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53-面向市场操作的规划实践.pdf

二、从投资主体市场化度看规划

1.现行规划体系的演进 我国自解放初期开始，无论是从政体上还是经 济运行上，都是学习苏联的发展模式，城市规划体 系也不例外。1956年颁布的《城市规划编制暂行办 去》将规划分为初步规划、总体规划和详细规划三 个阶段。改革开放以后，随着我国经济体制改革的 进行，规划编制体系也在不断变革之中，1991年颁 布的《城市规划编制办法》，将详细规划分为控制 生详细规划和修建性详细规划。该规划编制体系在我 国20世纪90年代的快速化发展时期，对城市建设起 到了很好的作用。然而，随着市场经济体制改革的不

断深入，我国的城市建设体系市场化程度不断提高， 也对城市规划提出了更高的要求。为适应新的经济转 型时期的变革，建设部先后对原有《城市规划编制办 法》和《城乡规划法》进行修订JJF 1487-2014 超声波探伤试块校准规范，分别于2006年和 2008年颁布了新的《城市规划编制办法》和《城乡 规划法》（以下简称《新法》）。 我国现行的城市规划体系是以2008年1月1日开 治实施的《新法》为基本大纲衍生的规划框架。《新 法》第二条规定城乡规划，包括城镇体系规划、城市 规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规 划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详 细规划和修建性详细规划。从规定的内容来看，该法 对城市规划覆盖范围提出了更宽的要求，从原来的城 市扩展到城乡的范畴；从法律地位上，更加强调了城 市规划特别是法定规划的权威性。从审批程序和实施 主题上，强化了政府的职能，并提出了城市规划的本 质是公共政策。《新法》颁布实施四年以来，依然存 在着不少面临实施层面的问题：①各地方在《新法》 颁布实施后面临相关法律法规的衔接问题；该法对城 乡规划制定实施全过程都给予法律性规定，并对重要 的程序和方式进行了明确规定，但在具体的程序、要 求等有些方面仍然比较原则，没有进一步细化，不能 满足各地在具体操作执行中的需要。②《新法》强调 了城市规划的法定地位，但一些地方长官依然对审批 过的法定规划存在“巅视”行为，规划一改再改的现 象依然没有得到很好的改观。③《新法》对法定规戈 的审批程序做了详细的规定， 《新法》实施后的规戈

编制审批程序更加严肃而复杂，同时，时间也变得 长。这同时与我国现有的城市快速化发展状况存在时 间上的矛盾，特别是对于总体规划更是如此。 总之，《新法》意在加强规划的法定性和权威 性，长期来讲要把规划作为一种公共政策，其主要意 图是对的。但是，正因为规划的编制和审批的繁杂， 使得规划的时效性产生了问题，因此很难对城市发展 和建设产生有效指导。 （1）总体规划：定位的疑惑 对于总体规划的讨论，一直是我国城市规划业 界的核心议题。总体来讲，国内对总体规划存在偏向 长远战略和偏向近期操作的两种倾向。甚至有一种呼 声，要求削弱总体规划的地位，而由注重城市远期发 展框架的战略规划和强化操作与实施的近期建设规划 相结合的模式代替。然而《新法》更加强化了总体规 划的法定性和权威性。城市总体规划编制评审后上报 数年未能获批复：但城市的建设发展一天都不能停 总规以下规划城市政府自已批，该怎么干还是怎么 干，实践中确实存在这种悸论，“法定”的城市总体 规划似乎处在“可有可无”的境地。而学术界有另外 个观点就是总体规划偏向行动性规划的问题，即 偏向于近期建设规划的行为，将近期建设规划作为 提高总体规划实施可操作性的重要手段。然而，既然 2006年的《城市规划编制办法》将近期建设规划独 立于总体规划来编制，那么关于总体规划的远期战略 指导性与近期的建设指导性定位的争论，大可休止。 而就总体规划与近期建设规划的职能分工上，深圳的

俏元： 调相邻地块权益的作用，控规在实施过程的“市场失 效”，也需要引起业界的重视。 （3）修规：主体的转变 修建性详细规划在我国的城市规划体系中，溯 源已久。1956年最早颁布的《城市规划暂时审批办 法》中涉及的详细规划，可以认为是修建性详细规划 的前身。而修建性详细规划一词的首次提出，要追溯 到1991年颁布的《城市规划编制办法》。而今后几 版的相关法律法规，均明确了修建性详细规划作为法 定规划的地位。 然而，修建性详细规划（以下简称“修规”） 是我国计划经济体制的产物。随若我国市场经济体制 的改革深入，原有的修建性详细规划逐渐表现出对土 地市场的不适应性。修建性详细规划逐渐淡出城市规 划体系的呼声在学界颇商。在市场化的发展条件下， 随若土地开发主体由原来的政府向投资商的转变，原 有以政府为主体编制修规的模式已经不能适应市场的 露求。那么，是否就是说修规可以直接退出城市规划 的舞台呢？也不见其然。2008年颁布的《新法》第 四十条规定，申请办理建设工程规划许可证，应当提 交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材 料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目， 还应当提交修建性详细规划。这就体现了修建性详细 规划在土地市场上具有权威性的法定地位。因此，在 市场经济条件下，修规的主体应该由原来的人民政府 编制，逐渐转向由土地开发机构编制，政府主管部门 审批。一方面，把编制权交到开发机构手中；另一方 面政府从中起到裁判员的角色。这就形成了市场与政 府之间编审关系。 当然，由于我国目前市场上已经存在较为普遍 的城市设计，用城市设计取代修规的论调也不在少 数，但毕竞城市设计还未列入我国相关法律法规条 文；另一方面，城市设计与修规还存在最大区别， 就是城市设计是用来控制建设，而修规是用来指导建 设，二者恰恰是“比赛规则”与“运动员”之间的关 系。可见，修建性详细规划在《城乡规划法》中依然 存在无法撼动的地位，辨清编制主体与审批主体之间 的关系，修规依然是我国城市规划体系不可或缺的重 要组成部分。

2.现行市场体系衍生规划产品剖析 （1）战略规划 我国的战略规划（或称概念规划），起步于 1980年代，伴随若改革开放的发展，我国各大城市 均在不同时期提出各自版本战路规划。对于战胳规

.彭州战略 2.单元图则与地块图则 8.安吉灵峰山 石狮城北二区·总部区城市设计

表3彭州市灾后重建规划中公共设施建设规划表

表6大亚湾城建指引年度建设指引一览表

协调能力弱、相互推语的问题，提高了整个系统的运 行效率。 总之，行动计划不仅仅是近期建设规划的翻版 或者是年度行动计划，而更多地是针对政府与市场的 需求所作的具体的行动指引。而随着城市建设系统的 发展和演进，行动计划必将在未来的发展中，受到更 多市场的青和欢迎。而其编制主体、编制形式和具 体操作实施策略，也需要在未来发展中不断完善和探 索。 (2）城建指引 众所周知，我国的城市规划体系只是城建体系 的一个最初环节，却是城建系统中最重要的一个环 节。一般来讲，我国的城建部门，实施一套以年度计 划、以项目为核心的城建实施系统。规划要保证实施 的可操作性，与该系统的结合在所难免。在《惠州大 亚湾的2010—2012的城建指引》项目中，规划结合 地方城建部门的项目库建设，提出了在未来每年需要 完善的规划项目、市政工程项目和道路实施项目等， 司时，结合具体的项目实施，提出每个项目综合的预 算和政策保证。对该类型项目的探索，是基于新城市 在规划、建筑和市政方面的综合性优势，为地方提出 综合解决方案的创新和探索。在过程中解决了城建相 关部门每年头疼的年度计划，推进地方城市建设项目 有条不紊进行。 （3）地块开发指引 这里提到的地块开发指引，源于原有的修建性 详细规划体系。上文提到传统的修建性详细规划针对 自筹自建的开发模式，而对于市场经济下的地块开 发，无论是用地性质、业态开发、空间形式等都存在 变数，那么规划中，怎么把规划的不确定性变成未来 面向市场的有效弹性，就变的非常关键，也是面向开 发很重要的一个环节。针对于市场上此类需求，探索 了一套针对地块开发的全面指引。以编制的沙县东门 地块规划设计为例，规划从区域定位、商业业态、开 发主体、消费群体等方面进行全面分析，引入了策划 的思维，把纯粹的空间规划转变成策划、规划、建筑 多维专业结合，面向开发实施的地块开发指引，使得 地块开发终能面向市场，使得规划更能贴近未来的实 效形象。 表5 大亚湾城建指引项目库统计表

