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DB44／T 2255-2020 海岸线价值评估技术规范.pdf

利用经核验的有效资料，采用评估参数合适的方法测算海岸线价值。 采用一种方法评估的，形成初步评估结论，通过对类似用途资产交易案例的分析，对评估结论的合 理性进行判断，形成最终评估结果。 采用多种方法评估的，分析不同方法评估结论的合理性以及不同方法评估结论差异的原因，综合者 慧评估目的、价值类型、评估对象现状等因素，选用简单算数平均、加权平均方法或综合分析法确定最 终结果，并说明理由。

5.6编制海岸线价值评估报告

对整个评估工作的成果进行总结整理，按评估报告格式的要求编制完成海岸线价值评估报告，评信 报告构成为：封面、靡页（评估机构资质信息页）、目录、摘要、报告正文和附件。报告格式参见附录 1

SJ/T 11469-2014 压电陶瓷材料性能测试方法 切变压电应变常数d15的准静态测试6海岸线分类与价值影响因素

6.1.1按利用类型分类

按照利用类型包括以下类别： a) 渔业岸线： b) 工业岸线； c) 交通运输岸线； d) 旅游娱乐岸线

6. 1. 2 按属性分类

海岸线交易的岸线按照以下属性进行分类： a）自然岸线，包括以下基本类别： 1）基岩岸线； 2）砂质岸线； 3）泥质岸线； 4）生物岸线。 b）生态恢复岸线。

海岸线交易的岸线按照以下属性进行分类： a）自然岸线，包括以下基本类别： A 1）基岩岸线； 2）砂质岸线； 3）泥质岸线； 4）生物岸线。 b) 生态恢复岸线。

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6.2海岸线价值影响因素

评估海岸线价值时，应对影响价值的因素进行分析。海岸线价值影响因素包括以下类别： a）自然因素：评估对象的位置、自然资源条件、海洋环境状况、气候条件、海洋灾害发生情况等： b）社会因素：海岸线后方陆地人口密度、城镇发展与公共设施建设情况等； c）行政因素：区域经济与产业政策、国土空间规划、相关产业发展规划等。 分析影响因素时，应根据不同类型的特点及其对各影响因素的敏感程度，有所侧重。不同利用类型 海岸线价值影响因素详见附录B。

遵循替代原则，将评估对象与具有替代性且近期市场上已发生交易的实例作比较，根据两者之间 影响因素差异，在交易实例成交价格的基础上作适当修正，以此确定海岸线价值。 市场比较法的公式及使用说明见附录C中C.

7. 1. 2 适用范围

市场比较法主要适用于评估对象或邻近地区具有充足的、可比较的交易案例的海岸线价值 场比较法除可直接用于评估海岸线价值外，还可用于其他评估方法中相关参数的计算。

收益还原法是遵循预期收益原则，在估算占用海岸线使用项目未来每年预期收益的基础上，按一定 的还原利率，将预期收益折算至评估基准日，以折算后的纯收益总和作为海岸线价值方法。 收益还原法的公式及使用说明见附录C中C.2。

收益还原法主要适用于已取得正常现实收益或未来具有客观潜在收益，未来收益及风险能够较准确 地预测与量化海岸线未来每年纯收益的情形，不适用于没有收益项目或收益无法测算的海岸线价值评

假设开发法是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和 建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定评估对象价值的一种方法。 假设开发法的公式和使用说明见附录C中C.3。

7. 3. 2适用范围

用于具有投资开发或存在开发潜力的海岸线价值

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成本法是指以得到现有海岸线所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的开发利润 税费来确定海岸线价值的方法。 成本法的公式和使用说明见附录C中C.4。

用于填海造地占用海岸线的价值评估。

7.5基准价系数修正法

基准价系数修正法是指以海岸线基准价为基础，按照海岸线的自然属性与用途，建立基准价与待估 海岸线价值、影响因素之间的关系，通过修正得到海岸线在评估基准日的价值。 鉴于当前海岸线市场不成熟、交易资料不充裕以及国家或省未公布基准价等原因，现按照海域使用 金征收标准相关规定核定基准价，待海岸线市场相对成熟或国家、省公布基准价后，将适时调整海岸线 基准价。 基准价系数修正法的公式和使用说明见附录C中C.5，海岸线基准价见附录D

