有政策法律支持的公开交易样点和尚未登记备案的交易样点，并明确标注、区别分析。其中，尚未登记备案的交易样点应以交易合同或协议的相关内容条款作为测算参数取值依据，合同或协议的相关内容及交易对象等交易要素应符合集体建设用地流转的相关政策法律要求。

　　2）在市场发育度低，样点数量较少的地区，宜进行全样本调查，并可将样本的时效性要求放宽至近五年。全样本调查内容除上述常规的交易类型外，还可收集与集体土地整治及增减挂钩相关的“集体建设用地开发”“拆旧建新”等案例。

　　3）对于所在区域，以及毗邻区域内（通常为国有建设用地的末级地）零星存在的国有建设用地样本，也应调查收集，用于不同权属土地上的价格比较测算。国有建设用地交易样本原则上仅用于集体建设用地基准地价评估结果的对比验证。

　　（2）样点地价测算

　　1）归类为土地出让、转让、作价出资（入股）、宅基地有偿使用（含有偿退出）的样点，宜采用其实际成交价格与土地面积计算现状条件下的样点地价。

　　现状样点地价修正至内涵地价时，应注意是否存在其他约束条件，包括到期后资产的处置、续期条件等约束条件对地价的影响。

　　2）归类为土地租赁、房屋租赁和经营获利的样点，宜采用收益还原法测算其现状条件下的地价。

　　土地租赁交易样点测算时采用的土地交易租金应符合评估时点的租赁市场情况，同时应考虑长期租赁、特殊租金缴纳方式或其他带限制性条件租约的影响。

　　房屋租赁及经营获利的交易样点按实际发生的房屋租金取值，对于农家乐、民宿、乡村旅游聚集区域内的宅基地，可根据实际情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益，相应的房屋建安成本取值应考虑满足农家乐、民宿、乡村旅游的改造费用。

　　当有可比的集体建设用地交易资料时，宜采用土地纯收益与价格比率法测算还原率；因缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，应重点考虑交易主体的市场风险偏好等影响。集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，但一般不超过3个百分点。

　　3）归类为“集体建设用地开发”、“拆旧建新”等案例的样点，宜采用成本逼近法进行测算其现状条件下的地价。技术要点如下：

　　①区域的界定。成本逼近法中相关取得成本及开发成本的核定区域可按村（组）界定，或以村民（村集体经济组织）所认同的本区域内应该享受平等收益、社保等待遇的地理区域范围。

　　②用途的界定。样点的土地用途应结合样点的规划用途进行设定。

　　③“集体建设用地开发”客观成本的界定。对于已发生的“集体建设用地开发”样点，可测算一定区域范围内“集体建设用地开发”直接相关的客观成本费用作为该区域的客观取得成本和基础设施开发费，最后按照新开发片区的总土地面积计算单位土地的客观成本。

　　④“拆旧建新”客观成本的界定。对于已发生的“拆旧建新”样点，可测算“拆旧区”直接相关的客观成本费用作为该区域的客观取得成本，测算“建新区”直接相关的基础设施开发费用作为该区域的基础设施开发成本，最后按照“建新区”的总土地面积计算单位土地的客观成本。

　　⑤土地增值收益率测算。在满足土地增值收益率测算的前提下，按照规定程序开展土地增值收益率测算，并应综合考虑土地用途的改变、土地开发后所能达到的基础设施水平、开发期间周边设施的改善程度、土地权利的限制性因素等。

　　（3）样点地价标准化及检验剔除

　　根据不同类型地价样点的现状地价测算结果，并结合不同因素对地价的影响程度编制样点地价修正体系，将样点修正为设定内涵下的标准化地价。

　　标准化样点地价应进行样本总体检验和样点数据检验。其中，样点数据检验需按同一土地级别（或均质地域）和同一交易方式进行同一性检验，再按不同交易方式计算的样点地价进行样本总体同一性检验。此后根据检验结果对不合格的样点进行剔除，确定有效地价样点，作为基准地价确定的基础数据。

　　（4）利用样点地价评估基准地价

　　1）用样点地价评估级别（区域）基准地价。对于合格样点数量符合数量统计要求的级别（区域），根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该级别（区域）的基准地价。对于没有交易价格资料的级别（区域），采用比较法、比例系数法确定基准地价。具体评估程序可参照《城镇土地估价规程》，但不宜采用相同用途的国有建设用地基准地价通过比较法、比例系数法修正测算集体建设用地基准地价。

　　2）建立样点地价和土地级别（或土地定级单元总分值）数学模型评估级别基准地价。在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别（或土地定级单元总分值）之间的数学关系模型，求取各用途各级别的地价级差系数，利用地价级差系数等参数测算基准地价。