析、交通影响分析、开发容量分析和开发预算等几个 方面来进行研究和探索，在这过程中不断调整地块的 市场适应性，也避免政府在地块开发过程中过多吃 亏，协调好地块开发中各利益方的权益。

本文通过对我国现行城市规划法规体系的发展 历程和内容、规划体系在市场运行的问题进行剖析， 总结我国目前法定规划在实施过程中的问题；再从 我国目前经济转型期市场对城市规划的需求，结合 市场运行过程中出现的一序列非法定规划的各种形 式，探索规划目前存在的形式、问题和出路。最后， 从新城市规划建筑设计有限公司在目前市场经济运行 本制下，结合实践探索出来的城市规划新的产品体系 中，验证其在市场中的实践性。城市规划必须逐渐脱 离原有的计划经济体制的影子，根据市场的实践，逐 步完善面向市场操作的城市规划产品体系。也希望通 过类似新产品体系的探讨，来推进城市规划编制体系 的变革。

[2]何强为，苏则民，周炎，关于我国城市规划编制体系的思考与建 []．城市规划学刊]，2005, [3]总规何处去，2011年城市规划自由论坛[J].城市规划，2011 4]何去何从控规。2010年城市规划自由论坛[].域市规划，2010 5]金广君，美国城市设计导则介述[]．国外城市规划，2001 [6]郑正。寻找适合中国国情的城市设计[]。城市规划汇刊，2007

市数款市税划建筑设计有限公司上海才公司，划事

从意向性城市设计走向图则式城市设计

细微之处见精神 ，细节决定城市管理的水 平和成效。1991年《城市规划法》确立了控制性详 用规划"的法定地位，控规作为规划管理部门的管理 文件，直接指导着城市的发展和建设。同时，城市设 计项目的实践数量日渐增加，其中大多起着城市展望 与宣传职能，其操作性和实践性一直深受垢病。近年 来，一些发达地区的城市发展从外延式用地扩张为主 转向城市内部更新和追求城市品质提升为主，给我国 城乡规划管理提出了精细化管理的变革要求，为城市 设计进入规划管理提供了契机。精细化管理的精髓在 于管理的细致化和标准化，因此，如何将城市设计与 减市精细化管理结合在一起，是笔者本文思考的重 点。具体来说，一是制定精细化管理对城市设计编制 的要求；二是在管理流程和工作目标中融入城市设计 的工作方法。

二、城市设计的既往效用

.传统城市设计的定义 城市设计自20世纪80年代引入我国后，90年代 刃开始起步，到90年代末期，城市设计与我国城乡 规划体系逐渐融合，并深入城乡规划各阶段和规划管 的过程中。2000年后业界开始对城市设计进行反

思。其间有很多学者提出过城市设计的概念，最早是 吴良镛于1983年提出：“城市设计广泛地涉及到城 市社会因素、经济因素、生态环境、实施政策、经 济决策等。”王建国认为：“城市设计从广义看，就 是指对城市生活的空间环境设计。”邹德慈认为： “而城市设计是战术性的、微观的、三维的，以形 体环境为主，设计性和指导性的。”郭恩章2、孟建 民[3]、马武定及中国大百科全书15等对城市设计亦 有描述，本文取《城市规划基本术语》：“指确定 个城市的活动与目标的总体空间布局，使其具有吸引 力并使人感到赏心悦目。城市设计复杂过程在于以城 市的实体安排与居民的社会心理健康的相互关系为重 点。通过对空间及意象的处理，创造一种物质环境， 既能使居民感到愉快，又能激励其社区精神。”因 此比，传统城市设计的定义大多是描述性的，主要方法 是通过对具体物质空间的设计而使人们生活环境品质 得以提升并延伸到精神诉求。

2.传统城市设计的误区

从20世纪 市化自 推动下，我国城市设计实践迅速增多，城市中心区设 计、景观道路设计、文体博览中心规划设计、广场设 计、滨水区设计、科技园区设计等类型众多的工程项 目大量涌现，面对如此量大面广的设计任务往往抱着 一种急功近利的态度，重编制轻管理，也导致城市设

是目前大多数控规的编制缺乏对于经济性的考，指 标的经验性和随意性很强，“拍脑袋”定指标的现象 婴屡出现，使规划的科学性无法得到保障。例如，项 目组对浙江省某县中心区的关于容积率的计算做了校 核。在保证经济可行性的情况下，大多数原定指标都 有偏差，一定程度上反映了规划指标的随意性和空泛 化（详见表1）。 （3）更新类的控规大多未考虑经济可行性 旧城更新类规划因为涉及拆迁和经济量的测 算，十分复杂，指标的制定露要考虑社会属性及土地 经济性。在旧城更新中，地块现状的建设容量、产权 情况、地方的拆迁补偿政策很大程度影响该地块的控 规指标。同时，整个区域的建设发展时序的合理制定 有利于节约政府的投资费用。一个没办法保证土地经 济性可实施性的规划，空间效果再漂亮，也是无法保 证操作实施，最终摆脱不了“图上画画墙上挂挂”的 命运。

传统城市设计的误区原因探证

三、目前我国城市对于物质空间形态精细

1.控规在城市精细化管理上的不足 “精细化管理”[是汪中求先生于2005年提出 的管理理念，将“精细化管理”理念运用于城市规划 管理工作中，既是当前城市快速发展时期城市规划管 理工作的必然选择和要求，也是科学规划管理的必然 趋势。城市发展逐步进入精细化管理阶段，必然对优 质化的城市空间形态有渐强的雷求，但是，目前控规 在城市精细化管理上存在以下问题。 （1）控规只保“盘”不保“质”，千城一面 传统控规是土地市场经济的产物，只解决基本 的城市规划管理，已经不能满足当前城市精细化管理 的露求。在快速城市化时期，我国的城市建设主要依 据控规进行管理，“一书两证”有效解决了城市建设 的土地经济性和基本建设质量控制。而控规单纯的 “指标管理”缺乏对城市空间形态的探讨和研究，无 法对具体城市空间和建筑组群形态进行控制，导致了 城市空间的同质化发展，“干城一面”的城市建设忽 略了城市品质与地域个性的营造。尤其是旧城更新和 对风貌有较高要求的新区建设中，独特的空间形态需 求无法通过传统控规进行控制。 很多县市为了达到较好的城市建设效果，专门 成立了规划委员会，针对具体建设风貌一事一批，但 是实际上这种制度设立正反映了传统控规对于城市精 细化管理诉求的不足；此外，最后的效果取决于行政 长官的个人审美与专业水平，而不是基于对城市风貌 研究的严谨性与科学性。 （2）控规指标制定空泛化，实施性差 市场经济体制的建立，改变了计划经济体制下 的城市开发模式，土地使用权的市场化以及投资多元 化，大大刺激了城市发展。控规指标的合理化制定是 控规进行法定化管理以及体现土地经济性的核心。但

2.不同物质空间对于精细化管理的不同诉求

放式城市管理阶段，国内的城市规划40%仍在解决 “量”的问题，而非“质”的问题。但是，在长三 角、上海、深圳等发达地区，在经历过一个快速发 展的时期之后，面临若城市建设特色缺失的情况 下，已经开始将精细化管理纳入城市规划规范管理 的层面。不同地域、不同类型的空间对于精细化管 理的露求不同，很难用一个标准来制定。旧城更新 和对风貌有较高要求的新区建设中，独特的空间形态 得求无法用同一个管理标准进行控制。城市的建成空 间效果在很大程度上受制约于规划管理手段，例如巴 膝、曼哈顿等城市的空间控制手段，在很大程度上影 响了城市风貌。 （1）旧城更新规划的多层诉求 我国城市大规模用地扩展虽然依旧是城市发展 的主要内容，但旧城的更新改造重要性也逐渐凸显。 我国20世纪下半叶发展起来的城市目前大部分都面

