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T／CREA011-2022 房地产开发企业信用评价标准.pdf

国房协【2022]23

关于发布团体标准 《房地产开发企业信用评价标准》的公告

中国房地产业协会 2022年2月22日

DB3708／T 6-2022 移动端中台应用接入规程.pdf本标准按照《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》GB/T1.1一2020的规 定起草。 请注意本标准的某些内容可能涉及专利。本标准的发布机构不承担识别专利的责任。 本标准由中国房地产业协会提出并归口。 本标准起草单位：中国房地产业协会、清华大学。 本标准主要起草人（按姓氏笔画排序)：王惠敏许硕成孙梅石杨赞张克胜陈昱如 季如进荆兰竹 本标准为首次发布

房地产开发企业信用评价标准

本标准规定了房地产开发企业信用评价的术语和定义、评价原则、评价程序、评价等级和 本标准适用于行业组织、相关单位开展的房地产开发企业信用评价活动，房地产行业其他类型 评价工作可参照使用

件中的内容通过文中的规范性引用而构成本标准必不可少的条款。其中，注日期的引用文 期对应的版本适用于本标准；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用

下列术语和定义适用于本标准

信用 credit 个人或组织履行承诺的意愿和能力。 注1：承诺包括法律法规和强制性标准规定的、合同条款等契约约定的、社会合理期望等社会责任的内容。 注2：在经济领域，信用的含义等同于交易信用，是指交易各方在信任的基础上，不用立即付款或担保就可获 金、物资或服务的能力。这种能力以在约定期限内履约为条件，并可以使用货币单位直接度量。 注3：在社会领域，信用难以用货币度量。

企业履行承诺的意愿和能力。 注1：在经济领域，企业信用是指企业履行合同、偿还其到期债务的意愿和能力。 注2：在社会领域，企业信用是指企业在经营和管理过程中执行国家相关法律、法规、标准及政策，遵守正常 交易规则，履行社会责任，信守社会承诺的意愿和能力。

指依法设立的，从事房地产开发、经营、管理和服务活动，具有企业法人资格的经济实体。 注：房地产开发企业应至少具备下列条件：（一）以房地产开发与经营业务作为企业主营业务；（二）取得房

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房地产开发企业信用评价creditevaluationofrealestatedevelopmententerprise 对房地产开发企业在经营和管理过程中执行国家相关法律、法规、标准及政策，遵守正常市场交易 规则，履行社会责任，信守社会承诺及经济偿还意愿、能力和表现进行综合分析和评价的活动。

房地产开发企业信用评价参与主体应至少包括：评价工作组织单位（评价单位）和被评价对象。 被评价对象包括被评房地产开发企业及其实际控制的从事房地产开发与经营为主营业务的子公司。

5.1公开、公平、公正

房地产开发企业信用评价工作应做到评价过程公开透明，被评价对象公平对待，评价程 R

评价过程中应对采集到的被评对象的信用信息进行尽职调查，并采取相应方法核实比 反映其信用状况

在对被评对象进行信用分析、评价的过程中，尤其在被评对象提供的信用信息不完备或无法 况下，应持审慎态度

信用评价结果作为一种信息，是在一定时间、一定地点、一定条件下，经过综合评价而形成 一定时期内有效。

用评价结果所呈现的评价等级仅具有相对意义。

房地产开发企业信用评价应至少采用以下程序： a）评价单位发布开展信用评价工作方案； b）评价单位自主或委托第三方评价机构实施评价工作； c）评价单位在公开渠道公示、公布评价结果； d）评价单位组织颁发信用等级牌匾和证书。

评价实施须按照指标体系对应每一项评价指标进行打分。当出现评价结果空缺或评价程序有违本标 准规定的情况时，该评价视为无效评价。 评分结果满分为100分，当计人加分项后超出100分的按100分计，不超出100分的按计人加分项 后的分值计。 被评对象的信用等级由评价得分转化确定

参照国家标准《企业信用等级表示方法》GB/T22116一2008，房地产开发企业信用等级分为 （A、B、C）五级（AAA、AA、A、B、C)；评价结果满分为100分，依据企业评价综合得分确定个 信用等级。 a）AAA级信用企业：企业评价得分在90分（含）以上； b）AA级信用企业：企业评价得分满80分，不足90分； c）A级信用企业：企业评价得分满70分，不足80分； d）B级信用企业：企业评价得分满60分，不足70分； e）C级信用企业：企业评价得分不足60分。 A等表明企业信用较好，B等表明企业信用一般，C等表明企业信用存在较多问题。其中： AAA级：信用很好。AA级：信用良好。A级：信用较好。B级：信用一般。C级：信用差。