　　2.利用土地经营级差收益资料评估

　　利用土地收益资料评估基准地价的方法一般仅适用于集体经济组织依法利用集体经营性建设用地建设的自营企业。当可获取集体自营企业生产运营的详细数据资料时，可通过级差收益测算方法测算各级别基准地价，具体要求详见《城镇土地估价规程》。

　　3.基准地价的确定

　　利用市场交易样点地价评估和利用土地级差收益资料评估两种技术路线测算基准地价的，应根据当地集体土地市场状况和地价水平，综合确定集体建设用地基准地价，基本原则如下：

　　（1）以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；

　　（2）土地市场发达地区以市场交易资料测算结果为准，以级差收益测算结果验证；

　　（3）土地市场不发达地区以级差收益测算结果为准，以市场交易资料测算结果验证；

　　（4）体现土地和地价管理政策。

　　（六）基准地价修正系数编制

　　1.区域因素修正系数

　　（1）区域因素修正体系应依据土地定级因素因子体系建立，若存在对集体建设用地价格有特殊影响因素，可根据实际情况予以增加。

　　（2）修正总幅度值以级别或均质地域为单位确定，通过调查各级别或区片内正常地价的最高样本组平均值、最低样本组平均值与基准地价比较确定。在市场发育程度低、地价样点数量不足的区域内，修正幅度的确定可主要依据定级因素分值确定，建立的关系模型应通过相应的方法检验。

　　（3）各单项因素修正幅度值可采用特尔菲测定法确定，并利用土地定级确定的因素因子量化结果，分析各因素因子对土地价格的影响方式和程度，综合确定各因素、因子在不同利用的状态及影响程度，以此来确定各单项因素修正幅度值。

　　2.容积率修正系数

　　容积率修正系数应根据不同用途的特点，重点考虑容积率变化引起的土地收益变化差异关系进行编制。其中，工业用地、宅基地应分别根据当地集体工业用地政策与宅基地有偿使用等相关规定，明确其容积率修正的适用条件。此外，在编制宅基地容积率修正系数的基础上，还可根据建设层数管控相关规定，探索编制宅基地限制楼层修正系数。

　　3.土地开发程度修正系数

　　应按照不同均质地域的基础设施建设标准差异进行编制。

　　根据设定年期及集体建设用地的土地还原率进行编制。其中，使用年期设定为无年期限制的土地用途，可不编制年期修正系数。

　　5.其他个别因素修正系数

　　除上述影响地价的宗地条件因素外，还应结合实际情况编制对集体建设用地地价存在不同程度影响的形状、地势、地质状况等个别因素修正系数。

　　集体建设用地定级与基准地价评估成果应至少包括工作报告、技术报告、图件成果、表格成果（各级别或区段的范围描述和基准地价值）、基准地价修正体系、相关基础资料汇编等。

　　其中，工作报告应至少包括工作组织实施情况（如工作计划、方案编制、技术路线、工作实施等）、成果摘要、工作总结和工作过程相关证明材料等相关内容；技术报告应至少包括基本概况、资料收集与调查说明、土地定级过程、基准地价评估过程、修正体系编制依据、地价水平分析等相关内容；图件成果、表格成果、基准地价修正体系、相关基础资料汇编可整合编制相应的成果汇编报告。

　　文字类电子成果为Word格式，表格类电子成果为EXCEL格式，图形数据电子成果包括JPG格式、电子矢量图件（2000国家大地坐标系制图）及相应的成果数据库。

　　图件格式应同时满足广东省基准地价数据库和国家基准地价电子化备案要求，成果数据库各要素要求应独立分层，空间信息准确一致，可与已编制的国有建设用地基准地价成果数据库衔接。

　　成果公布实施后，须按《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）的要求在全国基准地价电子化备案系统完成备案。

　　五、其他需注意的问题

JCT2029-2010 预应力离心混凝土空心方桩.pdf　　（一）政策适用性问题

　　广东省不同地区的集体建设用地相关试点政策仅适用于该类试点范围，且有一定的试点期限。在基准地价内涵设定及价格水平确定时，应明确试点政策体现的权利边界及其对价格的影响，基于试点政策编制的成果应同时明确成果有效期和适用条件。

　　（二）成果协调问题

　　同一地区的集体建设用地与国有建设用地基准地价应具有一定的可比性，编制时应充分衔接、协调所在区域国有建设用地基准地价体系，鼓励设立城乡一体化的基准地价体系。同时应基于现有的国有建设用地地价管理政策，探索研究制定配套的集体建设用地地价管理政策，并做好成果应用的宣传工作。

　　（三）验收与更新问题

　　集体建设用地基准地价的评审验收程序、验收要求，按照《广东省基准地价成果评审验收规范》执行；集体建设用地基准地价作为城乡公示地价体系的组成部分，其更新周期参照国有建设用地基准地价。

钻孔桩施工总体技术交底　　本指引由广东省自然资源厅负责解释。