浙江省某具中心区控规容积率校核一览表

临着大量的旧城改造任务，而法定规划并不能完全解决 旧城改造中的所有问题。旧城更新规划中需要考虑以 下问题：①历史保护地段区域需要进行全面保护与多层 引导；②考虑用经济策划的方式激活提升其地段历史价 值；③产权错综复杂，更新中需要考虑产权情况及拆迁 安置的政策；④一些无历史价值的区域旧城更新，可以 探讨渐进式改造的需求进行居民的自我更新；③大多数 的旧城区见证了整个城市的发展脉络，文脉的延续及空 间品质提升是民生工程。基于此，旧城更新类型可以分 为保护和开发类、一次性整改类、更新类、规划类及基 于产权联建的多层类型，不同类型对于精细化管理有不 同诉求。 (2）新城建设的区域差异对于管理的不同诉求 当前，国内的新城建设正如火如茶地开展着， 诚肩负着扩展城镇空间、疏导老城人口和产业的重任。 新城建设的区域差异主要表现在开发主体不同及物质空 间类属不同。①在新城区建设中，政府主导或深度参与 的城市重点地区规划与面向市场出让的开发商主导开发 的地块规划，其规划控制手段与管理深度有很大差异。 致府主导开发的区域可以进行详尽细致的规划控制，包 括对于建筑方案、公共空间、道路交通等能有效执行操 作；而政府作为一级并发的区域只需要对二级开发进行 详尽的控制，重点是对开放空间的控制。②新城中心 区、商业区、滨水区、工业开发区、科技园区等不同的 功能区域，其管理深度也有差异。中心区及商业区侧重 总体布局、建筑形态、公共空间等；滨水区侧重于公共 空间、步行系统、视线通廊等：工业开发区及科技园区 侧重于工业邻里的打造、道路景观效果、地块的灵活与 模块化处理等。 （3）国内城市的规划管理精细化实践 国内经济发达区域的城市管理已经有精细化管理的 尝试，已有将城市设计融入控规管理制度的实践。深圳 市早在1998年出台的《深圳市规划管理条例》中，就将 成市设计的内容、主管部门、审批程序和作用等内容作 为单独一章进行了规定，并于2001年进行了修订，融入 法定图则的内容。武汉市2008年出台的《武汉市城市 设计编制技术规程》明确了城市设计的编制技术要点。 《上海控规成果规范》（2011年8月）探讨了城市设计成 果的法定化及控规中附加图则管理的思路和方法。2006 杭州编制的《杭州市色彩规划研究》从宏观、中观、微 观多尺度研究城市色彩的控制和引导方法，并能够与规 划体系相互适应、相互沟通，也是对城市风貌精细化管 理的探讨。

兴仁县旧城更新与控制性详细规划

3.国外一些城市对于规划管理精细化的尝试 由于起步较早，城市设计相关制度、政策以及 实践在欧美发达国家都比较成熟。英国、美国、德 国、加拿大等国家都有比较成熟的城市规划体系，城 市设计作为很重要的组成部分参与城市规划管理，对 城市的开发建设进行控制。 英国的城市设计在规划管理中与开发控制是 体化的。规划管理部门根据开发控制和城市设计控制 的具体要求制定地块规划要点，而法定规划只是作为 控制的策略依据之一。英国城市设计在很大程度上参 与了城市规划的管理，直接作为依据对城市开发建设 进行控制。 美国的城市设计在规划管理中以城市设计导则 (UrbanDesignGuidelines）为依据，以区划法为 依托，通过设计审查制度对城市的开发建设进行控 制。美国的城市规划体系包括综合规划、区划、土地 细分、场地规划、设计审查等。城市设计必须与综合 规划保持一致，主要以城市设计政策（Policies） 方案（Plans）和导则（Guidelines）的形式出现。

并且借助区划这一载体以设计审查的方式实施。因 此，城市设计在美国规划体系中是作为必要的辅助性 手段对城市开发建设进行控制和引导的。 欧美国家城市设计制度对我国的有效借鉴：① 减市设计虽然没有法定地位，但是可以借助法定规划 的平台进行实施；②应当重视城市设计的公共政策属 生，在编制中对城市设计导则的制定尤为重要；③城 市设计面向管理，需要健全配套制度的建设，对自由 裁量权进行有效监督和约束

实施精细化规划管理的目标和主要思路

城市精细化管理重点在于明确的编制目标和对 象、规范和管理体制相衔接的规划成果形式，以及注 重运作机制中的城市设计成果参与。作为城市规划管 理核心的控规，将控规与城市设计导则结合是对规划 管理的深化和细化，其意义在于通过与管理层的结合 与反馈，将其逻辑判断和感性创作的结果形成有效的 管理语言一 一城市设计导则，从而实施对城市形态环 竟的有效控制，使其成为提升城市品质的最有效手 段。通过法定的图则控制和城市设计导则引导来完善 清细化管理的技术体系。图则式城市设计定义：城市 没计导则是城市设计项目的核心内容，是以控规为管 里平台，将城市设计的内容根据不同控制区域细化研 究后的图则化成果，便于一张图管理。导则是城市设 计与城市建设管理的纽带，是城市设计参与城市建设 管理的重要途径。 （1）实施精细化规划管理的目标：明确以“控 规+城市设计导则”共同引导地区发展的技术体系 控规编制除了按照《城乡规划法》及各地规范

四、解决途径：从意向性城市设计走向图

综上分析，传统控规无法解决不同地域不同区 域城市精细化管理的需求，而以展望、解释与宣传为 特质的意向性城市设计又无法与规划的实际管理过程 相结合，本章节探讨如何通过“控规+图则式城市设 计”共同引导地区发展的技术体系来完善城市精细化 管理。

了城市设计导则方面的内容，尤其是在地 块控制图则中增加了城市设计控制要素， 并将地块所有的控制要求转译成规划设计 条件，以便于城市设计内容的操作执行。 具体来说，“控规+城市设计导则” 是指地块控制图则在传统控规图则的基础 上，增加了城市设计导则控制要素，将用 地与建筑布局、公共空间（景观视廊、街 道界面、节点、空间分割等）、地块内外 交通组织、市政公用设施布局、三维空间 效果等全部专项在地块的同一套图纸上 表达出来，并通过条文形式描述对建筑色 彩、材料、屋顶形式、立面细部等的控制 要求及实施管理的相关政策等内容，将城 市设计的技术成果转化成具体的规划设计 条件，提高城市设计在规划管理中的可操 作性。 （2）实施精细化规划管理的思路： 编制与管理结合量化、城市设计图则编制 专业化 城市设计编制与管理结合量化：在编 制中对城市设计导则的制定尤为重要，翻 译为管理语言便于进行管理量化。力求城 市地块“一张图管理”，完善规划技术标 准，从“控规指标”管理向“控规+城市 设计导则”管理转变。 城市设计图则编制的专业化：明确 不同区域对于城市设计编制重点的不同要 求；强调城市设计的核心本质在于城市公 共空间的控制；区分不同开发对象对于地 块控制的深度区别。 2.从意向性城市设计走向图则式城市 设计的实践 （1）旧区更新类实践 ①对于地块信息的综合管理和控制 由于历史演变的因素，旧城中地块 产权情况十分复杂，规划中需要考虑产权 情况及拆迁安置的政策差异带来的不同改 造方式和不同的改造开发的时序，因此， 需要对地块的现状和规划情况进行综合的 地块信息管理和控制。以项目组在贵州影 西南州兴义市旧城更新控制性详细规划为 例，“控规+城市设计导则”采取了同一 地块四张图的规划管理文件方式（地籍现