7.6生态服务功能价值评估法

7. 6. 1基本原理

识别海岸线提供的生态系统服务，根据是否可以观察到交易的市场行为和数据，利用市场价值法、 非市场价值法以及收益转移法确定生态系统服务价值。 生态服务功能价值评估方法的公式和使用说明见附录C中C.6。不同类型自然岸线提供的生态系统 服务见附录E。

7. 6. 2适用范围

适用于自然岸线或生态恢复海岸线价值评估！

8不同类型海岸线价值评估

8.1.1对项目用海占用海岸线的价值评估，应针对不同类型海岸线的价值影响因素，分析主要评估方 法的适用性，选择适宜的一种或者一种以上评估方法。在海岸线或者海域海岛土地交易案例少、收益资 料不充分的情况下，宜选择基准价系数修正法作为主要评估方法。 8.1.2对海岸线交易中的岸线价值评估，评估对象为自然岸线或生态恢复岸线，宜选择生态服务功能 价值评估方法。

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8.2.1评估方法选择

真成主地后用于渔业基础设施可采用基准价系数修止法、假设开发法；围海养殖可采用收益还原法 去、基准价系数修正法；对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情 可采用市场比较法。

8.2.2评估技术要点

8.2.2.1使用收益还原法评估渔业岸线价值时，应对评估对象的资源的结构、质量、自然生长力、环 境依赖条件，以及相关法律法规、财政补贴等政策制度对收益的影响进行分析。 3.2.2.2应根据渔业发展所依赖的资源环境特点、生产经营类型、生产周期、灾害风险等相关条件， 以及近三年渔业发展实际情况及可能的新的生产情况，合理确定收益能力和还原利率。 8.2.2.3应分析渔业基础设施对渔业岸线价值的影响。

B.3工业岸线价值评估

8.3.1评估方法选择

能获取生产经营收益的采用收益还原法，能获得构筑物总价值的采用假设开发法；对于需要进行投 资、能确定各项成本的可采用成本法；对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实 例的情况下，可采用市场比较法。

8.3.2评估技术要点

8.3.2.1确定项目的投资利息率、利润率、还原利率时，应分析工业岸线有关行业的投资风险、资金 利润率等投资收益现状和近年变化趋势，

利润率、 述原利制率的，险力价业屏线有关业的技资风险、 率等投资收益现状和近年变化趋势。 2.2当土石资源、矿产资源可开采年限低于海岸线使用年期，使用年期修正系数应根据上述资 开采年限进行测算，

8.4交通运输岸线价值评估

8.4.1评估方法选择

能够计算港口岸线年收益的采用收益还原法：填海形成建设堆场、码头、大型突堤码头及其他港口 设施可采用假设开发法；对于能获得开发完成后岸线及其附属物总价的，也可采用假设开发法；对于海 岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法。

8.4.2评估技术要点

8.4.2.1应根据交通运输业发展所依赖的资源环境特点、生产经营类型、灾害风险等相关条件，以及 近三年交通运输业发展实际情况及可能的新的生产情况，合理确定收益能力和还原利率。 3.4.2.2确定项目的投资利息率、利润率、还原利率时，应分析交通运输岸线有关行业的投资风险 资金利润率等投资收益现状和近年变化趋势。

8.5旅游娱乐岸线价值评估

8.5.1评估方法选择

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填海造地用于旅游基础设施的海岸线采用假设开发法、成本法、收益还原法、基准价系数修止法； 寸于以透水或非透水构筑物方式形成的旅游码头、游艇码头等情形，能确定岸线及其附属物总价的，也 可采用假设开发法；对于需要进行投资开发才能形成游乐场或浴场的，可采用成本法或收益还原法；对 于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法。

8.5.2评估技术要点

8.5.2.1评估旅游娱乐岸线价值时，应分析国家和省旅游区评价标准对评估对象的影响。 8.5.2.2对具有自然文化遗迹、生态功能的旅游娱乐岸线，应分析自然文化遗迹、生态功能对评估对 象价值的影响