参照国家标准《企业信用等级表示方法》GB/T22116一2008，房地产开发企业信用等级分为三等 （A、B、C）五级（AAA、AA、A、B、C)；评价结果满分为100分，依据企业评价综合得分确定企业 信用等级。 a）AAA级信用企业：企业评价得分在90分（含）以上； b）AA级信用企业：企业评价得分满80分，不足90分； c）A级信用企业：企业评价得分满70分，不足80分； d）B级信用企业：企业评价得分满60分，不足70分； e）C级信用企业：企业评价得分不足60分。 A等表明企业信用较好，B等表明企业信用一般，C等表明企业信用存在较多问题。其中： AAA级：信用很好。AA级：信用良好。A级：信用较好。B级：信用一般。C级：信用差。

信用评价等级有效期为3年，有效期届满，企业信用等级自动失效， 如期间发生信用等级调整，以新的信用评价等级调整之日起重新计算有效期。

评价单位自主或委托第三方评价机构对有效期内的信用等级企业进行信用状况监测。 监测内容为信用等级企业及其评价关联公司的失信行为、负面影响、社会舆情等。评价单位将 重对其信用等级维持、调整或摘牌。

本标准以国家标准《企业信用评价指标》GB/T23794一2015为依据，充分考虑我国房地产开发企

点并结合行业实际状况，从客观信用能力、经营信用情况与社会信用情况三个维度设置一级指 理设置“加分项”“一票否决项”和“单项最低指标”，建立房地产开发企业信用评价的指标体 具体指标说明与评价规则参见附录A。

11.2客观信用能力指标

企业客观信用指可以用客观具体数值表示且一般具有明确衡量标准的企业基础情况，反映了对企业 信用起到支撑作用的人、财、物等实物实力基础（即硬基础）和企业管理制度基础（即软基础）的基础 生要素。客观信用能力作为一级指标，涵盖下列二级指标： a）经营信息：指企业从事房地产开发经营活动的时长与经验基础。 重点考察企业经营年限，以反映企业自身建设与成长的情况。 b）开发能力：指企业从事房地产开发经营活动完成的实物量。 重点考察企业近三年累计峻工面积、上一年施工面积，以反映企业开发能力。 c）人员能力：指企业管理层整体的学历、专业能力、品德、行为风格等方面的基本素质基础。 重点考察管理层的专业能力、人员稳定性、不良信用记录等，以反映企业人力资本质量。 d）公司管理与治理：指企业在公司管理和治理层面上科学、准确、流畅、完善的制度基础。 重点考察管理制度全面性、制度落实情况、风险管控体系健全程度，以反映企业软基础的健全 情况。 e）财务状况：指企业财务水平的优秀与稳健程度。 重点考察反映偿债能力、运营能力、发展能力、盈利能力的财务指标与财务信息质量，以反映 企业财务支撑的信用水平与发展潜力。

11.3经营信用情况指标

11.4社会信用情况指标

企业社会信用指企业实际履约记录与承担相应社会责任的情况，反映了企业在社会上与其他相 关主体的信用印象与信任水平。社会信用情况指标作为一级指标，涵盖下列二级指标： a）企业公共信用信息：指企业在公共机构或部门所记录信用情况。 重点考察企业公共信用记录、纳税贡献率两项指标。

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b）企业对合作方信用：指企业在业务过程中对合作方和相关主体展现出的信用情况。 重点考察企业对同级合作单位与上下游合作企业的信用记录情况，以反映企业对于合作方的客 观信用情况与主观信用态度。 c）企业对股东、投资人信用：指企业对公司股东、投资人展现出的信用情况。 重点考察企业按公司章程向股东分红；考察投资人对资产的所有权和支配权的情况。 d）企业对于员工信用：指企业对内部员工展现出的信用情况。 重点考察企业为员工缴纳“五险一金”与产生劳务纠纷的情况，以反映企业对于员工权益的重 视程度和企业对内信用水平。 e）社会公共信用：指企业在社会整体中的信用与口碑状况。 重点考察企业对消费者信用记录、参与社会公益情况、公开信用承诺三项指标。 f）社会荣誉：指企业及企业项目所获荣誉情况， 重点考察企业自身荣誉与企业项目荣誉两项指标。