.从意向性城市设计走向图则式城市

制图、 面布局引导图），分别从控规指标、土地 产权、设计导则和景观风貌几个方面进行 控制，“按图索骥”指导每个地块的开发 建设，保证规划内容有很强的可实施性和 良好的风貌控制力。 ②基于产权联建的渐进式改造的图则 控制 国内的旧城区在很长时间大多属于整 个城市的中心城区，承担着地区"政治、 经济、文化中心的职能，其中的建筑、道 路和空间一直在进行自我更新和演变，尤 其是中西部的中小城市，政府对于居民密 集区域无力进行大片的搬迁和改造，可采 取业界一直探讨的以居民自建和联建为主 的渐进式改造更新方式。但是，该模式对 于规划的控制管理水平要求较高，需要对 当地的建造方式、居民居住习惯、家庭组 成方式等社会问题有深刻的认知，需要对 建筑的样式、界面的控制、开放空间等建 筑风貌有经济造价可行性、居民易于理解 性和实践操作性强的控制。以项目组在贵 州兴仁县所作的旧城区控制性详细规划为 例，规划中创新性的提出居民联建的模 式，对于地块的现状模式和规划的开发模 式、平面组合方式、空间组合方式规划成 果制订出规划管理手册，将每个地块的指 标和控制体系对应地块编成手册形式，这 样管理者只要对号入座，就能够很好针对 每个地块提出控制体系，为规划局在管理 上解决了很大的难题。 ③基于建筑风格和界面空间的重点 控制 旧城区见证了整个城市的发展脉络， 其建筑风格和街巷空间仍旧有传统的历史 价值，规划需要进行统一考虑。因此，对 于旧城区精细化管理需要在控规法定化控 制的基础上，考虑其建筑风格和传统空间 等城市风貌的塑造。以项目组在浙江安吉 递铺芜园以北旧城改造城市设计为例， 在图则设计中，建筑控制引导要素包括了 屋顶形式、立面开窗形式、建筑元素与构 件、建筑材料、建筑组合方式、建筑绿化 等，采取“红、绿、蓝”卡管理体系进 行控制。在建筑色彩中也进行了额色基调 控制和特殊控制要求的规定。在《兴义市

旧城更新控制性详细规划》项目中，由于黔西南州是 是苗族和布依族自治州，对于建筑风格有特殊要求， 因此，图则控制中将屋顶、正墙面、山墙面、门窗、 廊、雨蓬、栏杆、广告牌都做出了建筑细部深化控制 的建议和规定，以指导下一步的建筑设计。对于有商 业界面的建筑，特别将广告标识在建筑的顶部、中 部、基座、底部的不同要求和形式以及独立设置的规 定在图则中明确，便于规划管理在实施建设中明确提 出地块的引导条件。 关于经济测算实施操作的综合图则指引 在“控规+城市设计导则”的操作过程中，为 增加规划的实践操作性，精细化规划编制并非只是对 空间形态的控制，而是在深入的现状调查和土地经济 分析的基础上对开发方式、开发强度、商业模式、用 地布局、形态控制手段等综合的图则控制。以项目组 在江苏南通海安县旧城区更新控制性详细规划为例， 规划从土地综合盘整和地块市场开发的角度入手，综 合考虑现状容量、拆迁安置政策和保证开发商成本利 润率可行的情况下，结合地方土地一级整理和二级开 发的政策和条件，给出地块的土地出让价格供政府参 考决策。同时，根据土地经济测算来计算可行的规划 容积率，为指标的制定和实施提供了可靠依据。在此 基础上，规划提升地块价值，地块的开发时序策划非 常关键，这对于政府的资金筹划和盘整至关重要。规 划制定了控规图则、国土的拆迁测算办法、地块招 商指标手册0，从地块拆迁整理、地块国土招商出 让、地块开发条件、城市设计导引等一系列工作促进 城市的精细化管理工作的开展。 （2）新城开发类实践 ①功能区管理单元控制导则 很多新城都是有主题设计意向的，但是如果没 有细分图则，根本无法完成。对一个城市的整体风貌 的控制需要有中观层次的分区控制进行落实。功能区 管理单元控制导则的重点在于城市风貌的主题、公共 界面的控制和枢纽交通节点的处理在单元板块进行落 实。以项目组在象山东陈区块沿海南线城市设计为 例，导则对沿街建筑连续界面、非连续界面、绿化界 面、城市连接线、地面和空中人行通道等进行明确控 制，对视线通廊和天际线给出指引和建议，并对建筑 风格和景观塑造提出区域发展目标。 ②对于公共空间的控制和引导，塑造高品质的 城市环境 新城建设精细化规划编制重点体现为公共空间 统筹和公共设施设计的精细化。土地一旦出让，开发 主体多元化必将造成开发在公共地带难以协调，例如

4与武定认方 并不是域市设计代表了“以人为本”的思想或理念.面是因为城市 设计作为一种方法和手段，它既是设计城市、创造更高的城市质量 和处理城市问题的思想方法.又是使城市规划得以深化和具体化。更 便于操作管理的表达方法和手段。 [5]中国大百科全书对城市设计的定义：对城市体型环境所进行的设计。 一般是指在城市总体规划指导下，为近期开发地段的建设项目而进 行的详细规划和具体设计。 6]精细化管理是一种管理理念和管理技术，是通过规则的系统化和细 化。运用程序化、标准化、数据化和信息化的手段，使组织管理各 单元精确、高效、协同和持续运行。 71《城乡规划法》第三十八条：在城域市、镇规划区内以出让方式提供 国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府 城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、 使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的 组成部分，未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 3)此处地区指县域、市域范图。 引红色为禁止采用形式、绿色为要求采用形式、蓝色为建议果用的形 式。 10)本手册共收录入2012年海安县经营性用地供应计划的土地25宗 2.549.4亩：其中7宗为安置房地块，18宗为上市地块。

在新一轮城市化的演进过程中，发达地区和中 西部地区对于规划建设精细化管理的需求日益加强， 且对精细化管理下的规划编制有不同的诉求和管理路 径。老子在《道德经》里有句名言“天下大事，必 作于细”，城市规划管理工作是一个系统性大工程， 本文提出“控规+城市设计导则”的图则式城市设 计，意在槟弃传统城市设计的误区，探讨从意向性城 市设计走向图则式城市设计的精细化规划管理的路 径。笔者只是结合项目实践提出初步的看法，还有 待开展更多的讨论和交流，提出更深入具体的措施 与建议。

2)郭恩章等人在《美国现代城市设计考察》中谈到“"现代域市设计是

以提高城市环境质量为目标的综合性域市环境设计” “城市设计 也是一种社会干预手段，政策性较强，其重要组成部分往往体现为 公共性的行政管理过程，如制订公共改策，进行建设管理等”， 制孟建民认为，城市设计是一种以满足域市人的生理、心理要求为根 本出发点，以提高城市生活的环境质量为最高目的，对域市的营造 巨细皆兼的整体性创造活动

产业链全程式设计服务研究

ResearchofWholeCourseServiceinIndustryChain

陶涛王斌 Tao Tao Wang Bin

济的语境，城市建设问题的解决也与该语境紧密相 联，任何一个建设问题都是社会网络中的一个结点， 与之联系的利益链条呈现多元化的特点，一个项目所 需解决的问题是多维的、相互牵连的。因此，高效解 决这样的问题已经不是单一设计专业能力所企及的， 由此，多专业协同设计的模式应运而生，也就是本文 所提出的产业链全程式设计服务模式。

自2008年金融危机以来，传统加工制造业的生 存环境越来越困难，尽管房地产业已呈现过热的端 倪，但是，从事制造加工业的企业还是将大量资金投 入房地产行业。对于初次进入该行业的业主，他们所 需要的服务不仅是单一的设计产品，可能还包括与政 府部门的沟通、产品定位、工程咨询等相关领域的综 合性服务，整合不同性质的设计应对业主多样化需求 成为必然趋势。 在当下的工程建设体制下，政府也承担了相当 数量的建设任务，其性质也越发多样化、复杂化，诸 如体育中心、安置房、旧城改造等公益性质的项目都 已向复合开发的方向发展。但是，政府因为各方面条 件所限缺乏与工程开发所需专业相对应的专业人员， 统筹协调各专业使设计发挥最佳效果的目的就很难达

到，产业链全程式设计服务模式就极好地解决了上述 问题。 综上所述，随着城市化进程的加速推进，不论 是在一线城市还是在三线以下的中小城市，建设项目 的规模日趋庞大，功能越发综合，投资主体也更加多 样化，这使得建设工程成为众多利益的焦点，如何 处理好各方面的利益诉求成为项目成功与否的关键 问题。上述情况普遍存在于当今的工程建设实践活动 中，由此要求设计企业不断整合各种设计资源，提高 设计效率，尽量做到一站式解决业主所遇到的各种设 计问题，显然单一设计产品已难以完成上述工作，系 统的解决方式函待提出。

通常分散在不同的设计企业中，加之完成全程设计所 需时间较传统设计模式时间更长，所以其设计过程有 3个方面尤为重要。

引导、以微观项目为指向，将规划、策划、建筑、市 政、景观等设计专业按一定的顺序组织起来、系统化 解决城市建设问题的思路。 模式的核心指向是具体的建设工程，但其必须 以宏观设计为指导，即以规划层面的专业支撑作为项 目在城市功能中的定位依据。一般的规划设计又常常 遇到缺乏操作性的问题，策划专业通过对产品的定 位、业态及其配比等问题的研究，衔接宏观设计与微 观设计，将上位设计的意图转译至微观设计。实施层