8.6自然岸线价值评估

8.6.1评估方法选择

自然岸线价值评估宜选择生态服务功能价值评估方法，生态恢复岸线价值评估可参考同方法。

8.6.2评估技术要点

3.6.2.1对于可以直接在市场交易的生态系统服务，评估其价值时通过建立他们的需求曲线和供给曲 线，估算消费者剩余或者生产者剩余，可选择市场价格法评估。 3.6.2.2对于不能在市场直接买卖，但是人们在市场上对这些服务及其产品有支付意愿的生态系统服 务，可选择旅行费用法、替代成本法。 3.6.2.3对于既没有交易市场，也没有与之紧密相关的市场产品的生态系统服务，可选择或然价值法 （意愿调查法）评估其价值。 3.6.2.4在海岸线交易评估岸线价值时，不仅要考虑岸线生态系统服务价值，还要考虑交易海岸线潜 在开发利用的价值，

评估结果以评估报告形式表现。评估报告应当包括项目名称、委托评估方和受托方、评估目的、评 估对象概况、评估基准日和有效期、价值影响因素、评估方法和过程、评估结论、需要特别说明的事项 及有关附件等内容。 评估报告应当明确评估报告的使用有效期。评估报告的有效期自评估基准日起不超过1年。

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附录A （规范性附录） 海岸线价值评估报告格式

委托评估方：（说明委托评估的单位名称） 评估机构：（说明承担该项评估的机构名称） 提交报告日期：（说明海岸线价值评估报告提交的具体日期）

评估机构：（四号宋体） 评估机构地址：（四号宋体） 报告编制人员：（四号宋体）

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一、评估项目名称 说明评估项目名称，与封面文字一致。 二、委托评估方 说明该项评估业务的委托单位或个人。 三、评估目的 说明委托评估方的评估需求以及评估结果的使用方向。 四、评估对象 说明评估对象的位置、范围、长度、潮间带面积、用途，并明确评估对 象是否包含附属设施和建筑物、构筑物，并附现场影像资料。 五、评估基准日 说明评估结果对应的具体日期，格式为×××x年××月××日。评估基准日可 以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。 六、价值类型 说明评估报告中海岸线价值的内涵，包括评估基准日、现状利用或规划 利用条件、设定的开发程度与用途以及是否包含附属设施和建筑物、构筑物 准信息服 等。 七、评估结果 以人民币表示最终评定的海岸线价值，海岸线价值附大写金额，

评估机构：（公章） ××××年××月××日

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、评估的依据 说明该项评估所依据的国家或地方有关法律、法规、行政规章，采用的 技术规程，委托方提供的有关材料，评估人员实地勘察、调查所获取的资料 等。 二、评估对象概况 （一）概述 说明评估对象的地理位置、岸线类型、长度及潮间带面积。 （二）环境概况 说明评估对象的地形地貌、气候条件、海洋水文、生态环境等概况。 （三）资源概况 说明评估对象周边区域的旅游资源、港航资源、生物资源和珍稀物种资 源等概况。 （四）保护与开发利用现状 说明评估对象的保护与开发利用现状、沿革，以及附属设施、建筑物和 标准信 构筑物建设等情况。 （五）规划利用情况 说明相关规划、开发利用具体方案对评估对象的规划利用情况，如评估 服务平 对象的主导功能。 三、影响因素分析 针对海岸线不同利用类型，通过定性与定量相结合的方式，分析海岸线 使用效益的主要影响因素及其影响程度、影响趋势，与本次评估相关性小的 因素可作为参考。在分析影响因素时，应做到描述客观，内涵准确，分析合

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参数有据。 四、评估的原则、方法和过程 （一）评估原则 简要说明该项评估所遵循的主要原则。 （二）评估方法和过程 说明该项评估采用的评估方法。说明参数取值依据和标准、计算过程和 结果。 五、评估结论 最终结果以人民币注明海岸线价值，并附大写金额。 六、需要说明的事项 （一）评估的前提条件和假设条件 说明本次评估结果成立的前提条件、假设条件。 （二）评估结果和评估报告的使用 1、评估结果和评估报告发生效力的法律依据： 2、评估结果和评估报告使用的方向和限制条件； 3、评估报告的有效期自评估基准日起不超过1年。 （三）需要特别说明的事项 1、有关材料来源及未经证实或无法实地确认的资料和事项： 2、评估对象的特殊性、评估中未考虑的因素及采取的特殊处理措施； 3、对评估结果和评估工作可能产生影响的事项以及采取的相应措施： 4、本评估报告共包括×部分，共×负，本评估报告在完整使用的条件下方 5、其他需要特别说明的问题。