依据当期国家政策方向变化与鼓励企业发展的意图，设置合理加分项指标，分别为： a）企业参与特殊项目：指企业参与国家民生或行业推进的特殊项目情况。 重点考察企业参与保障性住房、租赁住房项目的建设或运营的情况。 b）绿色建筑与节能减排：指企业在装配式、绿色建筑与节能减排方面的参与情况。 重点考察企业装配式技术应用和绿色建筑开发建设情况 c）企业科技创新与科研成果：指企业在解决房屋质量通病和科技创新层面的理论成果与应用情况值班公寓工程施工组织设计， 重点考察企业技术创新、学术成果、专利、高新技术和产品应用的情况。 d）企业风险管理与保险保障：指企业通过保险措施完善风险管理、提高财务保障的情况。 重点考察企业财产险与责任险的情况。 加分项指标可在每轮评价周期之间进行灵活修改与调整，但应符合如下原则： a）加分项指标基本设置原则应与基础评价部分一致，符合本文件“5评价原则”部分的基本 要求； b）加分项指标内容应依据“鼓励而非强迫”的原则，不得为被评对象的非本职工作设置不合理的 门槛或排斥效应； c）加分项赋分应遵循审慎原则，其分值不得对企业基础评价部分产生不合理的影响；加分项累计 设置分数不得超过企业基础评价部分的5%。

11.6一票否决项指标

为了保证评价工作的示范效应与评价结果的可靠性，本标准设置部分指标的“一票否决项”，对一 个考核期限内不符合要求的企业不予评价。一票否决项具体内容参见附录A。 一票否决项指标具体内容也可根据当期实际情况调整，但应至少涵盖如下方面： a）企业及其部分关联主体曾出现过重大失信行为或违法犯罪行为； b）企业在业务流程中提供虚假材料、隐瞒真实情况及采取不正当手段恶性竞争； c）企业及其开发项目曾出现重大质量问题/重大安全事故，造成严重后果与重大影响； d）企业存在其他不当行为，造成恶劣行为与社会影响。

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而不能准确反映到评价结果中，导致评价结果失真。 单项最低指标是选取部分单项指标组合而成，为确定信用等级结果的必要条件，包括： a）财务信用能力 b）企业建设阶段信用 c）合同履约信用 d）企业公共信用 AAA信用等级，单项最低指标得分率应为80%（含）以上；AA信用等级，单项最低指标得分率 为60%（含）以上；A信用等级京沪四车道高速公路路基工程施工组织设计，单项最低指标得分率为40%（含）以上。（得分率=得分/分 值×100%） 单项最低指标在评价得分转化评价等级结果时采用。如达不到该指标要求，初评等级结果下调一级 处理。 “单项最低指标”可在每轮评价周期期间，依据国家政策方向变化和鼓励企业发展意图调整指标参 数。自标准发布之日起设二年过渡期。

表A.1房地产开发企业信用评价指标体系（续）/CREA一级指标二级指标三级指标分值指标说明评价标准企业的管理制度文件，如缺少下列（1）～（5）类文件，每项扣0.5011—分；缺少下列（6）～（12）类文件，每项扣0.3分，累计扣满4分为止。2022（1）组织架构制度：包括企业各部门的职责权限；（2）人事管理制度：包括企业员工的聘用、培训、辞退、辞职、薪酬、考核、晋升、奖惩等规范流程与制度；（3）行政管理制度：包括企业的办公制度与公司财产管理制度；（4）财务管理制度：包括企业的财务预算与财务流程制度；（5）党建管理制度：包括企业党支部的组织建设、思想建设、政治1. 4. 1评价企业在内部管理方面的职能是否明建设、作风建设、纪律建设等规范文件；4分确、制度是否健全。（6）投资策划管理：包括企业年度经营计划与项目投资计划；管理制度（7）项目启动管理：包括企业项目前期开发、项目用地投标、工程项目招标等制度：1.企业客观1. 4（8）规划设计管理：包括设计图纸自审、会审、变更等管理制度；信用能力公司管理（9）造价预算管理：包括项目合同管理与成本控制管理制度；（25分）与治理（10）材料设备管理：包括企业材料设备的采购、招标、运输、领（7分）用、备案等管理制度；（11）项目施工管理：包括企业承包商管理、进度管理、质量管理、安全文明施工等管理制度；（12）营销销售管理：包括企业营销与活动策划、销售工作制度、售楼处日常管理、客户接待与投诉管理等制度。1. 4. 2企业的管理制度文件中，都存在相应过程文件与实施记录，得1分；1分评价企业管理制度实施是否落实、过程是如有管理制度文件，但缺少相应过程文件与实施记录的情况，每项制度落实否留痕。扣0.2分，累计扣满1分。满足以下2项及以上得2分，满足1项得1分，不满足得0分：1. 4. 32分（1）企业有风险管控自检、自查、措施防范预案或制度；企业风险评价企业是否建立有效的风险管控体系。管控(2）企业设有信用管理人员或岗位职责；（3）企业对合作关联方有信用情况调查或跟踪。

表A.1房地产开发企业信用评价指标体系（续）