产业链全程式设计服务模式需要与之相适应的 设计团队构架，较好的做法是将设计团队分为营运与 技术两大部门，技术中心由规划、建筑、景观等技术 专业组成；而运营中心由同时具备各上述专业相关知 识的运营人员组成。 产业链全程式设计服务模式的运行流程大致如 下：运营中心根据项目的实际情况向建设方提出项目

上其中大量工作可以并行同时开展，产业链全程式设 计服务模式则可做到“串联”、“并联”同时进行的 混联”模式。 可以并行开展的工作分为两类，第一类是性质 相同在设计链中可以提前的工作，例如对于一个旧城 改造项目，规划、策划、建筑三个专业可以共同组成 调研小组，除了可以共享部分调研成果外，还将顺序 合并为同一时间段从而大大节约设计周期。第二类并 行工作是在上一级工作尚未完全结束且已不影响下一 专业开展工作时即开展下位设计。如，策划工作通常 在中期汇报时业已完成产品的大致定位及业态，此时 建筑设计可以展开概念方案的设计，一方面可以赢得 充足的设计周期，另一方面也可以初步校核上位设计 的正确性，减少设计对接带来的反复，从而减少总的 设计周期

准架内，实施成功与否不仪取决于对项自本身性质的 认知，也受制于项目与周边地域甚至城市关系的认知 与判断，因此规划设计对建设工程具有指导作用。衔 接规划专业与建筑设计专业便是策划专业，建设工程 的日益宠杂使得策划专业的价值越来越受到业主的重 视，人们逐渐意识到项目实施前对于定位、业态、业 态比例、财务测算及上述因素与设计、施工的关系， 都需要专业人员依据一定的理论给出客观的结果。那 么，这个结果的直观表现形式就是建筑设计所需的任 务书，建筑设计可以据此开展下阶段的工作，由此可 以避免许多初次涉及地产业的业主在项目定位不清晰 的情况下通过不断修改方案从而寻找项目定位的错误 方式。 钩稽关系强调各专业之间成果的因果联系以及 它们内存的逻辑联系，在各专业均可保证其设计质量 的前提下，它是保证产业链全程式设计服务模式成功 的重要砖码

四、设计案例—沙县东门片区项目

钩稽是会计学中的概念，通常指相关报表中所 呈现的逻辑对应关系。对于产业链全程式设计服务 模式而言，上一级设计专业的成果即为下一级设计 专业的条件就是链条中的钩稽关系。以一个建筑项 目而言，具体项目因规划设计而被放置于整个城市

沙县东门片区项目由我院运营中心与规划部门 策划而来，在对沙县的城市发展、产业、经济、民 生、文化等多方面做出深入调研的基础上，提出了对 于沙县最后一片历史建筑群进行保护和更新的思想， 并在取得当地政府认可的情况下对于片区的现状进行 了全面的梳理，经历多轮方案和汇报后，制定了保护

除了因整合多专业而带来的质量优势外，产 链全程式设计服务模式在节省业主前期设计耗时方面 也有明显的优势。一般而言，一个工程的设计工作当 涉及多个专业时，考虑到设计主体及责任划分的问 题，通常的作法是以“串联”的方式进行的，也就是 说，规划、策划、建筑、景观等专业依次展开，事实

更新的控制体系，并辅助政府确定了拆迁 安置的方案，明确了项目总体的保护与开 发的方向，协助政府明确了项目各利益主 体关系，对项目总体投资等做出了预测。 随后新城市规划建筑设计有限公司建 筑设计部门对于安置房进行了设计，沙县 项目开始启动，针对核心区的市场定位及 运营等问题，运营中心协调策划咨询部门 介入该项目，在针对沙县及周边消费市场 进行详细调研基础上，参照历史文化街区 的成功案例，提出了核心区沙县历史文化 街区的概念，并对片区的功能分区、商业 文化主题定位、商业动线、主力店落位等 做出了建议，并通过租户访谈和预招商等 市场验证方式增强了方案的市场可行性， 增强了政府对于项目的信心。 在运营中心的统筹协调下，新城市规 划建筑设计有限公司建筑设计部门在核心 区开发策划前期进行的同时，对片区的保 护建筑进行了详细测绘和空间研究，并通 过众多古建筑与现代商业业态融合案例的 研究，对片区古建筑的修复和功能重置等 做出了详细的可行建议，在运营中心的组 织下和策划部门协调：当策划部门商业业 态布局和设计建议初步成果完成后，建筑 部门逐步开展概念性方案设计，提出对于 沙县多处地方特色活动的复原，从根本上 恢复历史文化街区的文化特征和精髓的建 议和反馈，从而保证现代商业业态和传统 文化活动的融合性，为策划部门的业态布 局等提供了切实可行的空间解决方案。 2.福建省沙县东门片区保护与更新规 划与控制详细规划（2010） （1）技术路线 项目通过详细的前期研究，结合现状 提出了项目功能定位的方向，并提出了相 关的业态发展和文化活动的发展目标，通 过对于现状产权、历史建筑保存现状的梳 理，以及方案比选，制定了土地使用、道 路交通、公共空间、高度控制、风貌引导 控制等核心控制要素，并对重点景观节点 进行了详细设计，通过整体经济测算、开 发时序、运作机制、拆迁安置等建议推进 了对于项目的利益主体协调、开发建设框 架建议等。

（2）项目成效 ①现状梳理：项目通过详细的调研对 片区现状用地、建筑质量、建筑权属、现 状人口分布、现状公共设施、历史建筑 分布等做出了详细的统计和分析，为后 期保护和控制、明确各利益主体关系提供 了依据。 ②功能定位、业态规划、文化活动 策划：通过现状分析、案例研究、方案比 选等，项目确定了东门片区的功能定位方 向，并通过业态规划、文化活动策划等详 细描绘了片区建设发展的远景蓝图，对于 现代业态和历史文化融合做出了详细研 究，为后续开发和控制提供了依据。 ③开发与保护控制体系：基于项目建 设目标和愿景，项目制定了详细的指标控 制体系，包括用地性质、开发强度、公共 空间、道路交通、建筑风貌等方面，为 政府部门对于片区的市场运营提供了管 理依据

3.福建省沙县东门历史文化街区开发

（1）研究框架 策划通过大量基础研究及案例分析提 出项目的定位，通过租户访谈等对于定位 进行修正，最后通过主力店落位、动线设 计和租户落位等对定位概念进行细化和落 地，保证项目定位符合市场的需求。 (2）项目成效 ①定位修正：在大量市场调研和市场 验证的基础上，对规划进行的功能定位进 行修正，使得项目定位完全能满足市场的 需求。 ②业态布局、主力店落位、商业动 线：通过市场调研、租户访谈、商业动线 设计等对东门历史文化街区的商业的发展 做出完全符合市场需求的布局和落位，保 证项目的可行性，并总体上保证新兴业态 和传统文化活动的协调和融合。 ③财务分析：通过动态的财务分析 模型对项目的开发阶段和开发风险进行预 估，辅助项目的开发决策。 ④设计建议：通过对于主力店品牌的 详细调研和访谈，得出不同业态商户对于 物业的不同要求，保证东门片区建设的店

水电风等配套 满足入驻店铺的等 求，避免浪费和项目风险，同时在运营中心的协调下 将不同商户对于物业的要求形成规范的设计建议，从 而保证后续建筑设计的顺利进行。

4.沙县东大路历史街区保护与再生建筑方案设

①对于古官道再生的理念研究：对再现东门历 史上古官道形象特征的研究，有助于传承历史文化， 形成项目独特亮点，成为沙县文脉传承和文化体验的 重点。 ②古建筑和现代业态的融合：研究沙县闽北古 建的空间布局和结构特点，对其承重和材质等进行研 究，对接现代业态发展的空间及结构要求，得出古建 和现代业态融合的建筑修复和改建方案。 (2）项目成效 ①文脉传承：项目建筑方案设计通过对古官道 资料的收集整理，在设计中以复原再生古官道为特 色，体现了沙县的文脉传承。 ②概念落地：方案对于规划的指标及策划修正 的概念定位、设计建议等落实到空间上，并提供现代 业态和古建融合的解决方案，与规划、策划相互印 证。给予客户更为直观、更为准确的空间建设意向。