一、评估委托书 二、评估对象相关背景材料 三、评估对象区域位置示意图 四、现场勘察资料

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B.1渔业岸线价值影响

附录B （规范性附录） 不同使用类型海岸线价值影响因素

包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、海岸线开发利用现状以及 养殖条件等因素。 渔业基础设施岸线应重点分析地质地貌、气象与气候条件、水深条件、陆域和水域宽窄、掩护条件、 临近海域陆域利用情况、锚地基础设施配套条件等因素；围海养殖岸线应重点分析养殖环境、养殖生物 资源丰度、水文、气象与气候条件、海洋灾害、基础设施配套条件等因素。

B.2工业岸线价值影响因素

包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、海岸线开发利用现状、矿 产类型以及资源蕴藏量等因素。 盐业岸线应重点分析盐田面积、滩涂面积、盐度、水文、气象与气候条件、距离交通节点距离等因 素；固体矿产开采岸线、油气开采岸线应重点分析地质地貌、产业配套及集聚状况、海陆统筹状况等因 素；船舶工业岸线应重点分析与大型港口的距离、水深、地质地貌、基础设施配套条件、规划、临近海 或陆域利用情况等因素；电力工业岸线应重点分析水文、气象与气候条件、地质地貌、临近海域利用情 况、海洋灾害、基础设施配套条件等因素；海水综合利用岸线应重点分析水文、地质地貌、基础设施配 套条件、产业集聚状况、临近海域陆域利用情况等因素。

B.3交通运输岸线价值影响因素

包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、港口规模、码头规模、码 头作业天数、港口建设条件等因素。 港口岸线应重点分析直接腹地GDP、间接腹地GDP、集疏运条件、港口吞吐量、水文、水深、陆域和 水域宽窄、掩护条件、地质地貌以及淤积状况等因素；路桥岸线应重点分析水文、气象与气候条件、地 区经济、财政金融、基础设施配套条件、地质地貌等因素。

B.4旅游娱乐岸线价值影响因素

包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、旅游景区条件、滨海旅游 资源条件等因素。 旅游基础设施岸线应重点分析景区质量等级、滨海旅游休闲（观光）指数、地理位置、气候条件、 地质地貌、基础设施配套条件、交通便捷程度、人文及景观环境等因素；浴场岸线应重点分析景区质量 等级、客流量、浴场面积、水文、气候条件、适游时间、浴场水质、浴场健康指数、交通便捷程度等因 素；游乐场岸线应重点分析游乐设施数量、客流量、水文、气象与气候条件、适游期、水质、交通便捷 程度、景区质量等级等因素。

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附录C （规范性附录） 海岸线价值评估公式和使用说明

式中： P一一海岸线价值（单位为元）； Pb一一交易实例的价格（单位为元）； Ki 交易情况修正系数； K2 评估基准日修正系数； K3 影响因素修正系数； 使用年期修正系数

C. 1. 2 基本步骤

以市场比较法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤： a) 收集海岸线交易实例； b) 确定比较价格； c) 建立价格可比基础； d) 进行交易情况修正； e 进行评估基准日修正； f) 进行影响因素修正； g 进行使用年期等其他因素修正； h 测算比准价格。

C.1.3.1收集海岸线交易实例资料的范围应包括位置、面积、利用类型、成交时间、交易双方当事人、 资源条件、使用年期、交易条件、影响价值的因素、成交价格及明确的价格内涵。 0.1.3.2比较实例数量应达到3个以上（含3个），且评估基准日距比较实例的交易日原则上不超过3年； 比较实例与评估对象的相似性大于差异性；比较实例应为利用类型与评估对象利用类型相同、自然资源 环境及开发利用条件一致或者相似、属相邻地区或者类似地区的正常（或者可修正为正常）交易实例。 0.1.3.3应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和单位等方面对各比较实例的价格进行统一。 0.1.3.4交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的的比较实例的价格偏差，将其成 交价格修正为正常市场价格，交易行为中的特殊因素主要包括：有利害关系人之间的交易、急于出售或

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易、相邻区块的合并交易、特殊方式的交易、交易税费非正常负担的交易等。综合分析各特殊因素对价 咯的影响程度，确定交易情况指数，交易情况修正公式见公式（C.2）：

E一一评估对象交易情况指数； E一一比较实例交易情况指数。

E一一评估对象交易情况指数； E一一比较实例交易情况指数。 C.1.3.5评估基准日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为评估基准日的价格。应通过收集大 量交易实例资料，运用统计方法分析特定区域内海岸线价值随时间变动的规律，求取相关指数，或者利 用评估对象所在地区的地价指数，确定修正系数，修正公式见公式（C.3）：