2.技术路线示意图 3.功能分区示意图 4.开发策划研究框架示意图

时间是几项工作的时间之和。产业链全程式服务通过 对于项目不同服务流程的理解，将能够同时进行的流 程同时进行，大幅度缩短设计周期，为客户提供时间 上的优势。比如当规划设计的控制指标体系已经设定 以后，不必等到规划设计的最终成果排版、打印、汇 报完，就直接开始开发策划的工作；而开发策划完成 初判以后，建筑设计就能依据初判的结论进行概念方 案设计，等完整的策划报告完成后再进行局部修改就 可以马上进入扩初等环节。 其次，从部门协调来看，在项目从规划，策划 到建筑设计的过程中，传统的设计流程经常因为外部 因素等需要对已经进行的流程进行调整，从而造成多 个环节的调整和反复协调，而一般的情况是各项流程 是由不同的服务供应商提供，因此反复协调会造成时 间周期上的延长，并且由于不同公司之间的沟通还有 可能导致定位等要素的误差，造成项目定位出现偏差 等。新城市规划建筑设计有限公司产业链全程式服务 通过规划、策划、建筑部门之间的良好协调机制避免 了这种沟通的问题，全程式服务项目组一般由规划、 策划、建筑部门的成员联合组成，项目定位、方案等 会在项目节点通过沟通会议的形式让所有部门讨论， 避免沟通不畅造成的偏差，并且在处理外部因素变化 时能够节约大量的沟通协调时间。 在成本控制方面，传统的设计服务流程由于委 托不同公司完成，每个公司需要对项目进行系统分

5.运营中心在沙县项目群中

沙县项目群是新城市规划建筑设计有限公司从 形成产业链全程式设计服务理念到项目实践的第一个 项目，通过运营中心的组织协调以及规划、建筑、策 划等部门的共同协作，沙县项目群在设计周期、沟通 效果、服务质量、成果质量等方面做出了突破。这其 中创新的运用运营中心来组织协调功不可没。 首先，运营中心充当项目的协调联系人，保证 和甲方沟通的前后一致性，节省甲方的时间，并保证 信息在不同设计专业之间传递的准确性，避免不同专 业多位联系人之间的协调沟通的误差。 其次，运营中心协调策划部门和建筑部门的进 入项目的时间，保证在不影响项目进度和不造成反复 工作量的前提下协调多部门尽早进入项目，从而大量 缩短设计周期。 再次，运营中心协调各部门之间转交成果的形 式、内容等，保证各部门之间的顺利衔接，并确保前 期定位能够在最终的建筑设计方案中得到体现。

1.产业链全程式服务优点

首先，从设计周期看 在项目从规划，策划至 建筑设计的过程中，传统的设计流程是在每一项完成 以后再开始下一项工作，因此传统的项目服务流程的

析、宏观研究，这将会增加项目的工作内容；而产业 链全程式服务通过规划、策划部门对项目进行全面解 读，并且多部门协同讨论、共享前期研究，因此不会 造成不同公司进入项目的重复前期研究，因此在工 作量上的优势将使得新城市规划建筑设计有限公司 的成本要优于传统的设计服务流程，帮助客户节约 项目成本。 在项目质量方面，传统的设计服务流程由于各 流程分开进行，各部门由于专业背景等原因，对于项 目的理解和定位等都有一定的局限性，而新城市规划 建筑设计有限公司产业链全程式服务项目组由规划、 策划、建筑等部门成员共同组成，在对项目进行分 析、调研时能够做到多部门思路、意见综合，从上至 下地完整地解读项目情况，从而保证项目的背景分 析、定位等的准确性和可操作性。 最后，在团队成长方面，新城市规划建筑设计 有限公司产业链全程式服务的创新也是新城市规划建 筑设计有限公司在战略性人才培养方面迈出的重要一 步，通过规划、策划、建筑等部门的协同合作，项目 组成员能够了解到整个设计流程的相关知识，了解到 其他专业部门的基本知识和服务流程，能够使得员工 的跨专业知识和沟通协调能力得到巨大提高。

2.产业链全程式服务发展的方向

新城市规划建筑设计有限公司产业链全程式服 务虽然已经经过多个项目的实践，但是从中也发现许 多需要进一步完善和改进的方面。 首先是多部门分工的明确。在多部门的项目合 作中，比较困难的是工作的分工，尤其是涉及某个部 门主导，其他部门配合的，因为专业的不同、对项目 认知的不同，经常主导部门埋怨配合部门没有给出需 要的成果、配合部门也经常埋怨主导部门没有将事情 阐述清楚。 其次是多部门团队的整合。正是由于多部门之 间专业的差异等，不同的团队对项目的理解和设计方 式会有很大的不同，需要通过项目过程中的不断探索 和协调，增进团队对于不同部门、不同专业的了解， 保证项目从最初的宏观研究的结论等在最终的设计方 案中得到表达。 最后是项目进程节点控制。由于多部门协调的 项目的复杂性，需要良好的项目进程节点控制，控制 出每个部门进入项目的时间，尤其是有多部门同时进 行的阶段，需要对于主导部门、配合部门做出合理安 排，并对不同部门的成果的形式、完成时间等做出合 理的安排，这样才能保证项目的顺利进行，不会做多

参考文献 [1]雷万里、策划，北京：中华工商联合出版社，2004 2]杨金聘， 武汉：华中科技大学出版

移考文 [1]雷万里、策划，北京：中华工商联合出版社，2004 [2]杨金鹏建筑设计起点与过程，武汉：华中科技大学

市新城市规划建 上海分公司，规划事业 院长助理 1

快速城市化地区社区转型发展创新实践

InnovativePracticeonCommunityTransitionDevelopmentinFastUrbanized

董金莲 DongJinLian

【关键词】 Abstract]

2004年至2007年，龙岗仅用了短短三年的时间 完成了辖区844km²、100多个原行政村的城市化转 地3工作；但由于历时短、任务重、加之配套政策未 能及时到位，大部分社区依旧呈现“城乡二元”结 构。笔者通过详实的调查，基于研究社区的基本特征 分析社区转型实质性问题，

管理体系由党组织、居委会、社区工作站、社区股份 公司四套班子组成，以党组织为核心，其他三个部门 分别负担社会发展、空间建设和经济发展的职能，但 现实中四者呈现深度交叉、多位一体的发展模式（图 3）。四套班子的主要工作人员重合率都在75%以 上，并且全部为户籍居民。在职能分工上，社区居委 会管理社会事务的工作仍没有剥离，本应承担居民自 治的职能却大大消弱；社区工作站工作经费不足，过 分依赖社区股份公司；社区股份公司承担了大量的公 共事务，可以说是社区经济发展的重要操盘手，但受 限于管理水平和运营理念，加上普遍存在股权结构不 合理、产权不清、权责不明等问题，难以在快速城市 化中顺利推动社区经济转型升级。 （3）经济发展呈现两类经济主体并行的经济运 作模式 “村改居”社区集体经济收入过于依赖土地， 经济发展呈现两类经济主体并行的经济运作模式（图 4）。一种是外来企业，包括“三来一补”企业、港 资企业和民营企业、其它中小企业。这些企业作为纯 梓的市场主体，效率优先，追求经济利益最大化，其 选址动机也在于追求最小的成本投入—地价便宜。 另一种是本地的股份合作公司（即原先的经济合作 社），包括社区股份总公司和居民小组所设的分公 司。其投入的资本是土地、厂房和相关服务，收入 则主要来自地租和厂租，是一种较为明显的“物业经 济”模式。股份公司的原始资本来源于集体土地。两 类经济主体虽然差异较大，但存在较强的依赖性。本 质上说，土地及其产生的经济利益是两者之间相互依

1.龙岗区社区基本特征 （1）发展阶段受到快速工业化和快速城市化的 又重冲击 在经济全球化和国际产业转移的形势下，作为 区的深圳成为“三来一补”企业转移的重要区 域，吸引了大量的外来企业。龙岗社区正是在这样的 快速工业化背景下，社会、经济、空间发生剧变：以 农业生产为主导的生产方式，转变为以建设厂房、出 租物业的生产方式，世代耕作的农民开始从落后的农 业生产模式进入相对有组织的工业生产模式；农业用 地逐渐消失，工业用地飞速增加。工业成为社区发展 的主导产业， “三来一补”企业成为社区发展的主要 经济载体。 而伴随快速工业化的是快速城市化。从龙岗区 成市化水平变化趋势图（图2）可看出，龙岗区城 市化可划分为两个阶段：第一阶段从1993年至2004 年，为城市化“量扩”阶段，城市化水平从24.19% 上升到98.69%。第二阶段从2004年至今，为城 市化“质优”阶段，城市化水平从98.98%上升到 100%。相对于快速工业化和快速城市化，深圳市 2004年的全面城市化转地，对于龙岗社区发展具有 更强的冲击，要求原“行政村”快速转变为“城市社 区”。然而，已根深蒂固的乡村管理体制、建设面 貌、居民意识难以快速转化，从而导致表面城市化与 深度城市化之间的矛盾，龙岗社区的深度转型是种种 矛盾的根源和焦点。 （2）社会管理采用党政居企四合一的管理模式 学政居企四合一的管理模式。“村改居”社区

4.“村改居社区经济运行模式示意图 存的主要纽带。正是这种经济运作模式，导致产业低端化，产出 效益差、产业层次低，发展潜力弱；加上政府对社区的财政投入 不足，造成公共服务配套和产业配套极其缺乏，企业持续发展支 掌不足，转型升级压力巨大。 （4）城市建设显现粗放型发展模式 快速城市化进程中，“村改居”社区土地从城市化初期的 鲍马圈地至城市化后期的见缝插针，而在形式上则以非农建设用 地以征地返还、非农划定、外卖地等多种地籍权属，用地权属复 杂，空间整合难度大，严重制约了社区未来发展；另外，龙岗区 乃存在超过100km"的未征未转地，形成了“政府管不了、社区 动不了”的尴尬局面；且社区实际占用的未征未转土地较多，这 将影响到城市建设和大型公共基础设施布局。当前，用地结构失 衡，基础设施缺口大。公共绿地、服务设施用地占社区建设用 地不足15%，远远小于城市标准。全区尚有110多个社区缺乏服 务中心；社区内支路网密度仅有2~3km/km²，与深标差距大。 同时，社区级公共服务设施面临着服务场所欠缺、办公场所紧缺 和固本强基项目进展迟缓等问题。社区环境景观差，生活环境品 质低。龙岗尚存在49.8km²的旧工业区，建筑布局、功能布局杂 乱，呈现脏、乱、差的环境，社区与现代化城市面貌差异巨大， 居民的生活品质急需提升。 2.龙岗区社区转型问题分析 二元发展模式，严重制约社区可持续发展。由于深圳推动和 完成的是“名义城市化”而非“实质城市化”，规避了许多需要 解决的实质问题，转变是短时间完成的，社会进程是断裂的。因 此，在基层社区社会、空间和经济等方面不可避免地出现突出的 矛盾。特别是城市型社区和城市化“村改居”社区所采取的二元 发展政策，严重制约城市化“村改居”社区可持续发展。在土地 政策上，集体土地和国有土地在土地使用和流转上“二元化”。 在空间上，建设主体和经营主体的“二元化”，城市型社区由政 府主导基础设施建设、开发商进行进一步开发，公共设施由政府 运营，社区服务等由市场经营；而城市化“村改居”社区，基 出设施、厂房由社区集体建设，住宅由居民自主建设，与前者相 比，资金投入和设计水平、建设水平、管理水平、服务水平都与 城市型社区存在巨大差距。正是由于二元的发展模式和粗放的发 展方式，在城市化过程中，“村改居”社区被视为城市孤岛，呈 现“四低”乱象：基层管理效能低、城镇建设的标准低、土地利 用的效率低、产业产出的效益低。 转变社区发展模式，提升社区发展质量，已成为社区转型的 必由之路。“十二五”开年之际，面对全球经济“退潮”、资源压 力突显和劳动力供需、成本压力、社会治理压力聚增的环境，深圳 是出：转变城市发展模式，全面提升城市发展质量，实现城市建设

存的主要纽带。正是这种经济运作模式，导致产业低端化，产出 政益差、产业层次低，发展潜力弱：加上政府对社区的财政投入 不足，造成公共服务配套和产业配套极其缺乏，企业持续发展支 撑不足，转型升级压力巨大。 （4）城市建设显现粗放型发展模式 快速城市化进程中，“村改居”社区土地从城市化初期的 跑马圈地至城市化后期的见缝插针，而在形式上则以非农建设用 地以征地返还、非农划定、外卖地等多种地籍权属，用地权属复 杂，空间整合难度大，严重制约了社区未来发展；另外，龙岗区 仍存在超过100km"的未征未转地，形成了“政府管不了、社区 动不了”的尴尬局面；且社区实际占用的未征未转土地较多，这 将影响到城市建设和大型公共基础设施布局。当前，用地结构失 衡，基础设施缺口大。公共绿地、服务设施用地占社区建设用 地不足15%，远远小于城市标准。全区尚有110多个社区缺乏服 务中心；社区内支路网密度仅有2~3km/km²，与深标差距大。 同时，社区级公共服务设施面临着服务场所欠缺、办公场所紧缺 和固本强基项目进展迟缓等问题。社区环境景观差，生活环境品 质低。龙岗尚存在49.8km²的旧工业区，建筑布局、功能布局杂 乱，呈现脏、乱、差的环境，社区与现代化城市面貌差异巨大， 居民的生活品质急需提升

与管理的“现代六化”，即：空间形态生态化、产业 发展集聚化、功能设施便利化、文化景观特色化、居 民生活舒适化、城市治理法制化。而社区作为城市发 展的基本单元，转变社区发展模式，提升社区发展质 量，已是社区转型发展和谐发展的必由之路。

、国内外社区发展模式对龙岗社区转型

店、医疗机构、休闲娱乐设施。因此，这里成为居 民日常必到之地，人们在这里相遇、相互交流，促 进了邻里关系的和谐发展，这里甚至成为社区的精神 中心。 （3）基础性设施先行推进社区建设 在珠三角众多社区发展中，不管是政府主导、 开发商主导还是社区主导，都首先是政府主导的基础 设施先行。如在深圳渔农村改造中，政府投入市政配 套项目，推动了小区改造和城区改造，优化了城区环 境，提高了城区综合竞争力，获得了良好的环境效益 和社会效益；提高了各方对社区改造动力。基础设施 博弱是当前龙岗社区发展的主要矛盾之一，甚至已经 成为社区经济发展和居民生活水平提高的瓶颈，开发 商也缺乏参与改造动力。因此，在政府无法全面改造 社区环境的情况下，基础设施建设和完善必须先行 才能调动开发商、社区的改造动力。

政策、制度的架构，培育社会和市场的力盘，将是龙 岗在当前政府资源不足的情况下，促进社区转型发展 与和谐发展的关键。 发展社区自治。在美国，英国和加拿大等国， 社区自治十分成熟，居民全面参与到社区管理和服务 体系之中，极大地促进了居民的积极性和社区的良性 互动，为成熟的社区发展体系打下良好基础。在我国 社区发展中，政府应重新为自己定位，除提供必要的 社区发展的物质条件、基础设施和保障资金外，仅作 为规则的制定者、维护者、监督者而存在，为民间组 织的发展营造良好的环境和自由的空间。这也是促进 政府自身发展、走出体制改革困境的有效方式之一。 鼓励公众参与。从国内外社区发展的经验看， 社区发展更重要的是自下而上的管理和服务，激发居 民参与的热情，从而渐渐培育起真正现代意义上的市 民社会，是社区发展的重要因索。公众参与也有利 于提高居民的归属感和认同感，甚至形成“社区共 同意识”。龙岗社区的发展，应该调动基层群众的 力量。 珍视原社区的自治能力。与城市街道社区相 比，中国传统的乡村更具有自治的传统。在看到它 们在当今时代落后性和限制性的同时，应当看到已经 “嵌入”进整个自治结构中的理性构架、社会网络、 情感关系和伦理价值，这是营建现代社区的宝贵资 源。龙岗社区全面城市化后，居民委员会、股份合作 公司名义分开而实际复合的操作现实下，应通过谨慎 的引导做到使两者从封闭到开放（如管理层纳入非户 籍但常住人口、专业管理人员等）运作，提高社区自