Q一一评估对象评估基准日价格指数： Q一一比较实例交易日价格指数。 C.1.3.6影响因素修正是将比较实例的价格调整为评估对象条件下的价格。不同利用类型的海岸线影 响其价值的因子不同，修正的具体因子应根据评估对象的利用类型确定。综合分析影响因素中各因子对 海岸线价值的影响程度，确定影响因素条件指数，修正公式见公式（C.4）：

一评估对象评估基准日价格指数；

D一一评估对象影响因素条件指数

式中： 一一海岸线还原利率； m一一评估对象的剩余使用年期： n一一比较实例的剩余使用年期。 .1.3.8除进行上述修正外，经过充分调查或者专家论证，还可根据比较实例与评估对象的条件差异 进行其他必要的修正。 .1.3.9根据经过上述各项比较修正后的比较实例价格，应选择适用的方法计算综合结果，作为比准 价格，常用计算方法包括：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。

C. 2.1 评估公式

以收益还原法评估海岸线价值的公式应按以下条件确定： 假设纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变，评估公式见公式（C.6）

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式中： 海岸线价值（单位为元）； 海岸线纯收益，每年不变（单位为元）； 海岸线还原利率，固定且大于零； 未来海岸线使用项目的收益年期（单位为年）。 假设一些年份（n年以前，包括n年）的纯收益和利率不固定，一些年份（n年以后）的纯收 益和利率固定，评估公式见公式（C.7）：

式中： ai一一第i年的海岸线纯收益（单位为元)； %一一第i 年的还原利率;

C. 2. 2 基本步骤

P=> a (1+ x)(1+ )...(1+ ) '(1+)"(1+)

以收益还原法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤： ? 收集类似项目的租赁、经营资源，类似项目的原料、人工及产品市场价格等资料； 6) 测算年总收益； C 确定年总费用： d) 计算年纯收益； e) 确定还原利率； f 选用适当的计算公式； g 测算收益价格； h 确定待估海岸线价值。

C. 2. 3基本要求

C.2.3.1收集的资料包括评估对象和与评估对象特征相同或者相似的海岸线用于出租或者经营时的年 平均总收益、总费用资料。所收集的资料应具有持续性、稳定性，能够反映海岸线的长期收益趋势。 0.2.3.2年纯收益是年总纯收益中扣除非海岸线生产要素的贡献后的余额。可采用比较法求取客观纯 收益，即比照类似宗海类似项目的纯收益，经过影响因素的比较修正，测算评估对象的开发利用纯收益。 0.2.3.3年总收益是评估对象按最有效利用方式出租或者自行使用，在正常情况下，合理利用海岸线 及附属设施等其他生产要素进行经营或者生产是应取得的持续而稳定的客观年收益或者年租金，含租金 收入、押金利息收入等。 C.2.3.4年总费用是指利用海岸线进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出， 0.2.3.5还原利率可用收益与价格比率法或安全利率加风险调整值法计算。 0.2.3.6海岸线使用项目的受益期限应根据用海岸线项目建筑物剩余经济寿命年限与海岸线使用剩余 年限等参数确定，以剩余年限中较短的年限为准。

JB/T 11663-2013 聚氨酯发泡模技术条件DB44/T22552020

假设开发法评估海岸线价值的公式见公式（C.8

式中： 一一海岸线价值（单位为元）； 开发利用海岸线区域经营项目完成后的总价值（单位为元）； B 一 海岸线使用人在这个项目的开发成本（单位为元）； 投资利息（单位为元）； R一一开发利润（单位为元）

C. 3. 2 基本步骤

以假设开发法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤： 调查待估海岸线区域的基本情况（地理位置、岸线长度、利用现状、政策规划等）； D 根据占用海岸线的类型和使用方式，结合开发项目的项目需要和未来发展趋势，确定待估海岸 线区域的最有效利用方式； 估计开发建设周期和投资进度安排； d 估算开发完成后的海岸线区域总价值； 估算开发成本和开发商合理利润； f）确定待估海岸线区域的价值。

GB/T 17614.3-2018 工业过程控制系统用变送器 第3部分：智能变送器性能评定方法用、税费及其他不可预见费用等

.3.3.4开发利润以全部预付资本的一定比例

C.4. 1 基本公式