在珠三角地区的由行政村转化而来的社区案例 中，集体经济发展基本上都遵循了“物业经济一联合 经营一多元经济”的发展路径，这对龙岗社区经济发 展提供了很好的借鉴和启示。 （1）集体经济将逐步纳入市场经济体制 在快速工业化和城市化的背景下，农村经济合 作社转变发展方向，从集体经济农业经济逐步转为经 营工业或第三产业。在这一过程中，起步阶段，集体 经济往往延续了原来的合作社治理结构，如平均分 配、相对封闭的管理体系。但在集体经济逐步壮大、 市场化程度越来越高的情况下，集体经济必将进行公 司化改制，如开放股权、开放管理体系等，以现代企 业制度管理公司经营业务。 （2）城中村改造往往成为集体经济转型的重要 契机 城中村改造是一项浩大繁项的系统工程，涉及 城市的社会、经济、文化和管理等诸多方面，同时， 城中村改造也是城中村产业结构调整、经济转型和社 会现代化发展的重要手段。在广州、深圳市中心的许 多城中村都是以“城中村改造”为契机，改善社区物 质空间环境，从而提升了社区土地和物业的经济价 值，通过发展新型物业（如商铺、写字楼）或实业 （房地产开发或酒店）实现社区股份公司的转型和可 持续发展。 基于对龙岗社区在快速城市化进程中面临的问 题和追切的转型需求分析，本文从经济重组、空间重 构和社会重整三个方面实践快速城市化社区转型发展 创新之路。

、社区转型发展创新实践

1.经济重组：探索社区经济发展新模式，推进 社区产业转型发展 （1）探索集体资产股权化的新模式，推进集体 企业化改制，为社区发展注入新动力 建议借鉴重庆、成都等地的先进经验，探索集 体资产股权化的新模式，突破以往恶性博奔的困境， 使股份公司实体能融入现代化管理体制中。对集体资 产进行一次性统一处理，对未征未转土地进行量化， 社区与政府按一定比例分配后，将社区集体资产注入 社区，增强社区的投融资能力。堵住少数人牟利但整 体利益受损的漏洞，科学发展，共同富裕。 推进集体股份公司企业化改制，为社区发展注 入新动力。试点推行股份公司企业化改制，成立社区 集体资产股份公司，一方面对集体资产进行经营管 理，另一方面还要兼顾社区养老、扶弱、济贫等社会 公益事业。同时，明晰产权、开放管理体系、引进高 级管理人才，实现真正市场化运作。以五联社区试点 为例，建议在城市产业升级、旧城改造的进程中，依 毛清林泾等优势资源，引导社区股份公司向房地产、 商业、旅游服务等多项产业领域发展，逐步摆脱“物 业经济”单一发展模式，形成多头并进、可持续发展 的局面。 (2）探索“产业社区”发展模式，推进社区产 业转型发展、和谐发展 “产业社区”发展模式。“产业社区”发展模 式是指在不改变土地性质的基础上，打破以村为单 位的土地利用模式，政府为集体土地统一规划、统 一发展，引入符合城市发展方向的新型产业，同时

土地整备与社 区转型发展相结合的新思路，引导社区空间集 约建设 “整村统筹”的土地整备与社区转型发展相结 合的新思路，是以社区土地空间整合为平台，以政

土地整备与社 区转型发展相结合的新思路，引导社区空间集 约建设 “整村统筹”的土地整备与社区转型发展相线 合的新思路，是以社区土地空间整合为平台，以政

府引导方向、社区主体运作、居民自愿参与为原 则，综合运用规划、土地、产权以及相关政策，统 筹解决社区农村城市化等遗留问题和社区转型发展 问题，完善社区基础设施，改善社区民生，优化城 市发展空间，提升城市管理水平，探索和实践土地 整备带动社区转型发展、社区转型发展促进土地整 备的体制机制。这种模式以金沙社区为试点，已取 得了实质性的进展。 （1）以“整村统筹”土地整备重构社区空间 金沙社区的转型之路带有强烈的政府干预痕 迹。2011年4月，深圳市委市政府颁布《深圳市关于 提升城市发展质量的决定》，提出探索建立城市发展 单元制度。城市发展单元是一种全新的制度设计，是 面向实施，协调发展、土地、城市和各类专项规划的 协商式、过程式的新型综合规划；是创新的规划编制 模式，坚持自上而下与自下而上相结合。这种制度设 计统筹考虑政府愿景、市场需求和社区诉求等方面利 益，以互惠共赢为原则，调动多方参与的积极性，培 育推进城市发展的多元动力。坪山新区作为深圳市体 制改革创新的窗口，出台《坪山新区特区一体化社区 转型发展试点工作方案》，于2010年5月，坪山新区 将金沙社区纳入社区转型发展试点工作，探索和实践 社区转型发展新路径。 金沙社区的土地整备思路如表2，具体方法两步： 第一步是以“整村统筹”的方式一揽子解决 户一栋用地、非农建设用地以及其他历史遗留问题用 地，留给金沙社区一定土地作为安置和发展留用地， 其余土地纳入政府土地储备管理。第二步是金沙社区 整体接受土地整备给予的全部利益后，对整备范围内 的房地产权利人进行补偿安置。

土地整备不仪优化 促进了工 地集约利用，而且实现了政府、社区、居民和开发商 多方利益的共赢。对于政府来说，仅投入30亿元资 金，将金沙社区170hm²未征转土地全部转为国有土 地，其中约120hm²土地可纳入政府土地储备管理。 同时，为坪山新区完善城市功能，包括公共基础设施 建设以及产业升级提供了发展空间。更重要的是， 揽子解决了金沙社区的历史遗留问题，化解了社会矛 盾，拓宽了社区居民的就业渠道，完善了社区基础设 施，改善了社区民生，优化了城市发展空间，提升了 城市管理水平。对于社区集体经济来说，获得约10.2 亿元的拆迁补偿费用，相当于20万m²工业厂房和2.7 万m商业用房，或等于6万m"商业用房，这将有利于 发展壮大集体经济规模，也为社区产业转型发展奠定 空间基础。同时，在与开发商合作建设社区发展留用 地的过程中，政府协助社区股份公司完善公司治理结 构，保障集体经济健康、平稳发展。对于社区居民来 说，按照拆迁补偿方案LY/T 3005.5-2018 杜仲综合体 第5部分：雄花用杜仲栽培技术规程，居民拥有相应面积的商品住 宅（合计约46万m"建筑面积）以及一定金额的补偿 款（合计约29亿元）。此外，由于集体经济的壮大， 居民还会获得可观的分红。而且，在就业、社保、医 疗、教育、文体等社会保障方面，政府提供一定的优

区划分为若干个服务单元，各个服务单元建设社区服 务中心（服务半径约为500m）； ③旅游服务型：主要适用于大鹏半岛人口 较少的社区，社区服务单元的服务半径较大，为 0.5~1.5km，原有分散的村落仅设置小公园或户外 文体广场； ④产业园区型：主要适用于禾花、宝龙、新生、 坝光等大型产业园区，集中建设相对完善的社区中 心，服务半径为1~1.6km。

3.社会重整：创新社区社会管理新机制，促进

9.社区各组组的职能分工架构图

9.社区各组组的职能分工架构图

[1]*俊夫，城中村的改造[M]，北京：科学出版社，2004 2)**刚，于涛方，魏立华等，快速城市化下“转型社区”的社区车 型研究[J]．城市发展研究，2007，(14) [3]廖敬，城市化中的农转非社区转型问题研究[D]．重庆：重庆大学

2)**刚NY/T 2792-2015 蜂产品感官评价方法，于涛方，魏立华等，快速城市化下“转型社区”的社区转 型研究[J]．城市发展研究，2007， (14

本文以深圳市龙岗区社区为例，对典型“村改 居”型社区进行分析，揭示快速城市化地区社区基本 特征，剖析转型问题，借鉴国内外社区转型发展的经 验，从经济转型发展、空间集约建设和社会和谐发展 三方面入手，深入探讨社区发展中“经济重组、空间 重构、社会重整”的创新机制，实践社区发展的创新 路径，为快速城市化地区社区转型发展、创新发展、

成都建设田园城市的思考与规划实践